Zalety i wady inwestowania na rynku nieruchomości - strona 3

Kto komu dyktuje ceny? Rynek pierwotny wtórnemu czy na odwrót?

W większości przypadków na wszystkie ceny największy wpływ ma rynek pierwotny, bo tu są oddawane nowe mieszkania i w zależności od tego, jak dużo jest ich na rynku, przekłada się to na pozostałe ceny. Obecnie liczba budowanych mieszkań jest o wiele za mała w stosunku do potrzeb, dlatego te najlepsze, najkorzystniej usytuowane są sprzedawane w trakcie realizacji inwestycji lub jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych. Minusem tej sytuacji jest to, że nie mamy do końca pewności, co to będzie za mieszkanie, jaki to będzie deweloper, jak ono będzie wybudowane. Wiąże się to z jakimś ryzykiem, chociaż na pewno mniejszym niż jeszcze 10 lat temu. Na rynku wtórnym to ryzyko jest mniejsze, ponieważ interesujące nas mieszkanie możemy obejrzeć przed zakupem, możemy sprawdzić jak działa wspólnota, jakie jest sąsiedztwo, kto zarządza nieruchomością, a na rynku pierwotnym jest więcej niewiadomych. Rynek pierwotny nie nadąża za potrzebami ludności nie tylko we Wrocławiu, ale i w całej Polsce, wiąże się to głównie z brakiem planów zagospodarowania przestrzennego, dlatego jeżeli chcemy obecnie kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, dobrze usytuowane, o dobrym rozkładzie, to w zasadzie kupujemy plany tego mieszkania.

Jakie nieruchomości z rynku pierwotnego wracają najszybciej na rynek wtórny?

Z jednej strony część nieruchomości wraca jeszcze przed całkowitym zasiedleniem, ponieważ są osoby, które kupują tylko inwestycyjnie. Cena, za którą deweloper sprzedaje mieszkania pod koniec budowy, jest inna niż ta, którą mieli pierwsi nabywcy. W dodatku te pierwsze mieszkania mają przeważnie lepszą lokalizację w budynku, dlatego mogą być nawet droższe od mieszkań, które zostały u dewelopera, bo są atrakcyjniejsze. Z drugiej strony na rynek szybko wracają mieszkania mniejsze, zazwyczaj dwupokojowe, 40-50-metrowe, które najpierw kupują młodzi ludzie rozpoczynający pracę, ale z reguły po kilku latach wracają one na rynek wtórny, bo dotychczasowi właściciele chcą sobie polepszyć warunki i kupić większe. Jeżeli nie patrzy się na to czysto inwestycyjnie, to z mojego punktu widzenia znów właśnie te mieszkania są najbardziej atrakcyjne do zamieszkania, bo znajdują się w nowych budynkach, ale z drugiej strony ktoś już w nich mieszkał i zdążyły wyjść na jaw wszelkie ewentualne wady tych mieszkań, jeżeli jakieś były. W budynku zawiązała się już wspólnota, sąsiedzi się poznali, dlatego o tych mieszkaniach wiadomo więcej niż o kupowanych na podstawie planów.

Jaka jest Pana prognoza dla Wrocławia na najbliższe lata?

W najbliższej przyszłości najbardziej prawdopodobna jest dalsza stabilizacja cen, co pozwoli wybierać wśród dostępnych ofert. Coraz częściej będziemy mogli kupować mieszkania wybudowane, a nie plany. Najbardziej pomogłoby stworzenie nowych planów zagospodarowania, szczególnie na obrzeżach, gdzie jest jeszcze dużo miejsc, na których można budować. Z drugiej strony inwestycje w centrum są mniej ryzykowne, bo te mieszkania na pewno nie stracą na wartości. To, co się stało w tamtym roku we Wrocławiu, trudno jest nazwać sytuacją normalną, ceny wzrosły średnio o 70-80 procent i w tamtym okresie inwestycja w cokolwiek była dobrą inwestycją. W tej chwili ceny wyhamowały, ponieważ Wrocław dorównał już do cen warszawskich czy krakowskich. Oczywiście w dalszej perspektywie ceny nieruchomości będą dalej rosły, ale powoli, maksymalnie 10-15 procent w ciągu roku. To, co się wydarzyło we Wrocławiu, na pewno już się nie powtórzy, ale podobna sytuacja może się zdarzyć w innych miastach. Ograniczenie dalszego wzrostu cen wynika przede wszystkim z naszych zarobków. Myśląc typowo inwestycyjnie, więcej będzie można zarobić na gruntach, działkach pod budownictwo jednorodzinne na obrzeżach i w okolicach Wrocławia, bo w tej chwili ceny mieszkań w centrum są tak wysokie, że zamiast trzypokojowego mieszkania w centrum można mieć dom w dalszej lokalizacji lub pod miastem, dlatego część osób będzie wolała wybrać dom, zwłaszcza że społeczeństwo jest coraz bardziej mobilne.