O pułapkach ukrytych w umowach z deweloperami i pośrednikami - Prawo konsumenta - strona 4
Co można uznać za poważne zarzuty?
Zdarzają się takie sytuacje, że zarządca nie utrzymuje czystości, zwłaszcza kiedy dzieje się to jeszcze w okresie remontów i urządzania mieszkania i uważa, że lokatorzy powinni sami o to dbać. Poważnym zarzutem mogą być też kwestie ogrzewania mieszkania, kiedy są np. przerwy w dostawie ciepła, a zarządca nie działa w celu usunięciu tych zaniedbań. Jeżeli mieszkańcy są zgodni co do tego, że ten zarządca jest nieudolny, to oczywiście mogą podjąć uchwałę o jego zwolnieniu, nawet jeżeli byłyby wątpliwości i ryzykowaliby zapłatę jakiegoś odszkodowania. Istotą własności jest to, że to ja decyduję o tym, kto ma zarządzać moją nieruchomością. Mam taką siłę głosów, jaka wynika z liczby udziałów w całej nieruchomości. To różni wspólnotę od członka spółdzielni, że tutaj są rzeczywiste spotkania mieszkańców i na corocznym zebraniu oceniają oni zarządcę, mając możliwość jego zmiany.
A co jest największą bolączką na rynku wtórnym, kiedy mieszkanie kupujemy poprzez pośrednika?
W kontaktach z pośrednikami również powinniśmy pamiętać o tym, żeby dokładnie przeczytać umowę, najlepiej zabrać ją do domu i przeanalizować. Największy problem z pośrednikami wynika z tego, że im zależy na tym, aby podpisywać umowy na wyłączność. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli podpisaliśmy taką właśnie umowę, to skazaliśmy się na łaskę i niełaskę jednego biura, a to nie jest dla nas korzystne.
Jednak pośrednicy argumentują, że jeżeli mają pewność zapłaty, którą daje im umowa na wyłączność, to mogą zaangażować większe środki w zaspokojenie potrzeb danego klienta i bardziej przyłożyć się do szukania mieszkania czy kupca na mieszkanie...
To nie jest prawda. Umowa na wyłączność oznacza, że w czasie jej obowiązywania mogę zawrzeć umowę tylko na podstawie oferty przekazanej mi przez tego pośrednika. Oczywiście możemy powiedzieć, że on się bardziej stara, ale tak naprawdę to kwestia tego, czy zaoferuje on odpowiednie mieszkanie lub dom. Ja w każdym razie jestem przeciwnikiem takich umów, ponieważ wystarczająco wiele razy stykałem się z tym, że były one zawierane na bardzo długi czas, a nie ma dowodu na to, że osoba, która podpisała umowę na wyłączność, ma z tego większe korzyści niż ta, która podpisała umowę bez niej. Należy również pamiętać o tym, że konsument jest niemal skazany na pośrednika, ponieważ w przytłaczającej większości transakcje odbywają się przez nich. Nie zawsze jest możliwość zorientowania się, który pośrednik jest lepszy, a który gorszy i który będzie się wywiązywał ze swoich obowiązków, a który nie. Dlatego największą bolączką jest wspomniana przeze mnie wyłączność, bo jeżeli trafi się na pośrednika, który nie wywiązuje się należycie ze swoich obowiązków i jeszcze żąda określonej zapłaty w przypadku zawarcia umowy, to może okazać się, że my przez długi czas nie możemy znaleźć mieszkania, jesteśmy związani z jednym pośrednikiem, a tymczasem u innego jest mieszkanie, które bardzo nam odpowiada. Niestety, jeżeli podpisało się tego typu umowę, to trzeba dotrzymać warunków albo skalkulować, czy opłaca nam się zapłacić prowizję.
A co poradziłby Pan osobom, które mają już podpisaną umowę na wyłączność przy sprzedaży mieszkania i nagle sąsiad albo ktoś z rodziny deklaruje chęć jego zakupu?
Są dwa rozwiązania: zapłacić prowizję albo odczekać, aż umowa wygaśnie i sprzedać mieszkanie bez konieczności zapłaty pośrednikowi. Jednak może to potrwać bardzo długo, a chętny do zakupu w tym czasie się rozmyśli. Chociaż pośrednik nie brał udziału w zorganizowaniu transakcji, to podpisaliśmy umowę, że sprzedamy mieszkanie wyłącznie poprzez jego działania i to nas zobowiązuje.
Wcześniejsze rozwiązanie umowy na wyłączność to duży problem. Nawet jeżeli pośrednik nie wywiązuje się z niej w sposób należyty, to jest to bardzo trudne do wykazania. Przy sprzedaży musielibyśmy mieć wiedzę, czy popyt na mieszkania jest na tyle duży, że przy dobrej operatywności pośrednika nasze zlecenie powinno być zrealizowane. Oczywiście możemy podpisać umowę z jednym tylko pośrednikiem, gdyż utrzymanie kontaktu z kilkoma jednocześnie może stanowić spory kłopot, ale niekoniecznie trzeba od razu decydować się na umowę na wyłączność. Na pewno warto podpisać umowę z pośrednikiem, który współpracuje z innymi biurami, ponieważ mamy wtedy dostęp do większej liczby potencjalnych nabywców i szerszej oferty.
Rozmawiała
Anna Andrusyszyn-Wojtasik
Redakcja: Iwona Wicher
