Zalety i wady inwestowania na rynku nieruchomości
Dyrektora wrocławskiego oddziału biura nieruchomości Emmerson - Darka Koniecznego - zapytaliśmy o zalety i wady inwestowania na rynku pierwotnym i wtórnym oraz o to, czego można się spodziewać po cenach mieszkań w ciągu najbliższych miesięcy.
Zdecyduje lokalizacja
Dyrektora wrocławskiego oddziału biura nieruchomości Emmerson - Darka Koniecznego - zapytaliśmy o zalety i wady inwestowania na rynku pierwotnym i wtórnym oraz o to, czego można się spodziewać po cenach mieszkań w ciągu najbliższych miesięcy.
Jakie są aktualnie ceny mieszkań?
Minimalna cena na rynku pierwotnym zaczyna się w okolicach 5 tysięcy zł za metr, a kończy w okolicach 15 tysięcy zł za metr, natomiast średnie ceny wynoszą od 6,5 do 8 tysięcy zł. Z kolei na rynku wtórnym minimalne ceny zaczynają się od prawie 5 tysięcy, a kończą nawet na 20 tysiącach za metr w najlepszych lokalizacjach w centrum miasta. Ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym są bardzo zróżnicowane. Pomiędzy ceną dobrych lokalizacji w centrum a ceną mieszkań na peryferiach możemy mieć nawet kilka tysięcy zł różnicy na metrze kwadratowym. Wynika to również z różnicy w obliczaniu ceny na rynku pierwotnym i rynku wtórnym.
Na czym polega ta różnica
Na rynku pierwotnym dostajemy mieszkanie do wykończenia, a deweloperzy bardzo często doliczają dodatkowe kwoty za garaż, taras, balkon, komórkę czy ogródek. Z kolei na rynku wtórnym podawane są ceny za całość, chyba że zdarzy się taka sytuacja, że garaż stanowi oddzielną nieruchomość i można go kupić lub nie, ale w większości przypadków garaż jest przypisany do mieszkania. Cena metra kwadratowego na rynku wtórnym wynika z całkowitej ceny podzielonej przez metraż mieszkania, a dodatkowe sprawy typu taras, garaż czy jakość wykończenia są już w nią wliczone, dlatego rozrzut cen na rynku wtórnym jest zdecydowanie większy. Czasami wysokość tej ceny bywa myląca, bo jeśli mamy w ofercie w biurze mieszkanie bardzo dobrze wykończone wysokiej jakości materiałami, z dużym tarasem, wyposażone i gotowe do wprowadzenia się, to cena za metr tego mieszkania może wyjść duża, ale w porównaniu z innymi ofertami kwota całości tej inwestycji nie jest wyższa. Moim zdaniem w przyszłości to właśnie rynek wtórny będzie generował wysokie ceny, bo większość mieszkań blisko centrum w dobrych lokalizacjach może być tylko na rynku wtórnym. Ilość gruntów blisko centrum jest mocno ograniczona i dlatego, moim zdaniem, w dalszej perspektywie to tutaj będą padać rekordy cenowe. Mieszkania w centrum, w odnowionych kamienicach będą osiągały wyższe ceny niż pozostałe mieszkania na rynku wtórnym.
Trudno w to uwierzyć, jeżeli wyjdzie się poza Rynek i spojrzy na stare, zrujnowane budynki, w których ciągle są mieszkania w bardzo złym stanie, często z toaletami na korytarzach...
Za pewien czas będzie można wyodrębnić stare kamienice, które po remoncie będą osiągały najwyższe ceny, tak jak to się dzieje na całym świecie, ale myślę, że na to trzeba będzie jeszcze poczekać około 10 lat. Podobne zmiany obserwowałem wcześniej w Warszawie, w której mieszkałem przed przyjazdem do Wrocławia. Tam w ciągu 5 - 7 lat wzrost cen w centrum miasta doprowadził do tego, że w tych miejscach, które były mniej popularne, bardziej zaniedbane, podobne np. do wrocławskiego Śródmieścia, prywatni inwestorzy wykupili całe kamienice, proponując ludziom, którzy tam mieszkali, pieniądze lub nowe mieszkania położone dalej od centrum. To spowodowało, że w ciągu kilku lat zmienił się charakter niektórych, wcześniej zaniedbanych, miejsc. Mieszkania, które po wojnie były dzielone na 5, 6 mniejszych, ponownie łączono w większe, bardziej przestronne. Jest to na pewno pomysł na inwestowanie pieniędzy również we Wrocławiu.