O rynku nowoczesnych powierzchni biurowych - Sezon na biurowce
O rynku nowoczesnych powierzchni biurowych we Wrocławiu rozmawiamy z Dorotą Kościelniak z międzynarodowej firmy doradczej Knight Frank
Sezon na biurowce
Jakie są zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu?
Około 145 tysięcy m kw. łącznie z budynkami, które zostały oddane do użytku w ostatnich miesiącach, czyli budynkiem Silver Forum Archicomu, gdzie zostało już tylko 2400 mkw. niewynajętej powierzchni oraz Arkadami Wrocławskimi, które zostały oddane do użytku w kwietniu i tam już nie ma wolnych powierzchni, a te, co były, czyli około 6,5 tysiąca mkw., w większości zostały wynajęte spółkom zależnym od inwestora. W tej chwili z firmami zainteresowanymi wynajmem powierzchni we Wrocławiu rozmawiamy już o projektach, które zostaną oddane do użytku w przyszłym roku i kolejnych latach.
Czy klienci chcą czekać na budynki, które są dopiero budowane?
Obecnie firmy, które mają najwyższe wymagania co do standardu, mają do wyboru tylko dwa budynki, które są jeszcze w budowie: budynek Globis firmy GTC i inwestycję Skanski na placu Grunwaldzkim, czyli do 25 tysięcy mkw. łącznie. To jest bardzo mało, bo z doświadczenia wiemy, że firmy, które wchodziły w tym roku do Wrocławia, np. Google czy UPS, szukały ponad 10 tysięcy mkw. w jednym kawałku. Inwestorzy, którzy dopiero rozpoczynają działalność na rynku wrocławskim, mają do wyboru albo podpisanie umowy na planowane inwestycje, albo szukanie w innych miastach. Ci, co mogą poczekać, chętnie rozmawiają o projektach, które dają możliwość rozwoju, które będą składały się z kilku budynków. Na początek decydują się na biura w pierwszym z nich, a na resztę mogą poczekać np. do 2009–2010 roku. Przykładem może być inwestycja firmy GTC, która buduje na rogu Powstańców i Swobodnej, a w planach ma trzy następne budynki przy Karkonoskiej, do których będzie można się przenieść. Natomiast większość firm jednocześnie analizuje cały rynek polski i jeżeli nie znajdują niczego we Wrocławiu, to uciekają do Krakowa, Poznania czy innych miast i na to nie mamy wpływu.
Jaki jest współczynnik powierzchni niewynajętej?
W 2006 roku współczynnik powierzchni niewynajętej wynosił nawet poniżej 1 proc., natomiast w chwili obecnej, ponieważ zostały oddane do użytku nowe inwestycje, ten współczynnik wzrósł do 3,6 proc. Duży popyt na rynku nieruchomości biurowych powoduje, że ten współczynnik utrzymuje się na podobnym poziomie, nie ma tak dużego szaleństwa, jakie było w 2002 roku, kiedy ten współczynnik wynosił aż 20 proc. w przypadku nowych budynków biurowych. Wszystko, co się buduje, szybko znajduje nabywców. Pod tym względem sytuacja wygląda bardzo pozytywnie.
Jaki jest współczynnik powierzchni niewynajętej?
W 2006 roku współczynnik powierzchni niewynajętej wynosił nawet poniżej 1 proc., natomiast w chwili obecnej, ponieważ zostały oddane do użytku nowe inwestycje, ten współczynnik wzrósł do 3,6 proc. Duży popyt na rynku nieruchomości biurowych powoduje, że ten współczynnik utrzymuje się na podobnym poziomie, nie ma tak dużego szaleństwa, jakie było w 2002 roku, kiedy ten współczynnik wynosił aż 20 proc. w przypadku nowych budynków biurowych. Wszystko, co się buduje, szybko znajduje nabywców. Pod tym względem sytuacja wygląda bardzo pozytywnie.
Ile kosztuje wynajęcie nowoczesnego biura we Wrocławiu?
W ostatnich miesiącach zaobserwowaliśmy wyraźny wzrost cen, zwłaszcza w centrum. Jeszcze w ubiegłym roku stawki w centrum wahały się na poziomie 12–13 euro netto za m kw. plus koszty eksploatacyjne, a w tej chwili średnia stawka wynosi 14,5–15 euro za mkw. Zdarzały się już takie sytuacje, że w najbardziej atrakcyjnych budynkach w centrum ceny były jeszcze wyższe. Ponieważ tych budynków brakuje i bardzo trudno jest znaleźć powierzchnię dostępną „od zaraz”, pojawiły się również ceny w granicach 17–18 euro za mkw. netto. Podobnie wygląda sytuacja w innych częściach miasta, gdzie stawki za m kw. wahają się między 12–15 euro w zależności od lokalizacji. 12 euro kosztują na przykład powierzchnie z Wrocławskiego Parku Biznesu II przy ul. Wołowskiej, natomiast w pozostałych budynkach, jak np. Grunwaldzki Center, Globis czy Silver Forum, które są poza centrum, ale z dobrym dojazdem do miasta, stawki również wahają się w granicach 15 euro, a w przypadku ostatniej wolnej powierzchni w Silver Forum jest nawet drożej. Wzrost jest, ale nie gwałtowny, wszelkie ruchy są spowodowane brakiem dostępności powierzchni w chwili obecnej, natomiast w przyszłym roku, kiedy zostaną oddane nowe budynki i na początku 2009 następne, ceny powinny się utrzymać i ustabilizować na tym poziomie, który już jest, nie spodziewamy się spadków.