Deweloperzy z zasadami - strona 2

Nasze i wasze zobowiązania

W części dotyczącej wzajemnych zobowiązań stron zostały oczywiście zapisane takie ważne sprawy jak obowiązek wyszczególnienia wszelkich terminów (dotyczących zarówno postępu prac budowlanych, jak i terminów zapłaty) oraz sposobu przeniesienia własności i tego kto ma za to płacić. Kupujących powinien jednak najbardziej ucieszyć zapis, że kary umowne dla obu stron mają być określane w jednakowej wysokości. W praktyce bowiem często zdarza się tak, że na kupujących nakładane są olbrzymie kary a deweloper dla siebie przewiduje zaledwie kilkuprocentowe. Często też spotykane są zapisy, że kary umowne za opóźnienie w oddaniu mieszkania naliczane są tylko wtedy, gdy opóźnienie przekroczy określony pułap, np. 2 miesięcy. Doświadczenia ostatnich lat nazbyt dotkliwie pokazały jak bardzo może być to niebezpieczne i to nie tylko ze względu na jawną niesprawiedliwość w ich naliczaniu. Zdarzały się bowiem sytuacje, że deweloperzy wykorzystując kilkudziesięcioprocentowy wzrost cen mieszkań odstępowali od umowy płacąc klientowi kilkuprocentową karę i sprzedawali mieszkanie następnemu klientowi po nowych cenach. Klient zaś mógł żądać od dewelopera tylko kilkuprocentowej kary umownej, bo najczęściej w treści umów deweloperskich brak jest zapisu o możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego wysokość kary umownej (w przypadku, gdy wartość szkody będzie większa niż wartość umówionej kary).

Innym ważnym dla kupujących zapisem, który pojawił się w Katalogu jest prawo kupującego do cesji praw z umowy na osobę trzecią za powiadomieniem dewelopera, pod warunkiem, że cesjonariusz przejmuje wszystkie zobowiązania kupującego i prawo dewelopera do odmowy uznania cesji, ale pod warunkiem, że nie obciąży kupującego karami umownymi za rozwiązanie umowy i zwróci wszystkie wpłacone zaliczki w terminie zapisanym w umowie. Jest to zapis korzystny dla kupujących, wychodzący ponad standard Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym kupujący na przeniesienie swoich obowiązków wynikających z umowy powinien mieć zgodę drugiej strony.

Cena

W części dotyczącej ceny istotnym zapisem jest wyraźne określenie w umowie przypadków, kiedy cena planowana może różnić się od ostatecznej. Jako jedna z przyczyn jest podana waloryzacja cen o wzrost kosztów inwestycji na podstawie zapisanego w umowie sposobu waloryzacji opartego, co bardzo ważne, nie na bliżej nieokreślonych wyliczeniach, tylko o powszechnie dostępne wskaźniki, np. GUS, Sekocenbud. Autorzy Katalogu skupili się jedynie na przypadku wzrostu cen i milczą na temat ewentualnych obniżek cen materiałów. Czy deweloper nie powinien wtedy też się z nami rozliczyć, jeżeli np. potanieją cegły, wapno czy inne materiały?

Z punktu widzenia kupującego istotny jest również zapis, że w umowie powinna wyraźnie zostać określona całkowita cena lokalu, łącznie z cenami wszystkich innych praw przynależnych do niego, z rozbiciem na cenę netto i podatek VAT. W umowie powinien tez zostać zapisany równoprawny sposób i terminy rozliczeń w przypadku rozwiązania umowy.

Bo zima była za długa

Według zasad Katalogu, w umowach deweloperskich powinny się również znaleźć szczegółowe warunki, na jakich kupujący może zgłaszać zamiar wprowadzenia zmian w lokalu, sposób odbioru mieszkania oraz jego termin i tryb postępowania, skład komisji, konsekwencje niestawienia się kupującego lub dewelopera. Termin odbioru nie może być krótszy niż 7 dni od momentu powiadomienia a jeżeli kupujący nie stawi się to deweloper powinien wyznaczyć dodatkowy termin. Dzięki temu unikniemy sytuacji, kiedy zawiadomienie przychodzi w czasie naszego wyjazdu na urlop, deweloper odbiera mieszkanie jednostronnie i nic już nie możemy z tym zrobić.

W umowie powinien być również wpisany sposób i termin usuwania ewentualnych usterek stwierdzonych w trakcie odbioru oraz zasady udzielania gwarancji i informacja o przysługującej rękojmi wraz ze sposób zgłaszania i usuwania usterek pojawiających się w tym czasie. 

Przy okazji zapoznania się z umową właściwego dewelopera, warto zwrócić uwagę czy pojawiło się w nim nie do końca prawidłowe sformułowanie z Katalogu, które brzmi iż w umowie powinny zostać zapisane „konsekwencje niewykonania przedmiotu umowy w założonym terminie w postaci odsetek za zwłokę równych odsetkom, jakie płaci klient za nieterminową płatność oraz określenie wysokości maksymalnej kary umownej nie wyższej niż 10 % , równej dla obu stron”.

Wprawdzie zapis o maksymalnym pułapie kary umownej obowiązuje obie strony, jednak w praktyce jest on dotkliwy tylko dla klienta. A to dlatego, że głównym obowiązkiem klienta jest obowiązek płacenia w terminie. W razie zaś opóźnienia deweloper może żądać od klienta nie kary umownej lecz odsetek ustawowych (lub umownych) – a odsetki i kara umowna to nie to samo, wiec odsetek nie dotyczy maksymalny 10-procentowy pułap. Z kolei przy braku zapisu o możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego wartość kar umownych może okazać, się, że, choćby deweloper spóźnił się 2 lata z budową, to i tak jedynym roszczeniem klienta będzie roszczenie o zapłatę 10-procentowej kary. Z takiej zaś niewielkiej kary klient bardzo często nie będzie w stanie pokryć swoich strat związanych z przesunięciem terminu oddania mieszkania (np. gdyby musiał na okres przejściowy wynajmować mieszkanie i płacić wysoki czynsz najmu).

Kupujący przy zapoznawaniu się z konkretnymi umowami opartymi na Katalogu powinni też zwrócić szczególną uwagę na spis okoliczności mających wpływ na termin realizacji przedmiotu umowy, czyli wybudowania konkretnego budynku. Deweloper powinien w swoich planach uwzględnić zmienność pór roku w naszym klimacie i wliczyć w czas trwania budowy przestoje związane ze spadkiem temperatur w zimie i upałami w lecie. W katalogu zostało to ujęte zbyt szeroko, ponieważ szczególnymi okolicznościami powinna być tylko tzw. „siła wyższa” czyli np. powódź czy trzęsienie ziemi, ale nie to, że przyszła zima, bo co roku przychodzi.