Na rynku zapanował czas wyczekiwania
O aktualnej sytuacji na rynku wtórnym rozmawiamy ze współwłaścicielem biura Świat Nieruchomości – Mirosławem Juszczakiem.
Sytuacja na wrocławskim rynku mieszkaniowym przypomina mi krajobraz po bitwie, po której nastąpiło liczenie zysków i strat oraz pełne napięcia oczekiwanie: co będzie dalej? Jak Pan to widzi?
W pewnym sensie jest to sytuacja po bitwie, ale nikt jeszcze nie wie, czy ta bitwa jest już zakończona, czy jest to tylko zawieszenie broni. Od dobrych kilku miesięcy daje się zauważyć stan wyczekiwania, bardzo męczącego zarówno dla sprzedających, którzy dramatycznie nie mogą znaleźć kupców na swoje mieszkania, jak i dla kupujących, którzy nie wiedzą, czy już się zaangażować i spieszyć z kupnem, bo jeszcze mieszkania zdrożeją, czy wyczekiwać, bo może stanieją. Najczęściej nie robią nic, czekają na kolejne statystyki, informacje z giełdy, doniesienia prasowe, ruchy deweloperów, może ciekawsze lokalizacje. Ten okres wyczekiwania jest nużący również dla niektórych biur pośrednictwa, które nie wiedzą, czy reklamę, na którą nie ma żadnego odzewu, „wygasić” i nie tracić pieniędzy, czy ją zwiększyć i mimo wszystko walczyć o klienta. Zapanowała nierównowaga między popytem i podażą, tzn. występuje obecnie spora nadpodaż mieszkań i domów w stosunku do popytu. Chociaż mamy dziesiątki lokali w ofercie, nie ma na nie chętnych, brakuje tanich mieszkań.
Ile było transakcji na rynku wtórnym w tym roku, a ile – dla porównania – w latach ubiegłych?
Według moich informacji liczba transakcji na rynku wtórnym systematycznie spada. Jeszcze w 2006 roku było po około 450 transakcji w każdym kwartale, nie licząc mieszkań sprzedawanych przez spółdzielnie. W pierwszym kwartale 2007 roku na rynku wtórnym sprzedano około 430 mieszkań, a potem zaczął się wyraźny spadek. W II kwartale było ich już około 390, w III kwartale ponad 380, a w IV kwartale – około 300. Z kolei w pierwszym kwartale tego roku, według mojej wiedzy, na rynku wtórnym (bez mieszkań spółdzielczych) było około 200 transakcji, czyli w porównaniu z początkiem ubiegłego roku i całym 2006 rokiem o ponad połowę mniej. Są to oczywiście tylko przybliżone dane, ale pokazują, jak zmienia się rynek.
Czy w tej sytuacji sprzedający obniżają ceny?
Obniżają, najpierw nieznacznie, potem więcej, w końcu znacząco i to wreszcie przynosi efekty. Coraz częściej widać, że zanim dojdzie do transakcji, cena musi spaść o 15–20 proc. Z punktu widzenia sprzedających jest to bardzo bolesne, ponieważ konieczność obniżenia ceny o 50 czy 70 tys. zł oznacza dużą stratę finansową nie tylko w stosunku do wcześniejszych oczekiwań, ale również w stosunku do tego, co realnie mogli oni otrzymać jeszcze rok czy półtora roku temu. Z drugiej strony sprzedający bardzo się zmienili. Zauważam, że bardziej szanują nie tylko kupującego, ale i pośrednika. Znowu pytają go o zdanie, o to, co on myśli, za ile dane mieszkanie dałoby się sprzedać. Wcześniej to oni dyktowali warunki, byli bardzo nieustępliwi, ale teraz mieszkania sprzedają się słabo i wszystko wygląda inaczej. Podobnie deweloperzy, którzy w okresie wielkiego boomu nie potrzebowali biur nieruchomości do obsługi swoich inwestycji, teraz coraz chętniej zlecają biurom pośrednictwa sprzedaż budowanych przez siebie mieszkań.
Czy najpierw boom, a potem okres wyczekiwania zmieniły również zachowania kupujących?
Obecnie klienci kupują mieszkania dopiero wtedy, kiedy są pewni swojej decyzji. Nie kupują już jakiegokolwiek mieszkania. Wcześniej bywało, że pewne rzeczy były im obojętne, rezygnowali z wielu kryteriów, np. dopuszczali, żeby mieszkanie było nierozkładowe, żeby nie miało balkonu, żeby było na wysokim piętrze. Łatwiej szli na kompromisy, byleby zdążyć kupić, zanim mieszkania znowu podrożeją. Teraz musi to być to jedno jedyne lokum, muszą być spełnione prawie wszystkie ich oczekiwania, żeby zdecydowali się na zakup. Negocjują cenę, owszem, ale tak naprawdę chcą kupić tylko takie mieszkanie, które spełnia zadane kryteria. Przed podjęciem decyzji oglądają dużo mieszkań, uważnie je porównują, zwracają uwagę na ich plusy i minusy. Mieszkania są bardzo drogie, dlatego ludzie czują, że nie mogą sobie pozwolić na zakup w nieodpowiednim miejscu, z jakąś wadą. Jeszcze półtora roku temu musieli podejmować kosztowne decyzje w bardzo stresującej atmosferze i nie było to oczywiście dobre.
Wspomniał Pan, że brakuje tanich mieszkań, że mamy nadpodaż lokali, na które nie ma chętnych, a tymczasem wciąż są i mają być budowane kolejne inwestycje deweloperskie, które trudno byłoby nazwać skromnymi i tanimi. Kto kupi te mieszkania?
Nie chciałbym prorokować, która inwestycja zakończy się sukcesem, a która nie, ale na pewno deweloperzy będą musieli zmierzyć się z trudniejszą dla nich sytuacją na rynku niż ta, która była do tej pory. Trzeba pamiętać, że inwestycje, które są lub mają być budowane, były projektowane mniej więcej rok–dwa lata temu, w innym stanie rynku. Cykl przygotowywania budowy w Polsce jest relatywnie długi, nieważne, czy jest to Wrocław, Warszawa czy Kraków. W tym momencie, na rynku wrocławskim, nastąpiła taka pechowa – dla deweloperów – sytuacja. Po okresie wielkich wzrostów i nadziei, że ten rynek gwałtownie wystrzeli, po zaprojektowaniu dużych osiedli, złożonych z luksusowych i drogich mieszkań, rynek częściowo załamał się. Obawiam się, że ilość budowanych mieszkań z tego droższego segmentu jest chyba zbyt duża jak na nasze miasto i na ten moment. Jeżeli z trudnością sprzedajemy mieszkania deweloperskie z cenami za metr kwadratowy pomiędzy 5 a 6 tys. zł netto, to trudno oczekiwać, że nagle pojawi się jakiś potężny popyt na mieszkania jeszcze droższe, z wyższej półki. Trzeba na to spojrzeć w szerszym kontekście. Co prawda średnia płaca rośnie, ale koszty utrzymania też rosną. Część inwestorów lokujących pieniądze w nieruchomościach zarabiała je na giełdzie, ale tam wystąpiły duże straty, ponieśli je prawie wszyscy – jedni mniejsze, inni większe. Część osób kupowała mieszkania z pracy za granicą, ale w chwili obecnej kurs złotego działa niekorzystnie i siła nabywcza osób pracujących bądź to w strefie euro, bądź w Wielkiej Brytanii czy w USA jest po prostu słabsza. Liczba osób, które potencjalnie chciałyby nabyć te drogie apartamenty, jest na pewno niższa niż można to było przypuszczać 2 lata temu, bo od tej pory wiele rzeczy się zmieniło. Zakładano wzrost, że będzie coraz lepiej i tylko lepiej, zapominając, że może przyjść korekta. Nie chcę powiedzieć, że te apartamenty się nie sprzedadzą, bo przy pewnej zrównoważonej cenie będą się sprzedawały, ale kosztem rynku wtórnego.
Co to znaczy?
To znaczy, że przy porównywalnych cenach lokali nowo budowanych i lokali starszych klienci najczęściej wybierają lokale nowe. Do tej pory były one z reguły droższe od lokali na rynku wtórnym. Jeżeli jednak część deweloperów, chcąc szybciej sprzedać lokale i zachować płynność finansową, zredukuje oczekiwania odnośnie części swojego zysku i obniży ceny, to prawie cały popyt przy danych cenach i w danym rejonie przesunie się w stronę rynku pierwotnego, kosztem wtórnego. Większość ludzi, jeżeli miałaby do wyboru albo kupić mieszkanie nowe, albo używane do remontu, wybierze nowe. Zatem ci, którzy będą chcieli sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym, będą musieli podążyć drogą postępowania deweloperów, a więc też obniżyć cenę. Obniżki cen na rynku deweloperskim skutkują obniżkami cen na rynku wtórnym.
