Dom pod zarządem

Zarządca nieruchomością nie jest zwykłym dozorcą, do którego należy sprzątanie nieczystości i pilnowanie, czy nikt obcy nie ukrywa się po bramach. To prawdziwy „gospodarz domu”, który dba o funkcjonowanie całości budynku i zajmuje się organizacją wszelkich prac z tym związanych.

„Przy wykonywaniu działalności zawodowej zarządca jest zobowiązany stosować przepisy prawa i standardy zawodowe, kierować się zasadami etyki zawodowej, a czynności zarządzania wykonywać ze szczególną starannością, właściwą dla ich zawodowego charakteru. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.” (art. 186 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Zawód zarządca

Zarządca nieruchomościami jest profesją młodą i jeszcze stosunkowo mało popularną. Chociaż zarządców jest we Wrocławiu około 200, a w całej Polsce 10 000, to w książkach telefonicznych i innych tego typu informatorach w zasadzie nie zaistnieli oni jeszcze na taką skalę jak np. pośrednicy. Andrzej Kozłowski z Urzędu Miasta, który sam ma licencję zarządcy, przewiduje, że będą się oni ogłaszać pod koniec tego roku, kiedy zacznie się prawdziwa walka o rynek, bo wówczas zawód ten będzie dostępny wyłącznie dla osób z licencjami.

Nie ma jeszcze przepisów regulujących samorząd takich zarządców (chociaż jest już ich projekt), jednak już od 1998 roku działa Polskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości, skupiające prawie 200 osób, które częściowo wypełna te braki. Stara się ujednolicić zasady działania pośredników, zajmuje się też organizacją szkoleń, konferencji i kursów podnoszących kwalifikacje zarządców, jednak może ono pełnić swoje funkcje jedynie w ograniczonym zakresie, bo czlonkostwo jest dobrowolne. Konieczna jest ustawa, która uporządkowałaby nasze środowisko – mówi Kozłowski. Potrzeba chociażby regulacji zasad etyki zawodowej, którymi zarządca, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, musi się kierować, a które nie są formalnie uchwalone. Urząd Mieszkalnictwa szacuje, że w Polsce jest zapotrzebowanie na ok. 20 000 zarządców i po osiągnięciu takiej liczby licencji ich wydawanie będzie już sporadyczne, trudno jednak powiedzieć, w jaki sposób dokonano tego obliczenia i czy uwzględniono fakt, że zapotrzebowanie na tego typu usługi będzie stale rosło.

Funkcjonowanie zawodu profesjonalnego zarządcy nieruchomościami reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Na razie podlega on zasadom normalnej gospodarki rynkowej, więc zarządcą może być niemal każdy, jednak od początku 2002 roku zawód ten będą mogły wykonywać jedynie osoby mające licencję zawodową – wówczas prowadzenie działalności bez licencji będzie karane grzywną do 5000 zł. Licencję nadaje Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, a żeby ją otrzymać, trzeba spełnić wiele warunków, takich jak: posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych, niekaralność, co najmniej średnie wykształcenie, ukończenie kursu wraz z odbyciem praktyki i wreszcie pomyślne przejście egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną. Zarządzać nieruchomościami mogą również osoby prawne (np. spółki), ale pod warunkiem, że faktyczne czynności zarządzania będą wykonywać profesjonalni zarządcy. Każdy licencjonowany pośrednik powinien mieć świadectwo w formie legitymacji ze zdjęciem, numerem licencji i podpisem Prezesa UMiRM. Ponadto możemy go sprawdzić bezpośrednio w samym Urzędzie Mieszkalnictwa, który prowadzi centralny rejestr zarządców nieruchomości.

Remontować czy nie?

Najwięcej problemów z zarządem nieruchomościami powstaje w przypadku domów wielorodzinnych, w których jest wielu różnych właścicieli mieszkań, często niemogących się ze sobą porozumieć. Oczywiście każdy urządza swoje mieszkanie tak, jak chce, ale istnieją również części wspólne, takie jak: dach, strych, klatka schodowa czy niekiedy plac znajdujący się przed budynkiem, które wymagają opieki. Jeżeli w domu znajduje się więcej niż siedem mieszkań, ustawa o własności lokali nakazuje wybór jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu. Taki zarząd (zarządca) będzie podejmował wszelkie bieżące decyzje dotyczące części wspólnych budynku, a właściciele poszczególnych lokali będą musieli ponosić tego koszty. Gdy trzeba podjąć decyzję co do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (np. kosztowny lub długotrwały remont dachu czy klatki schodowej albo przebudowa nieruchomości), decyduje większość głosów. Głosy liczy się według wielkości udziału we wspólnej nieruchomości, czyli proporcjonalnie do powierzchni posiadanego lokalu. Nie zawsze jednak większość musi mieć rację – lokatorzy, którzy zostali przegłosowani, mogą skierować sprawę do sądu, a ten orzeknie co do słuszności decyzji. Jednak postępowanie sądowe zawsze jest długotrwałe i przede wszystkim kosztowne, warto więc sprawę rozstrzygnąć we własnym gronie.

Jeżeli w budynku jest siedem mieszkań lub mniej, to stosuje się nieco inne zasady. Przede wszystkim do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest wówczas zgoda wszystkich właścicieli lokali (a nie ich większości), co w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych nie jest aż takie trudne do osiągnięcia. Do dokonywania czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości liczona według procentowego udziału w nieruchomości wspólnej, ale i w tym wypadku istnieje możliwość rozstrzygnięcia spornej sprawy przez sąd. Oczywiście nawet wtedy, gdy jest mniej niż siedem mieszkań w budynku, można wybrać profesjonalnego zarządcę.

Wspólnota mieszkaniowa zawsze może ustalić sobie swoje własne zasady zarządu częściami wspólnymi, ale muszą się na nie zgodzić właściciele wszystkich mieszkań i musi to nastąpić w formie aktu notarialnego. W praktyce rzadko która wspólnota na to rozwiązanie się decyduje, polegając na przepisach ustawowych.

Zwykły zarząd nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji dotyczących codziennego użytku nieruchomości – takich, bez których nie mogłaby ona funkcjonować. Chodzi więc np. o podpisywanie umów o wywóz śmieci, sprzątanie posesji, dbanie o sprawne działanie wspólnych urządzeń, np. oświetlenia i ogrzewania na klatce schodowej itp. Nie wchodzi już w skład zwykłego zarządu podejmowanie decyzji dotyczących większych i kosztownych remontów, a także ustalanie wynagrodzenia dla zarządcy.

Lokator z gminą w jednym stali domu

W przypadku, kiedy większość mieszkań należy do jednej osoby (np. do gminy, gdy są to mieszkania komunalne), to ma ona nieograniczone możliwości w podejmowaniu decyzji: może ona samodzielnie wybierać zarządcę i podejmować ważne (a czasem bardzo kosztowne w skutkach) decyzje. Lokatorzy będący w mniejszości nie są jednak w takiej sytuacji bezsilni. W przypadkach, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, to pozostali lokatorzy mający co najmniej 1/5 własności mogą żądać zastosowania zasady jeden właściciel = jeden głos. Wówczas niezależnie od tego, ile kto ma lokali i o jakiej powierzchni, zawsze przysługiwać mu będzie jeden głos na zebraniu właścicieli. Dyrektor Andrzej Kozłowski mówi, że takich wspólnot mieszkaniowych jest coraz więcej i można się spodziewać, że niedługo niemal wszystkie wspólnoty (tam, gdzie jest to możliwe), będą działały na tej zasadzie. W takiej sytuacji nie możemy samodzielnie podejmować decyzji o np. koniecznym remoncie – mówi Kozłowski. – Musimy się dostosować do panujących warunków i dogadać w tej sprawie z pozostałymi właścicielami. Pomijam tu oczywiście drobne prace i niezbędne remonty awaryjne, bowiem w takich sytuacjach zarządca sam może o nich decydować, a współwłaściciele ponoszą koszty.

Kiedy gmina jest właścicielem części mieszkań, wszelkie decyzje podejmuje niedawno utworzone Centrum Gospodarowania Komunalnym Zasobem Mieszkaniowym, które zastąpiło Wydział Polityki Mieszkaniowej. Centrum rozpisuje przetargi na zarząd nieruchomościami i wybiera te firmy, które oferują najniższą ceną przy najlepszych warunkach. Poza tym Centrum decyduje o sprawach przekraczających zwykły zarząd, takich jak duże remonty itp. W przypadku, gdy gmina nie ma większości głosów we wspólnocie mieszkaniowej, przedstawiciel CGKZM na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej głosuje nad poszczególnymi uchwałami w taki sam sposób jak pozostali lokatorzy.

Wszystkie te problemy nie mają miejsca w domach spółdzielczych, w których władze spółdzielni zarządzają nieruchomościami, a mieszkańcy mają na to wpływ jedynie przez uczestniczenie w walnym zgromadzeniu spółdzielni.

Wolny rynek

Decyzja o wyborze zarządcy i podpisanie z nim umowy należy do właściciela nieruchomości, a w przypadku domów wielorodzinnych – do wspólnoty mieszkaniowej, która podpisuje ją na podstawie podjętej uchwały. Umowa musi być sporządzona na piśmie, inaczej jest nieważna. Zgodnie z prawem zarządca nie może czerpać innych niż jego wynagrodzenie korzyści z zarządu, nie może więc pobierać żadnej prowizji od firmy świadczącej np. usługi wywozu śmieci, chyba że w umowie zawarto taki przywilej.

Nawet licencje zawodowe nie dają jednak pełnej gwarancji, że wszyscy zarządcy będą pełnili swoje obowiązki dobrze. Zawsze mogą się przecież wśród nich znaleźć osoby mało kompetentne lub wręcz nieuczciwe. Jeżeli zarządca przez swoje niewłaściwe lub niezgodne z prawem działania spowoduje szkody dla właściciela nieruchomości, można domagać się od niego odszkodowania. Sprawa jest o tyle ułatwiona, że od początku tego roku każdy, kto zajmuje się zarządem nieruchomościami, ma obowiązek ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej, a oświadczenie o wykupionej polisie powinno być zawarte w umowie o zarządzanie. W takiej sytuacji poszkodowani zwracają się bezpośrednio do zakładu ubezpieczeń, który z pewnością ma większe od zarządcy możliwości finansowe. Ponadto Prezes Urzędu Mieszkalnictwa może ukarać zarządcę upomnieniem, naganą, karą zawieszenia wykonywania uprawnień zawodowych, a nawet może odebrać mu licencję.

Dość często właściciele mieszkań przyzwyczajeni do tego, że decyzje podejmowała za niech zawsze „administracja”, zapominają, iż to nie wspólnoty mieszkaniowe są dla zarządców, ale zarządcy dla lokatorów. Zebranie mieszkańców ma nad zarządcą ogromną przewagę, której właściciele bardzo często nie wykorzystują. Zazwyczaj co roku wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę o udzieleniu skwitowania, a zdarza się, że mieszkańcy podejmują tę decyzję automatycznie, nie kontrolując końcowego bilansu, a przecież mają do tego pełne prawo. Wspólnota może nie zgodzić się na końcowe rozliczenie i zażądać obniżenia zawyżonych opłat. Ponadto lokatorzy zawsze mogą w każdej chwili zawiesić zarządcę, a także wypowiedzieć umowę – nawet bez jakiegokolwiek uzasadnienia – i zatrudnić nowego zarządcę.