Zapłata dla pośrednika
W stosunkach pomiędzy pośrednikami w obrocie nieruchomościami a ich klientami panuje zasada swobody umów, która dotyczy również postanowień co do wynagrodzenia za świadczone przez pośrednika usługi. Oznacza to, że nie ma żadnych sztywnych cenników i każda umowa może być negocjowana.
Oczywiście większość pośredników, zgodnie z zaleceniami stowarzyszeń zawodowych, ma ustalone stawki, ale zawsze można spróbować się trochę potargować. Jedynym ograniczeniem ustanowionym przez ustawę o gospodarce nieruchomościami jest nakaz zawarcia umowy na piśmie – inaczej jest ona nieważna, tak więc wynagrodzenie dla pośrednika musi być również określone w dokumencie. Jeżeli nie zostanie ono sprecyzowane, pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie „zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach”. W razie sporu o jego wysokość sąd będzie brał pod uwagę rodzaj umowy i zakres obowiązków pośrednika oraz przede wszystkim panujące na danym lokalnym rynku średnie ceny za takie usługi.
Wynagrodzenie może być albo prowizyjne, zależne od wartości sprzedawanej (kupowanej) nieruchomości, albo też ryczałtowe, którego wartość jest stała, określona niezależnie od wartości przedmiotu umowy. Najczęściej spotyka się wynagrodzenie prowizyjne. Nie ma przeszkód, żeby ustalić wynagrodzenie mieszane; w takim wypadku częściowo będzie to prowizja, a częściowo jego wysokość będzie stała, niezależnie od wyniku umowy. Niekiedy umowa o pośrednictwo może przewidywać obowiązek zapłacenia prowizji nawet po wygaśnięciu umowy. Biura nieruchomości zabezpieczają się w ten sposób przed klientami, którzy próbują obejść obowiązek zapłaty i po znalezieniu przez pośrednika kontrahenta wypowiadają umowę. W umowie pośrednictwa strony mogą ustanowić kary umowne najczęściej określane jako procent wynagrodzenia. Ich wysokość również nie jest określona prawem, ale nie może być dowolna, bowiem w przypadku, gdy kara umowna jest „rażąco wygórowana”, można domagać się jej zmniejszenia.
Termin płatności prowizji powinien zostać określony w umowie i może on być dowolny. Jeżeli jednak strony nie zawarły postanowienia co do terminu płatności, to prowizja należy się dopiero po wykonaniu zlecenia, a więc po zawarciu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Należy pamiętać o tym, że w przypadku opóźnienia w zapłacie pośrednikowi należą się odsetki ustawowe za każdy dzień zwłoki, wynoszące obecnie 30 proc. w skali roku.
Funkcjonujący obecnie prowizyjny sposób wynagradzania pośrednika nieruchomości ukształtował się około 11 lat temu. Wynagrodzenie uzależnione jest od rodzaju usługi (najem, wynajem, kupno-sprzedaż) i jej zakresu. Wysokość prowizji zmieniała się przez lata w zależności od rodzaju i liczby ofert znajdujących się na rynku. Z początkiem lat 90. opłaty za pośrednictwo w wynajmie nieruchomości były niewielkie, a cały ciężar wynagrodzenia dla pośrednika ponosił najemca, ponieważ nieruchomości przeznaczonych do wynajmu w Polsce było bardzo niewiele. Z czasem sytuacja radykalnie się zmieniła i coraz częściej właściciel lokalu, zainteresowany dobrą, fachową obsługą, gotów jest zapłacić wysoką prowizję pośrednikowi za wyszukanie klienta. W przypadku kupna lub sprzedaży stawki przez ten czas rosły w sposób ciągły.
Prowizja dla pośrednika to wynagrodzenie nie tylko za trafne wyszukanie oferty i skojarzenie klientów, ale także za pozostałe elementy jego pracy:
1. Stałe rozpoznawanie rynku, nieustające podnoszenie kwalifikacji, czas pracy z prasą, Internetem itp.
2. Reklamowanie oferty w mediach i aktywne poszukiwanie klientów
3. Sporządzanie właściwych umów i przygotowanie dokumentów.
Dobry pośrednik powinien umieć wyjaśnić, w razie wątpliwości klienta, zakres proponowanych usług i uzasadnić proponowaną stawkę prowizji.
