Ceny transakcyjne i liczba sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym - Wrocław 2009
O cenach transakcyjnych i liczbie sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym w ubiegłym roku i w pierwszym kwartale 2009 rozmawiamy z rzeczoznawcą majątkowym Krzysztofem Hojką.
Większy spadek dopiero teraz?
Kiedy w listopadzie 2008 roku przygotowywał Pan dla nas analizę cen transakcyjnych na wrocławskim rynku wtórnym, nie było jeszcze pełnych danych za poprzedni rok. Co się okazało? Jaki to był rok?
Dla niektórych może być to zaskoczeniem, ale okazało się, że w 2008 roku zanotowano 14 proc. wzrost liczby transakcji w stosunku do roku poprzedniego. W 2008 roku w granicach miasta zawarto około 3000 transakcji na rynku wtórnym i ponad 200 w okolicach Wrocławia (w gminach przyległych). Wolumen obrotu to około 900 milionów zł we Wrocławiu i około 60 milionów zł w okolicach miasta. Jeszcze zanim pojawiły się kompletne dane, mogło się wydawać, że w 2008 roku nastąpiło już uspokojenie rynku i zmniejszenie liczby sprzedanych mieszkań, ale po podliczeniu okazało się, że tych transakcji jednak było więcej.
Wielu pośredników już w 2008 roku mówiło o mniejszym zainteresowaniu ofertami, skąd zatem ten dobry wynik?
Analizując rynek wtórny, zawsze trzeba pamiętać o pewnym przesunięciu czasowym. Zmiany najpierw są zauważalne na rynku ofert, a dopiero po pewnym czasie, około 2–3 miesięcy, widać je w transakcjach. Na rynku ofert wyhamowanie związane ze zmianami na rynku kredytów dało się już wyraźnie zauważyć w listopadzie 2008 roku, ale wtedy były jeszcze realizowane transakcje przygotowywane wcześniej, dlatego liczba tych zawartych w listopadzie i grudniu nie oddaje zmian na rynku ofert. Wyraźny spadek transakcji, o 40–50 proc., nastąpił dopiero na początku tego roku.
Luty zawsze był najsłabszym miesiącem, ale jeżeli porównamy luty 2009 roku z lutym 2008, to tych transakcji jest prawie o połowę mniej, ponieważ w lutym zeszłego roku odnotowano około 180, a w lutym bieżącego roku już tylko około 70 transakcji. Różnicę widać było już w styczniu – o ile w 2008 roku odnotowano około 240 transakcji, to w styczniu 2009 było ich około 130. Natomiast jeszcze w grudniu 2008 roku, w porównaniu z grudniem 2007 roku, tych transakcji było wyraźnie więcej.
Czy zmieniła się mapa Wrocławia? Gdzie zawarto najwięcej transakcji?
Rozkład jest nadal taki sam, najwięcej transakcji jest przeprowadzanych w centrum – tutaj ta tkanka mieszkaniowa jest najbogatsza. Na atrakcyjności zyskują miejsca, w których powstają nowe osiedla, co zawsze przekłada się na większą liczbę transakcji. Jeszcze kilka lat temu pojawienie się transakcji np. na Jagodnie to była rzadkość, w tej chwili rocznie jest ich tutaj zawieranych około kilkudziesięciu. To samo dotyczy np. Leśnicy – kiedyś odnotowywano tylko sporadyczne transakcje starymi lokalami, teraz są tam też nowe budynki i od razu widać ożywienie. Podobnie jest też na Złotnikach. Podejrzewam, że za parę lat ta sama sytuacja będzie ze Stabłowicami, gdzie na terenach poprzemysłowych zaczynają powstawać nowe budynki. Wzrost liczby transakcji widoczny jest również na Strachocinie. Co prawda nie jest ich za dużo, bo około kilkunastu, ale dotychczas stały tu prawie same domy jednorodzinne. Podejrzewam, że niedługo da się zauważyć również wzrost transakcji na Brochowie, gdzie jeszcze do niedawna były tylko stare mieszkania poniemieckie, a teraz powstały nowe osiedla i mają być zabudowywane tereny ogródków działkowych. Na mapie transakcji wyraźnie rzucają się w oczy miejsca, w których w poprzednich latach postawiono nowe bloki.
A Psie Pole? Często słyszę od pośredników, że zainteresowanie tym terenem jest stosunkowo najmniejsze.
Wbrew pozorom liczba transakcji na Psim Polu nie jest najniższa, ale tak jest wszędzie, gdzie znajdują się osiedla blokowe, takie jak np.: Różanka, Nowy Dwór, Popowice, Kozanów, na których jest więcej transakcji niż na terenach, na których rzeczywiście prawie zupełnie nic się nie dzieje. Oczywiście daleko im do centrum, ale te tereny wyróżniają się. Tam, gdzie są blokowiska, obrót zawsze będzie bez względu na to, czy jest kryzys czy nie, tylko oczywiście za mniejsze pieniądze.
