Sytuacja na rynku pierwotnym we Wrocławiu - strona 2

Wróćmy zatem do tych ostatnich dwóch lat. Dlaczego ceny gruntów inwestycyjnych rosły szybciej niż ceny mieszkań?

We Wrocławiu i nie tylko, bo ten problem dotyczy całej Polski, jest duża dysproporcja między podażą a popytem na rynku mieszkaniowym. A jednym z głównych powodów tej sytuacji jest brak odpowiedniej ilości terenów, na których można budować, czyli takich, które posiadają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego lub można dla nich stosunkowo szybko uzyskać warunki zabudowy. Miasta, które mają najwięcej przygotowanych planów, a do których należy również Wrocław, i tak mają ich zaledwie po kilkanaście procent w stosunku do całej powierzchni tych miast. A to z kolei o wiele za mało w stosunku do potrzeb. Gdyby terenów inwestycyjnych było dużo, mieszkania byłyby tańsze. Dzisiaj niejednokrotnie mamy do czynienia z sytuacją, w której sprzedający grunty żądają od deweloperów tak wysokich cen, że jak do nich dodamy koszty materiałów budowlanych i usług to nie pozostaje już miejsca na koszty dewelopera. Sytuację mogłaby zmienić tylko większa dostępność gruntów na rynku. Gdyby miasto, jako największy właściciel tych gruntów, oferowało ich więcej, byłby większy wybór i wpłynęłoby to również na ceny u prywatnych właścicieli.

Czy lokalni deweloperzy mają szansę konkurować z inwestorami zagranicznymi?

Wydaje mi się, że nasze możliwości są dużo mniejsze niż inwestorów zagranicznych, ponieważ oni dysponują środkami wielokrotnie większymi od tych, które mogą mieć firmy polskie, działające na rynku nawet od kilkunastu lat. Rodzime firmy dysponujące ograniczonym kapitałem przeważnie liczą, że w ciągu 2, 3 czy 4 lat zakończą realizację inwestycji i wyłożone pieniądze wrócą. Z kolei inwestorzy zagraniczni, którzy działają nawet po kilkadziesiąt lat na rynkach światowych, mają inną perspektywę i strategię działania, potrafią czekać nawet 10 lat na wzrost cen, ponieważ mając duże zasoby, mogą sobie pozwolić na "zamrożenie" pieniędzy na dłuższy czas. Poza tym należy pamiętać, że nie wszyscy inwestorzy kupują grunty po to, żeby na nich cokolwiek budować. Są i tacy, którzy kupują, żeby potem sprzedać drożej i na nich zarobić. Kiedy inwestorzy zagraniczni wchodzili na nasz rynek, mogli spodziewać się, że ceny wzrosną u nas tak samo jak w innych krajach Unii. Dlatego tutaj opłacało się kupować. Można zakładać, że część gruntów we Wrocławiu, zarówno tych sprzedawanych na przetargach miejskich, jak i przez osoby prywatne, kupowana jest w czysto spekulacyjnych celach. Jeżeli chce się zahamować wzrost cen, nie można zabronić tego rodzaju zakupów, tylko trzeba stworzyć takie warunki, żeby spekulantom nie opłacało się działać na naszym rynku. Wtedy z pewnością przeniosą się w inne miejsca.

Czy to, że miasto zastrzega sobie prawo pierwokupu w przypadku niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości, nie jest wystarczającym zabezpieczeniem przed wykupywaniem ich przez kapitał spekulacyjny?

Moim zdaniem nie, ponieważ miasto ma bardziej ograniczone możliwości działania niż prywatna firma. Pieniądze, które gmina otrzymuje za grunt, na ogół od razu wpisuje do budżetu i wydaje, dlatego byłoby jej ciężko wydobyć je znowu za kilka lat z kolejnego budżetu po to, żeby odkupić jakąś nieruchomość, nierzadko za grube miliony. Teoretycznie jest to możliwe, ale w praktyce trudne do zrealizowania i nieopłacalne. Można wprawdzie zastrzec kary umowne, jeżeli ktoś nie wywiąże się z danej inwestycji, ale jest to dość karkołomna konstrukcja prawna. Sama umowa przeniesienia własności bowiem nie może być warunkowa. Jeżeli miasto oddaje nieruchomość w wieczyste użytkowanie, sprawa jest prostsza, ale i ceny niższe. Moim zdaniem, jedynym sposobem, żeby zmniejszyć presję na wzrost cen gruntów, a co za tym idzie - również mieszkań, jest zwiększenie liczby działek, na których można budować. Warto dodać, że nawet przy obecnych cenach kupno atrakcyjnego gruntu graniczy z cudem.