O pułapkach ukrytych w umowach z deweloperami i pośrednikami - Prawo konsumenta - strona 3
Na jakie rzeczy trzeba jeszcze zwrócić uwagę?
Przede wszystkim nie powinniśmy podpisywać żadnej umowy w pośpiechu, bez dokładnego jej przejrzenia. Projekt umowy na pewno warto zabrać do domu, przeczytać go dokładnie, zastanowić się, poradzić kogoś. Powinniśmy nabrać dystansu do tego tekstu. Jeżeli deweloper odmówi nam wydania projektu umowy do domu, żebyśmy mogli podjąć decyzję za kilka dni, to oznacza, że chce coś przed nami ukryć i w takiej sytuacji doradzałbym zrezygnowanie z jej podpisywania. Z projektem umowy można oczywiście przyjść do nas, żebyśmy zwrócili uwagę na błędy, które mogą w niej być.
Jakie pułapki są najczęstsze w takich umowach?
Problemem mogą być wszystkie niedopowiedzenia, zbyt ogólne ujęcie pewnych spraw.
Ostatnio przyszli do mnie państwo, którzy mieli w umowie zapis, iż niewielkie zmiany powykonawcze nie powodują zmiany umowy. Ten związek dwóch słów „niewielkie zmiany” to w rzeczywistości wielki znak zapytania, ponieważ co to oznacza, jakie kryterium należy tu przyjąć? Czy jeżeli mieszkanie po wybudowaniu okaże się mniejsze o dwa metry, to jest to wielka czy niewielka zmiana? A co będzie, jeżeli tych dwóch metrów będzie brakowało w każdym z pomieszczeń? Oczywiście dla dewelopera taki zapis jest korzystny, bo w praktyce przy każdej zmianie może twierdzić, że jest ona niewielka, ale jeżeli ktoś kupuje 30-metrowe mieszkanie i zarówno w kuchni, jak i w pokoju ubędzie mu po dwa metry, to w rezultacie dostanie tylko 26 metrów. Jeżeli w umowie widnieje taki ogólny zwrot, to powinien on nam od razu rzucić się w oczy, bo mogą wystąpić problemy. Powinniśmy zapisać w umowie, czy mieszkanie większe lub mniejsze o dwa metry to duża czy mała zmiana, co rozumiemy poprzez „istotne zmiany” i od jakich parametrów mają się one zaczynać.
Co jeszcze często pojawia się w umowach?
Jest taki zapis, który stał się już dosyć słynny, mianowicie chodzi o „nadzwyczajne okoliczności”, które mogą wpłynąć na opóźnienie budowy. Deweloperzy rozumieją przez to tzw. siłę wyższą, czyli różne huragany, powodzie czy długą zimę. Otóż trzeba mieć świadomość tego, że jeżeli proces inwestycyjny trwa cały rok, to umowa powinna przewidywać termin wykonania uwzględniający niekorzystne warunki pogodowe, których wystąpienie w naszym klimacie jest bardzo prawdopodobne. Akurat ostatnia zima była na tyle łagodna, że proces inwestycyjny trwał cały czas, ale bywają dłuższe i taki zapis jest w sposób oczywisty niekorzystny dla konsumenta. Moim zdaniem nie wiąże go, ponieważ w naszych warunkach taka nadzwyczajność jak długa i ciężka zima jest zwyczajnością.
A czy problem z pracownikami, którzy wyemigrowali lub porzucili pracę, może być uznany za nadzwyczajną okoliczność?
Jeżeli ktoś prowadzi działalność gospodarczą, deweloperską, to ponosi pewne ryzyko gospodarcze. Jeśli na rynku brakuje pracowników, bo ludzie powyjeżdżali, to problem dewelopera, a nie kupujących mieszkania i to on powinien umieć poradzić sobie w takiej sytuacji. Jeżeli nie jest w stanie sprowadzić innych pracowników, powinien zapłacić kary umowne za spóźnienia czy niewywiązanie się z umowy. Problemy z pracownikami to argument przy opóźnieniu, ale nie zwalnia z odpowiedzialności i trzeba ponieść konsekwencje takiej sytuacji.
Jakie mogą wystąpić problemy z deweloperem niezwiązane z konstrukcją umowy?
Tak naprawdę wszystko jest bezpośrednio lub pośrednio związane z tym, jaką umowę podpisaliśmy, dlatego tak ważne jest przeczytanie jej i zastanowienie się nad wszystkim punktami. Konsekwencje niedopowiedzeń czy niekorzystnych zapisów możemy odczuć na każdym etapie budowy, również po jej zakończeniu. Kłopoty z zarządcą również mogą mieć związek z umową, jaką podpisaliśmy z deweloperem. Jeżeli mamy wpisane w umowie notarialnej, że np. jeszcze rok czy dwa lata po zakończeniu budowy osiedlem będzie zarządzała określona firma, to nie ma w tym nic złego, ponieważ zanim zawiąże się wspólnota, zanim ludzie się porozumieją w pewnych kwestiach, to może potrwać, ale gorzej, jeżeli ten zarządca w opinii właścicieli mieszkań nie wywiązuje się należycie ze swoich obowiązków. Dlatego uważam, że pomimo zapisu w umowach, że taki zarządca ma jeszcze przez rok, dwa lata funkcjonować, wspólnota może go zmienić, jeżeli wystąpiły uzasadnione poważne zarzuty dotyczące niewykonywania przez niego obowiązku. I to też warto sobie zagwarantować w umowie.
