Wrocławski rynek mieszkań i domów na wynajem

O wrocławskim rynku mieszkań i domów na wynajem rozmawiamy z Elżbietą Rogowską – dyrektorem biura nieruchomości Magnus

Wynajem na przeczekanie

Czy prawdą jest, że wiele osób, z uwagi na spadek cen mieszkań, wstrzymuje się ze sprzedażą i decyduje na wynajęcie nieruchomości, żeby przeczekać gorszą sytuację na rynku?

Rzeczywiście niektórzy zastanawiają się nad tym, ale niewielu klientów może sobie na to pozwolić. Taką decyzję mogą podjąć ci, którzy nie muszą teraz sprzedać mieszkania i nie potrzebują np. wykorzystać pieniędzy ze sprzedaży, aby kupić kolejne lokum. Zdarza się więc, że ci klienci, którzy są w takiej komfortowej sytuacji, decydują się na wynajem mieszkania. Chcą przeczekać obecną sytuację, licząc na to, że w ciągu najbliższych dwóch–trzech lat nastąpią zmiany na ich korzyść i wtedy będą mogli uzyskać lepszą cenę.

Czy Pani zdaniem to dobra decyzja, żeby teraz wynająć i poczekać ze sprzedażą?

Nie jest to najlepszy moment na sprzedaż mieszkania. W transakcjach, które w tej chwili obsługujemy, ceny znacznie różnią się od ofertowych. Osoby, które chcą szybko sprzedać mieszkanie, muszą znacznie obniżyć cenę, żeby znaleźć klienta.

A jak wygląda sytuacja od drugiej strony: czy zwiększyła się liczba osób, które musiały odłożyć decyzję o zakupie mieszkania i zdecydowały się nadal wynajmować?

Niestety w ostatnim czasie niektórzy z naszych klientów stracili zdolność kredytową lub nie spełniają nowych wymogów banków. Pomimo tego, że bardzo chcieli mieć własne mieszkanie, nie mogą sobie teraz na to pozwolić. Wiele osób traktuje to jednak jako okres przejściowy. To często młode rodziny, osoby rozpoczynające karierę zawodową, które są teraz zmuszone wynająć jak najtańsze mieszkanie, aby zaoszczędzone pieniądze odłożyć na wyższy wkład własny potrzebny do zaciągnięcia kredytu. Te osoby nie zrezygnowały z marzeń o własnym mieszkaniu i nadal planują, że w jakiejś niedługiej przyszłości będą mogły pomyśleć o zakupie własnego lokum. Ostatnio zauważyliśmy nawet niewielkie ożywienie na rynku w związku z tym, że niektórzy zdecydowali się skorzystać z rządowego programu dopłat „Rodzina na swoim”.

Czy w związku z większym zainteresowaniem wzrosły ceny wynajmu?

Ceny w ciągu ostatniego roku zwiększyły się nieznacznie. Sądzę, że było to około 3–4 proc., ale wpłynęło na to kilka czynników, nie tylko wzrost zainteresowania ofertami. Jednym z nich na pewno było to, że na rynku pojawiło się więcej mieszkań w lepszym standardzie, w nowych budynkach. Również osoby kupujące mieszkania na kredyt, które zostały na początek wynajęte, zdecydowały się trochę podnieść cenę wynajmu, żeby móc spłacać raty kredytu z kwoty, którą uzyskają za wynajem tego mieszkania. Poza tym oczywiście właściciele mieszkań zauważyli, że obecnie jest większe zainteresowanie mieszkaniami do wynajęcia i wykorzystują tę sytuację.

Coraz bliżej jest do końca roku akademickiego. Czy to oznacza, że na rynku pojawi się więcej wolnych mieszkań, bo wielu studentów wyjedziez miasta? Czy doświadczenie z ostatnich lat pokazuje taką prawidłowość?

Wiele z tych mieszkań jest zwalnianych na okres wakacyjny, ale też dużo osób widząc, że później, we wrześniu i październiku, trudno jest znaleźć mieszkanie, decyduje się zatrzymać dotychczasowe i płacić cały lub część czynszu również przez czas wakacji. Jeżeli studenci są zadowoleni z dotychczasowego mieszkania, mają w nim dobre warunki, odpowiada im lokalizacja i cena, to nie chcą tego stracić, żeby w nowym roku akademickim nie mieć znowu problemu. Poza tym często studenci pracują w wakacje i zostają we Wrocławiu.

Czy zdarza się, że ktoś zastrzega, że nie chce wynajmować osobom uczącym się?

Zdarza się, ale nie zawsze jest to słuszne podejście, bo ponad połowa mieszkań przeznaczonych na wynajem we Wrocławiu jest zajmowana właśnie przez studentów i uczniów. Właściciel nie ma też żadnej gwarancji, że osoba pracująca lub rodzina będzie dbała bardziej o mieszkanie niż studenci, którzy często są też osobami pracującymi.

Jakie są teraz ceny najmu w mieście?

Z doświadczenia naszego biura i przeprowadzanych z naszym udziałem transakcji wynika, że obecnie koszt wynajęcia kawalerki to wydatek pomiędzy 1200 a 1500 zł plus dodatkowe opłaty, ceny dwupokojowych mieszkań zaczynają się od 1400 do 1800 zł, ale jest też sporo mieszkań dwupokojowych w nowej zabudowie, w lepszym standardzie, gdzie ceny dochodzą do 2000 zł. Mieszkania trzypokojowe kosztują od 1600 zł do 2300 zł, a ceny mieszkań czteropokojowych zaczynają się od kwoty 2200 zł. Oczywiście proszę pamiętać, że są to ceny średnie, cena konkretnego mieszkania będzie zależeć od wielu czynników: od lokalizacji, standardu, wyposażenia, metrażu, rozkładu itp.

Czy we Wrocławiu jest rynek apartamentów na wynajem i kto się nimi interesuje?

Często właściciel mieszkania mylnie nazywa je apartamentem, bo wydaje mu się, że jak lokal znajduje się w nowej zabudowie, to automatycznie można go tak zaklasyfikować. Nie jest to jednak zgodne z prawdą. Zarówno apartament, jak i budynek, w którym się znajduje, powinien wyróżniać się bardzo wysokim standardem wykończenia, przestronnością, atrakcyjną lokalizacją. Pojawiają się osoby szukające takich mieszkań, najczęściej w okolicy centrum – należą do nich obcokrajowcy, kadra zarządzająca itp. Ta grupa klientów oczekuje lokalu w naprawdę wysokim standardzie. Oczywiście apartamenty mają wyższe ceny niż mieszkania. W ofercie naszego biura można znaleźć np. apartamenty w samym centrum, przy ul. św. Mikołaja, w cenie 4500–5000 zł plus opłaty licznikowe. Jak na lokal dwupokojowy jest to wysoka cena, ale wynika ona nie tylko z cech samego lokalu, ale z zalet całego budynku, który został gruntownie odrestaurowany i usytuowany jest w ścisłym centrum. Nieliczną grupę klientów stać na wynajem takiego mieszkania, większość będzie raczej szukała zwykłego mieszkania dwupokojowego, a nie dwupokojowego apartamentu. W tej chwili trudniej jest znaleźć najemców na oferty o podwyższonym standardzie. Ceny apartamentów są bardzo różne, niektóre wygórowane. Są jednak właściciele, którzy mimo że mają mieszkanie w bardzo wysokiej cenie i już długo nie mogą go wynająć, nadal nie chcą obniżyć ceny i czekają, aż znajdzie się odpowiedni najemca. Jest to wąska grupa osób, które mogą sobie na to pozwolić.

A jakie są ceny domów?

Ceny wynajmu domów są bardziej zróżnicowane niż ceny wynajmu mieszkań i jest ich zdecydowanie mniej. Klient, szukając domu, zwraca uwagę na lokalizację, powierzchnię działki i domu, rodzaj zabudowy, ważne są też: garaż, taras, kominek, dodatkowe pomieszczenia piwniczne itp. Te wszystkie czynniki mają wpływ na cenę. Można przyjąć, żeśrednie ceny wahają się od 4000 do 10 000 zł. Aktualnie obserwujemy duże zainteresowanie tanimi domami, np. dla pracowników firm budowlanych. Pomimo tego, że ostatnio sporo mówi się o kryzysie, to Wrocław nadal jest miastem, które się rozwija, w którym trwają remonty dróg, budowana jest obwodnica, stadion i te firmy potrzebują mieszkań dla swoich pracowników. Z drugiej strony zmalało ostatnio zainteresowanie domami dla rodzin oraz tymi bardziej luksusowymi, które często firmy wynajmowały dla kadry zarządzającej. W chwili obecnej firmy bardziej zwracają uwagę na koszty, jakie ponoszą i my widzimy tę ostrożność w podejmowaniu decyzji, jakiego rodzaju i do jakiej kwoty będzie to dom czy mieszkanie do wynajęcia.

W jakich lokalizacjach najczęściej szuka się domów?

Jeżeli chodzi o domy przeznaczone na wynajem dla rodziny, to szczególnym zainteresowaniem cieszą się Biskupin, Krzyki. Są to osiedla atrakcyjne ze względu na bliskość parków i terenów rekreacyjnych, bogatą infrastrukturę. Poza tym trzeba pamiętać, że domy są poszukiwane również na siedzibę firmy, co ozna-cza, że ważne będą też takie czynniki, jak: położenie przy głównych węzłach komunikacyjnych, dogodny dojazd do autostrady, większa ilość miejsc parkingowych, usytuowanie w widocznym miejscu, dodatkowa powierzchnia magazynowa. Czasami część budynku jest wynajmowana na mieszkanie dla pracowników, a część na biuro. Ze względu na charakter prowadzonej działalności niektóre firmy decydują się na wynajem domu zamiast pomieszczeń w biurowcu.

Jak długo szuka się teraz mieszkania do wynajęcia i jak długo szuka się klientów?

To jest bardzo trudne do określenia, bo decydująca jest lokalizacja i cena. Jeżeli nie jest wygórowana, to najemcę można znaleźć bardzo szybko. Najmniej mieszkań do wynajęcia i najmniejsze zainteresowanie nimi jest na Psim Polu, ale tam też są najniższe ceny. Z kolei dużym zainteresowaniem, ze względu na lokalizację, cieszą się mieszkania na Krzykach i na Starym Mieście. Największy wybór mieszkań jest na Krzykach, gdzie powstało dużo nowych osiedli. Sporo ofert mamy też w Śródmieściu czy w dzielnicy Fabryczna – wszystko zależy od potrzeb. Najczęściej wynajmujący, poza oczywiście ceną, która jest kluczowa, kierują się tym, żeby mieć blisko do pracy.

Czy duże zainteresowanie Krzykami przekłada się również na zainteresowanie Bielanami i południowymi okolicami Wrocławia?

Rzeczywiście zarówno południe Wrocławia, jak i okoliczne miejscowości cieszą się dużym zainteresowaniem. Jest to rejon, który w ostatnich latach bardzo się rozwinął, swoje siedziby znalazły tu liczne firmy oraz centra handlowe. Wiele osób pracujących w tej okolicy chce zamieszkać gdzieś w pobliżu. Atrakcyjne są więc nie tylko same Krzyki, ale również Bielany i południowe okolice Wrocławia. Mamy na Bielanach nowe mieszkania – są one trochę tańsze niż na Krzykach, ale nie są też one w bardzo niskiej cenie, bo to również pożądana lokalizacja.

Jakiego rodzaju mieszkania są najczęściej poszukiwane we Wrocławiu?

Dużym zainteresowaniem cieszą się kawalerki, takich ofert jest zawsze zbyt mało i dotyczy to wszystkich części miasta. Są to mieszkania najtańsze; za dwupokojowe trzeba zapłacić więcej, ale z kolei tych na rynku jest najwięcej. Mniej jest mieszkań trzypokojowych, czteropokojowych o większych metrażach i w wyższej cenie, ale też mniej osób się nimi interesuje.

Skoro dużo jest ofert mieszkań w nowych budynkach w bardzo dobrym stanie, to czy są chętni na starsze mieszkania w kamienicach?

Wszystko zależy od tego, w jakim stanie jest samo mieszkanie i cały budynek, czy były przeprowadzane w nim remonty, czy klatka schodowa jest czysta – wtedy nie ma problemu ze znalezieniem najemcy. Jeżeli sam budynek jest w złym stanie, to gorzej jest wynająć takie mieszkanie i trzeba uwzględnić to w cenie. Każde mieszkanie może znaleźć swojego najemcę, bo wszystko w dużej mierze zależy od ceny. Poza tym trzeba pamiętać, że kamienice mają zazwyczaj tę zaletę, że są blisko centrum.

Jakie są zwyczaje jeżeli chodzi o pobieranie kaucji?

Z mojego doświadczenia wynika, że praktycznie nie zdarzają się sytuacje, żeby właściciel mieszkania zrezygnował z kaucji. Stanowi ona zabezpieczenie wszystkich ewentualnych przyszłych szkód czy niezapłaconych rachunków. Jej wysokość różnie wygląda, ale można przyjąć, że jest to jedno-, dwu- lub trzymiesięczny czynsz, najczęściej jednak kończy się na kaucji w wysokości jednego czynszu.

Czy właściciele mieszkań chętnie podpisują umowy z najemcami i na jaki okres?

Zdecydowanie tak. Umowa zawarta w formie pisemnej zabezpiecza interesy obu stron, szczegółowo określa warunki wynajmu, cenę, kaucję, okres wypowiedzenia itp. Właściciele szukają przede wszystkim klientów, którzy zadeklarują się na dłuższy czas, przynajmniej rok. Jeżeli umowa jest na czas zamknięty, czyli rok, dwa czy trzy lata, właściciel jest skłonny negocjować wysokość czynszu, bo ma pewność, że zyskuje najemcę na dłużej. Wiadomo, że każda zmiana najemcy wiąże się z odświeżeniem mieszkania i wydatkami związanymi z poszukiwaniem kolejnego.

Czy na rynku jest więcej ofert mieszkań pustych czy umeblowanych?

Więcej jest ofert mieszkań umeblowanych, szczególnie na nowych osiedlach, ponieważ właściciele mieszkań, odbierając je, od razu decydują się na ich wyposażenie. Aczkolwiek trafiają się też mieszkania nieumeblowane, puste, ale jest ich zdecydowanie mniej.

A czy zdarzają się osoby, które przez lata zgromadziły już jakieś swoje meble i szukają pustych?

Zdarzają się, ale jest ich bardzo mało. Częściej jednak ludzie wynajmują mieszkania umeblowane. Pojawiają się też oferty mieszkań częściowo umeblowanych lub właściciele deklarują, że wyposażą je pod konkretnego najemcę. Taka sytuacja zdarza się szczególnie w mieszkaniach nowych, które będą pierwszy raz wynajmowane. Właściciel często wykańcza i wyposaża kuchnię, łazienkę, przedpokój, natomiast kwestia umeblowania pokoi pozostaje do uzgodnienia z potencjalnym najemcą. Na pewno łatwiej i szybciej jest wynająć mieszkanie już wyposażone.

Jakie są dalsze prognozy co do wrocławskiego rynku mieszkań na wynajem?

Sądzę, że w najbliższej przyszłości ceny nie będą już rosnąć, ponieważ i tak są wysokie. Osiągnęliśmy pewną stabilizację, aczkolwiek może się też zdarzyć, że ceny trochę spadną, jeżeli nadal sporo osób będzie się decydowało na wynajęcie, a nie na sprzedaż. Z drugiej strony wciąż przybywa nowych mieszkań, więc jeżeli takich ofert będzie coraz więcej, to ceny nie tylko pozostaną stabilne, ale również mogą spaść.

Rozmawiała:
Anna Andrusyszyn-Wojtasik