Plany zagospodarowania przestrzennego we Wrocławiu

O planach zagospodarowania przestrzennego i polityce budowania miasta rozmawiamy z Grzegorzem Romanem, dyrektorem Departamentu Architektury i Rozwoju UM

W Ministerstwie Infrastruktury pojawił się pomysł, żeby zlikwidować pozwolenia na budowę i zastąpić je zgodą urbanistyczną. Czy Pana zdaniem to dobry pomysł?

To pomysł lansowany już przez poprzedni rząd. Ma on według mnie więcej wad niż pożytków. Jeżeli inwestorzy będą mogli realizować swoje pomysły bez zezwoleń budowlanych wydawanych w oparciu o plany miejscowe uchwalane przez władze miejskie (gminne), to fikcją będzie obowiązek kontroli kierunków inwestowania, którym obarczone mają być urzędy. Zagrożony będzie ład przestrzenny, będą się mnożyły i eskalowały konflikty sąsiedzkie związane z nowymi pomysłami inwestorów. Gminy obarczone zostaną gigantycznymi, nierealnymi do sprostania nakładami na rozwój infrastruktury komunalnej, które to inwestycje miałyby obsłużyć rozwijające się budownictwo.

W tym momencie należałoby również zastanowić się nad funkcjonującą już dziś (poza systemem planowania przestrzennego) procedurą uzyskiwania zezwolenia na budowę. Procedura ta jest niezwykle uciążliwa, długotrwała i w wielu wypadkach może być kwestionowana, bo prawie zawsze da się znaleźć takiego eksperta, który powie, że można było decyzję wydać oraz takiego, który powie, że nie. Procedura ta nigdy nie była przewidziana do budowania miast, jest to narzędzie do budowy domów na wsi. W miastach, zwłaszcza niemających planów miejscowych, używana jest ona powszechnie nie tylko do uzupełniania „dziur” w zabudowie, ale również do budowy całych osiedli. Procedura ta skutecznie hamuje zapał wielu gmin do opracowywania i uchwalania planów. Daje ich władzom ogromny, nieuzasadniony i o wiele większy niż plan zakres władzy i panowania nad poczynaniami inwestora. Z drugiej strony wielu biznesmenów, którzy tanio kupili grunty rolne i mają problem z ich zagospodarowaniem (bo albo gminy uchwalają za mało planów, albo nie robią takich planów, jakich oczekiwaliby inwestorzy, albo też wybiórczo stosują procedurę dobrego sąsiedztwa), próbuje poprzez pójście na skróty uzyskać pełną swobodę inwestowania i znieść zezwolenia na budowę. Moim zdaniem optymalnym wyjściem dla obu stron byłoby skrócenie procedury planistycznej oraz zdecydowane przyspieszenie planowania przez gminy. Pewne zmiany i uproszczenie procedury planistycznej mogłoby skrócić ten proces nawet do 5–6 miesięcy.

Jednak zdaniem deweloperów w miastach brakuje gotowych planów i to sprawia, że budują oni znacznie mniej niż mogliby budować.

Deweloperzy głośno narzekają na brak planów miejscowych, ale tak naprawdę najchętniej kupują ziemię bez planu, dlatego że podwyższa on wartość ziemi wielokrotnie. Wolą ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w trybie dobrego sąsiedztwa. Inwestorzy obniżają w ten sposób koszty budowy, bo trudno jest np. we Wrocławiu kupić działkę pod zabudowę wielorodzinną, nawet w słabym miejscu, poniżej tysiąca zł za metr kwadratowy, natomiast nadal można nabyć tzw. rolę na poziomie 200 zł, zatem różnica jest ogromna. We Wrocławiu w dniu dzisiejszym tryb ten jest szczególnie trudny do stosowania. Jest już niewiele miejsc dla budownictwa „plombowego”. Natomiast budowaniu na „surowym korzeniu” zdecydowanie się sprzeciwiamy, szczególnie w wypadku, gdy wielkość działki przekracza 1 ha.

Naszą ofertą dla aktywnych inwestorów jest procedura przyspieszenia sporządzenia planu pod warunkiem, iż jest on właścicielem gruntu oraz ma możliwość wybudowania na nim co najmniej 500 mieszkań. Aktualnie mamy grubo powyżej 1000 ha gruntów niezabudowanych przeznaczonych w planach na budownictwo mieszkaniowe. Problemem jest podaż. Szybki wzrost cen gruntów mieszkaniowych, z jakim mieliśmy do czynienia w ostatnich latach, skutecznie blokował ich wchodzenie na rynek. Dużą barierę stanowiła również wysoka, bo 30% opłata planistyczna nakładana na właścicieli przy uchwalaniu planów miejscowych, jeśli grunt zbywany był w ciągu 5 lat od uchwalenia planów. Jej ograniczenie przez radę gminy do 3% poprawiło trochę sytuację. Podaż gruntów blokuje również fakt, iż znaczna część dobrych gruntów mieszkaniowych we Wrocławiu znajduje się w rękach osób publicznych, np. Agencji Nieruchomości Rolnych, PKP, a nie są one, z różnych przyczyn, aktywne na rynku obrotu.

Dodatkowo na dużych obszarach miasta nadal brakuje infrastruktury komunalnej. Pomimo tych trudności z roku na rok wydajemy zezwolenia na budowę coraz większej ilości mieszkań, np. około 5 tys. w roku 2005, 8 tys. w roku 2006 i 9 tys. w roku 2007. Mimo, pewnie słusznych, utyskiwań inwestorów wrocławskich, nasze miasto ma przyzwoity rynek budowlany. Jawna polityka przestrzenna gminy wyrażona w Studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Wrocławia, wysokie pokrycie powierzchni miasta planami, czytelna i transparentna procedura planistyczna, szybka procedura wydawania decyzji zezwoleń na budowę, przyjazny urząd miasta dają podstawy do dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Z punktu widzenia urzędu problem stanowi procedura wydawania decyzji w trybie dobrego sąsiedztwa – tu niestety nadal średni termin, czyli 4 miesiące trudno nam uzyskać.