Sytuacja na rynku kredytowym

O aktualnej sytuacji na rynku kredytowym rozmawiamy z Maciejem Koszelińskim i Tomaszem Pizurem z firmy doradczej Hipotekaplus.pl

Dobrze przemyślana pożyczka

Czy banki wciąż udzielają kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości i więcej?

Oczywiście istnieje możliwość uzyskania kredytu na 100 proc. lub powyżej, ale trzeba przyznać, że jest to trudniejsze niż kilka miesięcy temu. Obecnie zaledwie 20 proc. banków działających na naszym rynku udziela takiego kredytu i łatwiej go uzyskać w złotówkach niż we frankach szwajcarskich. Dodatkowym warunkiem jest posiadanie dużo wyższej zdolności kredytowej – większej niż przeciętnie. Najczęściej takie produkty opatrzone są wysoką marżą, a także mają dodatkowe ubezpieczenie. Przy kredycie na 100 proc. wartości nieruchomości banki, które standardowo wymagają zazwyczaj tylko ubezpieczenia na życie, dzisiaj proponują, aby wykupić np. dodatkowe ubezpieczenie od utraty pracy lub kilka dodatkowych produktów bankowych (np. kartę kredytową). W tej chwili najlepiej jest mieć 20 proc. wkładu własnego, ponieważ daje to możliwości większego wyboru spośród różnych kredytów.

Jaki kredyt, biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku, jest korzystniejszy: we frankach czy w złotówkach?

Dobrze przemyślana pożyczka Lepsze jest to, co jest możliwe do uzyskania w danym momencie. Dla przykładu: największą możliwość wyboru będzie miała osoba, która ma wysoką zdolność kredytową, swój wkład własny, a jej nieruchomość będzie atrakcyjna z punktu widzenia banku, czyli stanowić będzie zabezpieczenie. W innym wypadku trzeba się zastanowić, co jest korzystniejsze, ponieważ nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jeżeli mówimy o kredycie we frankach szwajcarskich, marże są w tej chwili bardzo duże w porównaniu do tego, co było w przeszłości. Jeszcze przed IV kwartałem 2008 roku mieliśmy do czynienia z marżami na poziomie 0,8 proc., natomiast teraz dochodzą one nawet do 4 proc. W ciągu ostatnich miesięcy zmieniło się praktycznie wszystko – złotówka została bardzo mocno osłabiona, zaś frank poszedł w górę. Taka sytuacja jest korzystnym momentem na branie kredytów pod warunkiem, iż założymy, że złotówki nie utracą już więcej na swojej wartości. Jednak niestety na ten moment nie jesteśmy w stanie dokonać symulacji w perspektywie dłuższej niż pół roku. Według niektórych analiz po III kwartale 2009 roku ma się zmienić wartość złotówki, co oznaczałoby, że kredyt we frankach byłby korzystniejszy. Oczywiście wiele osób, które zaciągnęły już taki kredyt, teraz odczuwa, że zwiększyła się wartość ich zobowiązania. Jeżeli brali kredyt na poziomie franka 2,2 zł, a teraz płacą za niego 3 zł, to automatycznie wzrosła rata. Gdyby jednak porównać to ze złotówkami, to w dalszym ciągu opłacalne jest powyższe rozwiązanie. Niekorzystne byłoby, gdyby takie osoby chciały spłacić cały kredyt już teraz, ponieważ jeśli pożyczyły 100 tys. zł, to nagle okazuje się, że do spłaty zostało tak naprawdę 150 tys. zł.

Czyli, pomimo gwałtownego wzrostu franka, nie warto wykonywać teraz żadnych przewalutowań. Czy to oznacza, że warto jest czekać na rozwój sytuacji i uspokojenie na rynku?

Doradcy kredytowi od dawna byli już przygotowani do tego, żeby tłumaczyć klientom, że muszą się liczyć z ryzykiem kursowym, z tym, że kursy będą się zmieniać i w związku z tym trzeba kalkulować kredyt w dłuższym okresie i brać pod uwagę okresowe wzrosty kursu walut. Tak naprawdę, biorąc pod uwagę to, co się działo trzy lata wstecz w stosunku do ostatniego kwartału zeszłego roku, ludzie byli niestety zbyt optymistycznie nastawienie do ciągłego umacniania się złotówki i spadku rat. Tak się jednak nie stało, czego konsekwencją jestobecna panika na rynku. Tak naprawdę wynika ona z braku dostatecznej świadomości klienta. Jesteśmy jeszcze młodym społeczeństwem jeśli chodzi o doświadczenia związane z rynkiem finansowym i samymi kredytami, stąd podobne reakcje. Na kredyt, który jest zobowiązaniem, nie powinno się patrzeć krótkoterminowo. Jeżeli spojrzymy teraz na zaistniałą sytuację z dłuższej perspektywy, a tak zawsze powinno się patrzeć na tego rodzaju zobowiązania, to w chwili obecnej absolutnie nie powinno się wykonywać żadnych ruchów.

A czy zgodzą się Panowie z opinią, że najbezpieczniej jest brać kredyt w walucie, w której się zarabia?

Trudno się nie zgodzić z tą opinią, nie jest to jednak najtańsze rozwiązanie. Możemy obliczyć, jak będzie wyglądała przykładowa rata dla kredytu o wartości 300 tys. zł. Załóżmy, że ktoś dysponuje ok. 20 proc. wkładem własnym i ma 30-letni okres kredytowania, zarówno w złotówkach, jak i we frankach. Przy kredycie złotówkowym w jednej z najkorzystniejszych opcji wyjdzie nam rata ok. 1800 zł, natomiast przy kredycie we franku szwajcarskim – około 1320 zł. Ponadto analizując, czy wziąć kredyt w złotówkach czy w innej walucie, trzeba wziąć pod uwagę szereg różnych czynników, takich jak np. fakt, czy dana osoba jest skłonna do jakiegokolwiek ryzyka. Dla osób, które potrzebują się czuć pewnie i stabilnie, najlepszym rozwiązaniem jest wzięcie kredytu w walucie, w której się zarabia. Osobną sprawą jest okres kredytowania. Jeżeli bowiem ktoś chce wziąć kredyt na krótki okres 4–5 lat, mimo teoretycznie niższych rat we frankach nie będzie to opłacalnym rozwiązaniem ze względu na spread walutowy.

Czym jest spread walutowy?

Spread walutowy jest to koszt związany z różnicami kursowymi. Jest to różnica między kursem wypłaty (kupna) a kursem spłaty (sprzedaży) waluty. Bank udziela nam kredytu po kursie niższym, czyli po kursie kupna, natomiast my musimy spłacać ten sam kredyt po kursie wyższym, czyli po kursie sprzedaży. Warto podkreślić, że banki mogą same regulować kurs kupna i  sprzedaży i mają obowiązek informować o tym, jednak robią to bardzo „delikatnie”. Na dzień przedstawienia oferty powinno się wyliczyć ratę z uwzględnieniem kursu kupna i sprzedaży, natomiast najczęściej przedstawia się ofertę na kursie uśrednionym, czyli przyjmuje się, że kurs wypłaty i spłaty kredytu będzie taki sam. Skutkiem takiego działania może być nieprzyjemne zaskoczenie w postaci znacznie wyższej raty – 1870 zł zamiast 1800 zł. Od łącznej kwoty kredytu, w zależności od banku, wychodzi od 4 do 13 proc. takiego ukrytego kosztu. A zatem jeżeli zamierzamy brać kredyt na okres nie dłuższy niż 5 lat, koszt kredytu w złotówkach będzie praktycznie taki sam jak kredytu we frankach, a dodatkowo, płacąc w złotówkach, nie będziemy obarczeni ryzykiem związanym z ceną waluty na rynku. Ostatnio wiele mówi się na temat wdrożenia Rekomendacji T, której celem jest wprowadzenie ograniczeń na banki w kwestii dyktowania przez nie cen kursu.

Komu zatem poleciliby Panowie kredyt złotówkowy?

Temu, kto nie lubi ryzyka, potrzebuje czuć się pewnie, a pozwala mu na to budżet. Niebezpieczeństwo pojawia się wtedy, zarówno w wypadku kredytu walutowego, jak i złotówkowego, kiedy gospodarstwo domowe ma przychody w wysokości 3 tys. zł, a zostanie przyznany kredyt, którego rata wynosi 2 tys. zł. Być może jest to sytuacja trochę przerysowana, ale doświadczenie z ostatnich lat pokazuje, że bardzo bliska prawdy. Taką tendencję było widać w okresie boomu, kiedy wszyscy byli pewni wzrostu cen nieruchomości, banki poluzowały swoją politykę weryfikacji zdolności kredytowej, dzięki czemu niektóre osoby zaciągały zbyt duże zobowiązania. Jeżeli rata kredytu jest bardzo wysoka w stosunku do rzeczywistych dochodów rodziny i jej potrzeb, jakiekolwiek wahanie na rynku, z którym zawsze należy się liczyć, powoduje panikę. Oczywiście w Polsce kredyty nigdy nie były przyznawane na tak nieprawdopodobnych warunkach jak np. w USA. Trzeba jednak przyznać, że w ostatnich latach zdolność kredytowa była wyliczana znacznie korzystniej niż obecnie.

Czego można się teraz spodziewać od banków? Co będą sprawdzać, co się zmieniło?

Banki zawsze biorą pod uwagę dwa główne kryteria – po pierwsze: czy posiadamy zdolność kredytową oraz pozytywną historię kredytową (tzn. czy i jak spłaciliśmy nasze poprzednie zobowiązania), po drugie: jakie mamy zabezpieczenie (rodzaj nieruchomości). Tak naprawdę właśnie te dwa czynniki wpływają na decyzję banku. Obecnie sprawdzają one zdolność kredytową bardzo uważnie, a analitycy bankowi są jeszcze bardziej skrupulatni niż zazwyczaj.Trzeba pamiętać również o tym, że banki tworzą kryteria według swojego doświadczenia. Jeżeli na przykład na stu klientów zdarzyło się trzydziestu, którzy mieli problem ze spłacaniem długu, a łączyła ich jakaś wspólna cecha, bank może odmówić udzielenia kredytu kolejnym osobom. Warto również mieć na uwadze fakt, że obecnie niektóre banki niechętnie kredytują inwestycje, które są w początkowej fazie budowy. Jeszcze niedawno można było skredytować w zasadzie każde przedsięwzięcie, teraz zaś banki udzielają kredytu, jeśli jest on czymś zabezpieczony lub gdy nieruchomość jest już w budowie.

Jakich dodatkowych zabezpieczeń kredytu może jeszcze żądać bank?

Nowością na rynku jest ubezpieczenie od ryzyka utraty wartości nieruchomości. Poza tym banki coraz częściej wymagają dodatkowego ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenia od utraty pracy. Może to być cesja ubezpieczenia, które klient już posiada. Innym rozwiązaniem jest zakup własnego produktu banku stworzonego we współpracy z towarzystwem ubezpieczeniowym. Mimo że takie wymaganie wiąże się z dodatkowymi opłatami, to okazuje się często korzystne dla klienta. Jest tak dlatego, że banki proponują wtedy lepsze warunki od tych, które można uzyskać samemu. Jeżeli kupimy nieruchomość na kredyt, a osoba, na której dochodach opierał się bank, nagle zachoruje albo straci pracę, sytuacja rodziny zmieni się diametralnie. Warto wtedy mieć ubezpieczenie, z którego będą spłacane dalsze raty. Jeżeli weźmiemy np. standardowe ubezpieczenie na życie, to dla przykładowego kredytu na 250 tys. zł co miesiąc zapłacimy dodatkowo kilkadziesiąt zł. Korzystne może być także ubezpieczenie od utraty pracy, zwłaszcza w obecnej sytuacji gospodarczej. Jeśli nie możemy spłacić rat np. przez 3–6 miesięcy, wynikiem byłaby negatywna historia kredytowa, a bank mógłby nawet wszcząć procedurę odzyskiwania nieruchomości.

A co się stanie, jeżeli nowa praca będzie gorzej płatna i znacznie zmaleją nasze dochody?

Bank ma obowiązek weryfikować naszą zdolność kredytową. Gdy na rynku była bardzo dobra koniunktura, niektóre banki nie przywiązywały do tego tak dużej wagi. Zazwyczaj dopóki istnieje możliwość spłaty raty kredytu, banki nie robią większego kłopotu. Zawsze istnieje jednak zagrożenie, że banki mogą wypowiedzieć kredyt w wypadku utraty zdolności kredytowej.

Czego należy się jeszcze spodziewać podczas starań o kredyt?

Obecnie banki są mniej skłonne do jakichkolwiek odstępstw. W przeszłości, mimo że procedura bankowa zakładała minimalny okres zatrudnienia sześć miesięcy, a ktoś przepracował dopiero trzy miesiące, można było wnioskować o odstępstwa od tej procedury, uznanie takiego dochodu i udzielenie kredytu wcześniej. Obecnie banki są mniej skłonne do takich ustępstw i należy się spodziewać, że będą ściśle przestrzegać swoich zasad. Poza tym poprzez zwiększenie wymagań co do zdolności kredytowej banki ograniczyły pewnej grupie konsumentów dostęp do kredytu hipotecznego, co było nie do pomyślenia jeszcze kilka miesięcy temu.

A czy coś się zmieniło w związku z tzw. ukrytymi kosztami kredytu?

Bez względu na sytuację na rynku zawsze warto zwracać szczególną uwagę na wszelkie koszty okołokredytowe. Pierwszy i podstawowy koszt to prowizja za uzyskanie kredytu, która w ostatnim czasie znacznie podrożała. Jest to wydatek jednorazowy, najczęściej płacimy go w banku, gdy uzyskujemy kredyt, albo jest on nam doliczony do rat. Do niedawna niektóre banki w ramach promocji nie pobierały tej prowizji, teraz należy to do rzadkości, a prowizja ta wynosi od około 1 do 3,5 proc. Kolejne koszty, których należy się spodziewać, to wspomniane już ubezpieczenie na życie od utraty wartości nieruchomości czy też od utraty pracy. Zmiana polega na tym, że teraz coraz częściej są one obowiązkowe. Dodatkowym kosztem może być też podwyższone oprocentowanie do czasu wpisu hipoteki. W momencie, kiedy bank nie ma jeszcze zabezpieczenia w postaci hipoteki wpisanej do księgi wieczystej, podwyższa oprocentowanie. Natomiast kiedy następuje ww. wpis, bank przechodzi na oprocentowanie, które zawarte jest w umowie. Dodatkowym kosztem będzie również ubezpieczenie nieruchomości – często banki proponują je w pakiecie. Jeżeli nie mamy wkładu własnego, to najprawdopodobniej będziemy zmuszeni wykupić kolejne ubezpieczenie, tzw. „niskiego wkładu”. Przed wydaniem decyzji o przyznaniu kredytu można się również spodziewać, że bank zażąda wyceny rzeczoznawcy. W dużym mieście najpewniej wyśle swojego pracownika, jeżeli jednak nieruchomość znajduje się gdzieś dalej, może zażądać wyceny od kupującego. Jeśli okaże się, że nie dostaniemy kredytu, będziemy przynajmniej posiadaczami swojej wyceny, z którą można się starać o kredyt w innym banku.

A co z kosztami, które mogą pojawić się po latach, np. w sytuacji, w której chcielibyśmy szybciej spłacić nasze zobowiązanie?

Wszystko zależy od banku. Niektóre z nich pobierają opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu. W wypadku banków ją pobierających najczęściej występuje ograniczenie na pierwsze 3 lata. Jeżeli w tym okresie chcielibyśmy szybciej spłacić kredyt albo przenieść się do innego banku, wtedy zapłacimy prowizję. Zazwyczaj wynosi ona około 2 proc. Prowizję może też pobierać bank za przewalutowanie naszego kredytu. W wielu bankach przewalutowanie na złotówkę nie wiąże się z żadnym kosztem.

Jak dalej będzie się rozwijać sytuacja na rynku kredytowym?

Tego nikt tak naprawdę nie wie. Trzeba mieć świadomość, że większość banków funkcjonujących w Polsce ma kapitał zagraniczny. W związku z tym nawet jeżeli w Polsce nie dzieje się nic złego, to wydarzenia na świecie zawsze będą wpływały na sytuację w kraju. Banki na świecie borykają się w tej chwili z dużymi problemami i to od nich zależy, jak będzie funkcjonował nasz rynek.

Rozmowę z przedstawicielami
portalu www.hipotekaplus.pl
przeprowadziła
Anna Andrusyszyn-Wojtasik