Deweloperzy z zasadami

Firmy zrzeszone w PZFD uchwaliły Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej, czyli wskazówki jakimi powinny kierować się deweloperzy w konstruowaniu swoich umów. W tym miesiącu analizujemy najważniejsze sprawy, które zostały w nim zapisane i czego w nim zabrakło.

Katalog został uchwalony jeszcze w grudniu 2007 roku, w życie wszedł 1 marca 2008 roku. Firmy zrzeszone w Związku zobowiązały się do stosowania go w umowach zawieranych ze swoimi klientami. Po Kodeksie Dobrych Praktyk, jest to druga tego typu inicjatywa, która tym razem bezpośrednio dotyczy umów i określa ogólne zasady ich konstruowania, które, zdaniem inicjatorów, mają sprawiedliwie zabezpieczać obie strony transakcji.

Kto i co buduje

Według zasad zapisanych w Katalogu, w każdej umowie, którą oferuje swoim klientom członek PZDF powinny zostać wyraźnie określone i opisane zarówno strony zawierające tę umowę, jak i przedmiot samej umowy. Powinno pojawić się w niej oświadczenie dewelopera o tytule prawnym do nieruchomości z podaniem dokumentów źródłowych nieruchomości, opis stanu prawnego nieruchomości, między innymi ze wskazaniem wpisów obciążających nieruchomość, a także oświadczenie o posiadanej dokumentacji technicznej i formalno-prawnej, na podstawie której deweloper realizuje inwestycję w tym o pozwoleniu na budowę.

Poza tym autorzy Katalogu zapisali, że w umowie powinny się również znaleźć informacje o terenie sąsiadującym z inwestycją, nie sprecyzowali jednak jakiego typu kwestie mają to być. Dlatego przy podpisywaniu konkretnej umowy trzeba zwrócić uwagę, czy będą to informacje na temat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy tylko zapewnienia, że okolica jest piękna i malownicza, co oczywiście niczego nie daje kupującemu. Nie wiadomo również co należy rozumieć przez „sąsiadujący teren”? Czy chodzi o najbliższe kilka metrów za płotem czy może o wszystkie sąsiadujące działki?

Według wytycznych zawartych w Katalogu sam opis projektowanego obiektu powinien zawierać informacje o standardzie wykonania, prawach lub obiektach przynależnych, prawach wspólnych, sposobie liczenia powierzchni lokalu oraz opis infrastruktury zewnętrznej wraz z załącznikami graficznymi wskazującymi usytuowanie lokalu w budynku oraz ich układ funkcjonalny, a także plan zagospodarowania terenu z opisem. Z punktu widzenia kupującego im bardziej szczegółowy będzie to opis, tym lepiej, bo wtedy jest mniejszy margines do sporu pomiędzy deweloperem a klientem. Z drugiej jednak strony, schodząc na duży poziom szczegółowości nie wolno zapominać o zapisach ogólnych, bo łatwo możemy coś pominąć i wtedy deweloper będzie miał prawo powiedzieć, że przecież zrobił wszystko, co zostało wyszczególnione. Dlatego najlepiej wyszczególniając cechy mieszkania używać wyliczeń przykładowych, a nie zamkniętych list (pomocne są takie sformułowania, jak „w szczególności”, „między innymi”, itp.).

Bardzo ważną sprawą jest również zapis Katalogu, iż w umowie powinno znaleźć się zobowiązanie dewelopera, że powierzchnia wykonanego lokalu wyliczona metodą zapisaną w umowie, nie będzie się różnić od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2 %, zaś różnice powierzchni przekraczające 2% będą uprawniać kupującego do odstąpienia od umowy. Autorzy zasad Katalogu zwracają również uwagę, że w konkretnej umowie powinien pojawić się zobowiązanie rozliczania różnic powierzchni lokalu projektowanego i wykonanego. Nie dodają już jednak w jaki sposób te różnice mają być rozliczane. Czy jeżeli deweloper wybuduje dwa metry mniej, a metr kosztuje przykładowo 10 tysięcy zł to powinien nam zwrócić 20 tysięcy, czy może w zamian za to dodać miejsce parkingowe gratis? Dlatego w umowie powinniśmy domagać doprecyzowania sposobu rozliczania tej kwestii.