Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym

O aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym, zmianach, które czekają pośredników w przyszłym roku oraz o umowach na wyłączność rozmawiamy z przedstawicielkami Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami - Ewą Klos-Rychter-Prezes i radcą prawnym oraz Krystyną Maciąg - Członkiem Zarządu i Rzecznikiem Prasowym.

Liczy się dobry wybór

Jak wygląda aktualna sytuacja na rynku nieruchomości?

Ewa Klos-Rychter: Po okresie gorącego roku 2006 i pierwszego kwartału roku 2007, kolejne miesiące przyniosły stopniową stabilizację cen, a wręcz ich spadek w przypadku mieszkań mniej atrakcyjnych. W blokach z wielkiej płyty i w gorszych lokalizacjach ceny spadły poniżej 6 tysięcy za metr. Nadal dużym powodzeniem cieszą się działki budowlane, tutaj ceny też się ustabilizowały, ale jeszcze nie możemy mówić o ich spadku. Po chwilowym wzroście cen domów na początku roku, w ostatnich miesiącach pozostają one na jednakowym poziomie. W tej chwili mamy na rynku nieruchomości okres względnej stagnacji, wyczekiwania kupujących i zakończenia dyktatu cenowego sprzedających. Weryfikacja cen w danym cyklu gospodarczym jest zjawiskiem normalnym i po okresie wzrostu zawsze mamy do czynienia z ich normalizacją i dostosowaniem do realiów rynku.

Krystyna Maciąg- Wpływ na spadek cen miał również krach, jaki nastąpił na giełdzie światowej oraz sytuacja polityczna w Polsce. Przed wyborami niektórzy kontrahenci zagraniczni wstrzymali się z zakupem nieruchomości. Myślę jednak, że Wrocław jest na tyle prężnym ośrodkiem, który kształci młodych ludzi, dostarcza nowe miejsca pracy, że na dłuższą metę nie odczujemy tak bardzo tego zastoju, jak inne miasta.

Czego zatem należy spodziewać się po nowym roku?

K. M.: Bardzo dużo będzie zależało od tego, co zrobią banki, czy podniosą stopy kredytowe. Istotne będzie również, co zrobi nowy rząd, bo według mnie, ustawa pozwalająca na wykup mieszkań spółdzielczych - za grosze” była bardzo krzywdząca wobec osób, które pozaciągały wysokie kredyty i nie mogą liczyć na żadną pomoc od państwa.

E. K.-R.: Wrocław już dziś należy do najdroższych miast w Polsce, w następnych latach zapewne dorównają nam takie duże aglomeracje, jak Katowice, Poznań, Łódź. Sądzę, że nie należy spodziewać się jakiś wielkich skoków cenowych. W roku 2008 ceny będą oczywiście szły w górę, ale powoli, zgodnie z prawidłami rynku, nie więcej niż 10 proc. w skali roku.

W środowisku pośredników zajdą wkrótce bardzo ważne zmiany, w 2008 roku wejdzie w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co te zmiany będą oznaczały dla pośredników i ich klientów?

E. K.-R.: Nowelizacja ustawy zniesie obowiązek zdawania egzaminów w celu uzyskania uprawnień pośrednika. Ustawodawca pozostawił obowiązek ukończenia studiów podyplomowych z zakresu gospodarki nieruchomościami oraz odbycia półrocznych praktyk, natomiast proces uzyskania licencji nie będzie zakończony żadnym egzaminem. My, jako pośrednicy jesteśmy za liberalizacją zawodu, ale uważamy, że nie powinna ona dotyczyć kwestii weryfikacji wiedzy. Zniesienie obowiązku zdawania egzaminów, a ich poziom był bardzo wysoki - jest najbardziej krzywdzące dla tych wszystkich, którzy dotychczas je zdawali oraz dla samych klientów. Być może ustawodawca powinien pomyśleć nad podniesieniem poziomów kursów lub praktyk, żeby ułatwić zdawanie egzaminu, natomiast jego zupełne zlikwidowanie będzie oznaczało, że nowe osoby, które będą dostawały się na rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie będą weryfikowane pod względem zdobytej wiedzy. Obowiązek ukończenia odpowiednich szkół czy odbycia studiów podyplomowych nie wystarczy, ponieważ poziom nauczania i sposób sprawdzania wiedzy, zwłaszcza na uczelniach prywatnych, bardzo się między sobą rożni. Moim zdaniem zrezygnowanie z końcowych egzaminów jest bardzo niebezpieczne, właśnie z punktu widzenia interesu klienta. Nasz zawód wymaga ogromnej odpowiedzialności i ogromnej wiedzy, dopuszczanie do niego osób niedostatecznie przygotowanych stwarza zagrożenie dla samych klientów.

K. M.: niepokojącym zjawiskiem jest również to, że nawet ludzie, którzy nie mają prawie żadnej praktyki, poza tą obowiązkową, z chwilą otrzymana licencji zawodowej, od razu decydują się na otwarcie własnych biur, nie zdając sobie sprawy z ogromnej odpowiedzialności, wynikającej z mnogości przepisów prawa, dotyczących rynku nieruchomości.

Ale są ludzie, którzy kupują i sprzedają mieszkania sami, bez wiedzy studiów, bez biura albo kupują bezpośrednio od deweloperów, również bez pośredników, to może te egzaminy były niepotrzebne?

E. K-R.: Tak można myśleć, dopóki nie pojawią się problemy związane z finalizacją transakcji. Pośrednicy przygotowują transakcję jeszcze przed chwilą, kiedy oferta sprzedaży ukaże się na rynku dokonują oceny stanu prawnego nieruchomości, weryfikacji dokumentów, jak również udzielają wskazówek dotyczących konieczności skompletowania stosownych zaświadczeń i odpisów. Z tego tytułu ponoszą odpowiedzialność cywilną i zawodową, zarówno względem klientów sprzedających, jak i kupujących. Oczywiście sprzedający może dowiedzieć się ostatecznie u notariusza, że nie może sprzedać nieruchomości, ponieważ np. nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe lub też brakuje mu odpowiedniego wypisu z katastru, ale czasem właśnie przez to może stracić szansę na korzystną sprzedaż, bo strona kupująca nie będzie czekała, aż sprzedawca przeprowadzi takie postępowanie czy w innych sytuacjach skompletuje brakujące dokumenty. Czasami te kilka tygodni decyduje o powodzeniu transakcji, bo klient w tym czasie może znaleźć inną nieruchomość lub zwyczajnie się zniechęcić. Pośrednik jest potrzebny wcześniej, na etapie przygotowywania transakcji i podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości.

Istnieją transakcje obarczone dużym ryzykiem i w tych profesjonalne doradztwo pośrednika jest niezbędne. Pośrednik nie tylko udziela informacji dotyczących adresu nieruchomości, ale też doradza stronie kupującej, czy dana inwestycja jest opłacalna, jaki jest poziom cen na rynku, czy decyzja o zakupie jest na pewno słuszna i jak najlepiej zabezpieczyć interesy klienta np. w umowie przedwstępnej sprzedaży. Mówimy oczywiście o pośrednikach działających zgodnie ze standardami zawodowymi, mającymi dobre przygotowanie zawodowe i doświadczenie w doradztwie.