Interesuje mnie

Kiedy mieszkańcy stają się wspólnotą

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa, niezależnie od woli lokatorów. Z chwilą, kiedy spełnią się warunki do powstania wspólnoty, to po prostu ta wspólnota powstaje – czy właściciele tego chcą czy nie.

Na przykład w przypadku nowych mieszkań sprzedawanych po kolei przez dewelopera na początku wszystkie lokale należą do jednej osoby (tzn. do dewelopera). Z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu powstaje wspólnota. Na początku w skład wspólnoty wchodzić będą tylko dwa podmioty: firma deweloperska i pierwszy lokator, który nabył mieszkanie (liczy się data sprzedaży – podpisania aktu notarialnego, a nie data wydania mieszkania). Później do wspólnoty dołączać będą kolejni właściciele, następnych sprzedawanych mieszkań. I znowu – nie muszą oni „zapisywać się” do wspólnoty mieszkaniowej – stają się jej członkami z chwilą nabycia lokalu w budynku.

 

Celem powołania przez ustawodawcę wspólnot mieszkaniowych jest uregulowanie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, czyli gruntem, a także tymi częściami budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli, takimi jak np. klatka schodowa, podwórko, dach, elewacja, strych, pralnia, suszarnia, itp.

Wspólnoty mieszkaniowe działają na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. („Dziennik Ustaw” z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami)

 

O małych i dużych wspólnotach

Przepisy ustawy o własności lokali wyróżniają wspólnoty mieszkaniowe tzw. „małe” i „duże”. Mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w skład której wchodzi do siedmiu samodzielnych lokali. Liczy się zarówno lokale wyodrębnione, jak i  lokale niewyodrębnione, tzn. te, które należą nadal do dotychczasowego właściciela budynku. Tak więc duża wspólnota powstanie w budynku, gdzie np. jest 10 mieszkań, mimo, że tylko dwa z nich zostały wyodrębnione prawnie i ma innych właścicieli, a pozostałe osiem nadal należy do poprzedniego właściciela (najczęściej jest nim deweloper – w przypadku mieszkań nowych, albo gmina – w przypadku lokali komunalnych). Do małych wspólnot stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego regulujące stosunki pomiędzy współwłaścicielami.

 

Zasadnicza różnica pomiędzy małą, a dużą wspólnotą jest taka, że w małych wspólnotach powołanie zarządu jest nieobowiązkowe – każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek współdziałać przy zarządzie. Nie ma jednak oczywiście przeszkód, aby powołać zarząd, a także aby zlecić wykonywanie zarządu osobie trzeciej – czyli profesjonalnemu zarządcy. Może też się zdarzyć, że zarządcę wyznaczy sąd – stanie się tak wówczas, gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Z wnioskiem o wyznaczenie zarządcy „przymusowego” może wystąpić do sądu każdy ze współwłaścicieli.

 

Sposób podejmowania decyzji w małej wspólnocie zależy od tego, jaka czynność ma być przez wspólnotę podjęta. W przypadku tzw. czynności „zwykłego zarządu” potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, przy czym większość zawsze liczona jest według udziałów w nieruchomości wspólnej. Czynności zwykłego zarządu, to takie, które są normalnie podejmowane w codziennym życiu wspólnoty, które nie wiążą się z większymi wydatkami, i które nie mają decydującego wpływu na życie wspólnoty.

 

Do podjęcia decyzji o sprawach, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (taką sprawą będzie np. remont generalny elewacji, wiążący się z dużymi kosztami), potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli mieszkań. Jeśli jednak nie ma zgody co do podjęcia takich czynności, to współwłaściciele mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ważne jest jednak to, że z takim wnioskiem muszą wystąpić lokatorzy, których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą łącznie co najmniej połowę.

 

Duża wspólnota, to taka, gdzie jest więcej niż siedem mieszkań (wyodrębnionych i niewyodrębnionych). W przypadku dużej wspólnoty właściciele mieszkań mają obowiązek wybrać zarząd. Zarząd może być jednoosobowy, albo klikuosobowy, a w jego skład mogą wchodzić zarówno właściciele mieszkań, jak i osoby spoza grona właścicieli. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna – nie może nim być osoba prawna (np. spółka). Trzeba jednak pamiętać o rozróżnieniu „zarządu”, od „zarządcy”. Zarząd to organ wspólnoty mieszkaniowej,  który ma prawo w imieniu tej wspólnoty podejmować decyzje. Z kolei zarządca to osoba, która zawodowa zajmuje się zarządzaniem nieruchomości. Zarządca może działać na zlecenie wspólnot mieszkaniowych, które powierzają mu zarządzanie swoją nieruchomością. Zatrudnienie zarządcy z reguły nie zwalnia jednak z obowiązku wyboru zarządu (chyba, że zarząd nieruchomością wspólną powierzono zarządcy na podstawie umowy pomiędzy właścicielami mieszkań zawartej w formie aktu notarialngo). Zarządcą może być także osoba prawna (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością).

 

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, tzn. może np. w imieniu wspólnoty podpisywać umowy. Do czynności „zwykłego zarządu” nie jest potrzebna uchwała właścicieli, tzn. zarząd może te czynności podejmować samodzielnie, nie pytając właścicieli o zdanie. Żeby jednak zarząd mógł podjąć czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Taką czynnością będzie np. decyzja o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (np. adaptacja strychu), albo określenie wysokości opłat za zarząd

 

Uchwały właścicieli podejmowane są większością głosów. Oczywiście głosy liczy się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Wspólnota może jednak podjąć decyzję, że głosowania będą odbywać się na zasadzie jeden właściciel = jeden głos. Zasada ta może też być wprowadzona bez zgody większości, w przypadku, gdy ponad 50% udziałów należy do jednego właściciela (najczęściej jest nim gmina, albo deweloper). Głosowanie „lokalami”, wprowadza się wówczas na każde żądanie właścicieli, którzy łącznie mają co najmniej 1/5 udziałów.

W razie braku zgody właścicieli na poszczególne czynności zarząd może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Poza tym, każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, jeśli uważa, że jest ona niezgodna z prawem z umową, albo jeśli narusza jego interesy.

Podobne artykuły