Po autoryzacji
O lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych, powierzchni magazynowej, biurowej i lokalach użytkowych rozmawiamy z Dorota Łukianowicz, właścicielką biura obrotu nieruchomościami KANDO
Jak przedstawia się aktualna sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych?
Duże poruszenie wywołała informacja o przyznaniu Polsce współorganizacji Euro 2012, ceny momentalnie wzrosły, obiekt który kosztował 3 miliony złotych, jego cena wzrosła o 400-500 tysięcy, ale to była tylko chwilowa reakcja, potem rynek się ustabilizował. Ceny ofert nadal bywają wyższe, to te rzeczywiste, transakcyjne wróciły do poprzedniego poziomu, a sama ilość transakcji od dawna utrzymuje się na wysokim poziomie. Obecnie koniunktura jest bardzo dobra, w związku z tym że we Wrocławiu inwestują nowe firmy, istniejące rozwijają się, istnieje bardzo duże zainteresowanie, zarówno magazynami, biurami, jak i lokalami użytkowymi.
Jakiego typu nieruchomości są najbardziej poszukiwane?
Dużym zainteresowaniem cieszą się stare obiekty poprzemysłowe, które po adaptacji stałby się tzw. loft’ami. Są to wielkopowierzchniowe nieruchomości postindustialne, które można by zagospodarować na lokale mieszkalne dla zamożnych i stosunkowo młodych ludzi. Powierzchnia takiego mieszkanie to minimum 100-200 mkw, najczęściej jest to piętro podzielone na 2-3 takie lokale. Obecnie tego typu lokal cieszą się coraz większym zainteresowaniem w naszym kraju ze względu na trendy na rynku nieruchomości, które wywodzą się ze Stanów Zjednoczonych. O ile takich obiektów nie brakuje np. w Łodzi, to we Wrocławiu prawie ich nie ma, a te nieliczne, które istnieją, nie są na sprzedaż.
We Wrocławiu brakuje obiektów przemysłowych, nie tylko tych, które nadawałyby się na lofty, ale również zwykłych magazynów. Przez lata takie obiekty nie były budowane w granicach miasta na obrzeżach Wrocławia powstało ich stosunkowo niewiele. Inwestorzy są zainteresowani przede wszystkim „mieszkaniówką”. W ostatnich latach jedną z nielicznych firm, które podjęły się tego typu inwestycji była firma Atal, która wybudowała taki obiekt przy ulicy Krakowskiej. Nieruchomość szybko sprzedano, bo okazała się bardzo trafioną inwestycją.
Gdzie w takim razie są budowane nowe magazyny, obiekty przemysłowe?
Nowe centra logistyczne powstają głównie pod Wrocławiem, ponieważ w mieście brakuje działek z odpowiednim miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w niedalekiej przyszłości z pewnością będą one powstawały w okolicach nowych obwodnic, zarówno śródmiejskiej jak i autostradowej. Obecnie w rejonie wyżej wspomnianych inwestycji sprzedanych zostało dużo gruntów. Inwestycje jeszcze się nie rozpoczęły, ponieważ właściciele czekają na lepszą komunikację. Cała zachodnia strona Wrocławia będzie miała charakter zabudowy przemysłowej, jest to związane z planowaną budową obwodnicy czyli lepszą komunikacją. W zachodniej części miasta są również tereny przeznaczone pod Expo. Jednak aktualna oferta jest niewielka, inwestorzy przyjeżdżający do Wrocławia są rozczarowani małą ilością gruntów przeznaczonych pod nowe inwestycje.
Nowe obiekty powstają także w Pietrzykowicach, również te, przeznaczone pod wynajem. Wcześniej zainteresowanie tymi terenami było stosunkowo niewielkie, obecnie sytuacja diametralnie zmieniła się gdyż będzie tam przebiegał węzeł obwodnicy AOW. Wciąż utrzymuje się duże zainteresowanie południem stolicy Dolnego Śląska oraz terenami zlokalizowanymi za Bielanami Wrocławskimi. Inwestorem, który poprawił koniunkturę na tym obszarze jest koncern LG, który wybudował tam swoje fabryki przyczyniając się tym samym do wzrostu zainteresowania tą lokalizacją.
Aktywnym miejscem inwestycyjnym jest również rejon gminy Długołęka, ze względu na trasę S8 łączącą Wrocław z Warszawą. Minusem jest nie wystarczająco rozwinięta sieć komunikacyjna łącząca tę gminę z centrum miasta.
Jak kształtują się ceny wynajmu za powierzchnię magazynową ?
Najbardziej poszukiwane są moduły: 100 mkw. biura plus 500 mkw. magazynu. Wiele firm interesuje się tego typu nieruchomościami, oczywiście z miejscami parkingowymi i dobrym dojazdem. Średnia cena wynajmu magazynu, który jest w dobrym stanie, kształtuje się w granicach 15 zł za metr kwadratowy, cena biura do wynajęcia w takim połączeniu to około 25-30 zł za metr kwadratowy.
A co z tymi nieruchomościami, które są w złym stanie?
Na rynku właściwie nie ma pustostanów. Rzadko zdarzają się sytuacje, że nieruchomość przeznaczona do wynajęcia, nie znajduje zainteresowania wśród klientów. Nawet obiekty stare i w kiepskim stanie, znajdują najemcę, tylko że w cenie 10 zł za metr kwadratowy. Jeżeli można wskazać obiekty, które nie są obecnie użytkowane, to najprawdopodobniej ich właściciele czekają na dobrą okazję aby je sprzedać, co nie oznacza że nie są one w kręgu zainteresowań potencjalnych nabywców.