Coraz więcej mieszkań, które można kupić na kredyt z dopłatą.

Zwiększa się oferta najtańszych mieszkań. Także we Wrocławiu sytuacja się poprawia, choć nadal znalezienie odpowiedniego lokum jest trudne.

Wciąż trudno o mieszkania z dopłatą we Wrocławiu

Na rynku pojawia się coraz więcej mieszkań, które można kupić na kredyt z dopłatą. Także we Wrocławiu sytuacja się poprawia, choć nadal znalezienie odpowiedniego lokum graniczy z cudem.

Jeszcze do niedawna otrzymanie dopłaty do odsetek do kredytu mieszkaniowego graniczyło z cudem. We Wrocławiu i innych dużych miastach było to niemożliwe z powodu zbyt niskich limitów ceny, przy których otrzymanie dopłaty jest możliwe. Nie pomogło nawet podniesienie tych limitów o 30% w sierpniu 2007 roku. Okazuje się jednak, że w ostatnim okresie na rynku pojawia się coraz więcej mieszkań, których ceny mieszczą się w limicie ustalanym przez wojewodów. Według raportu Expandera i Szybko.pl w II kwartale br. we Wrocławiu oferta mieszkań najtańszych, czyli w cenie do 6000 zł za metr kw., zwiększyła się aż o 100%. Co prawda mieszkania te wciąż stanowią tylko około 4,33% wszystkich ofert, to jednak znalezienie takiego lokum wreszcie stało się możliwe.

Zwiększyła się także podaż mieszkań z ceną metra od 6000 do 7000 zł za metr kw. Takie oferty stanowią 50% wszystkich w porównaniu do 46% kwartał wcześniej. Jednak jest to ciągle zbyt wysoka cena, by kupić mieszkanie z dopłatą. Aby skorzystać z dopłaty, cena metra kw. kupowanego mieszkania musi być niższa niż limit dla danego powiatu ogłaszany przez wojewodę. Jest to średnia z dwóch ostatnio opublikowanych tzw. wskaźników kosztu odtworzenia metra kw. powierzchni mieszkaniowej powiększona o 30%. We Wrocławiu limit ceny mieszkania z dopłatą nie może przekraczać 4762 zł za metr kw.

Expander sprawdził, jak w poszczególnych miastach kształtuje się stosunek wyznaczonego ustawą limitu do średniej rynkowej ceny nieruchomości. Przyjęliśmy, że jeśli obliczony wskaźnik jest niższy niż 80%, to szanse zaciągnięcia kredytu z dopłatą są w danym mieście bardzo ograniczone. Obecnie najwyższy wskaźnik mają Katowice, gdzie średnia cena rynkowa metra kw. jest niższa od limitu. W tym mieście, korzystając z dopłat, można kupić na kredyt co drugie mieszkanie. Wskaźnik powyżej 80% mają też Łódź, Toruń czy Szczecin. W ostatnim z tych miast jeszcze rok temu wskaźnik wynosił 76,1%, a zatem dostępność mieszkań na kredyt z dopłatą była znacznie mniejsza niż obecnie. We Wrocławiu wskaźnik ten wynosi niewiele ponad 67%, co oznacza, że kupienie mieszkania z dopłatą graniczy z cudem. Jednak jest to i tak znacznie lepszy wynik niż jeszcze rok temu, gdy takich mieszkań po prostu nie było.

Dla kogo dopłata?

Rodziny lub osoby samotnie wychowujące dzieci, które kupią lub zbudują tanie mieszkanie czy dom, mogą liczyć na zwrot z budżetu państwa znacznej części odsetek kredytowych w pierwszych 8 latach spłaty długu. Mieszkanie nie może być jednak większe niż 75 metrów kw., a powierzchnia domu nie może przekroczyć140 metrów kw. Sama dopłata obejmie 50 lub 70 metrów kw. powierzchni odpowiednio mieszkania lub domu.

Gdzie po dopłaty?

Kredyt z dopłatami można uzyskać w dowolnym banku, który podpisze umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Obecnie są to: PKO Bank Polski, Pekao SA, Bank Pocztowy, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości oraz wybrane Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe i banki spółdzielcze. Oprocentowanie kredytów z dopłatą w poszczególnych bankach różni się od siebie. Klient powinien zatem wybrać ten, który oferuje najniższe odsetki. Jednak sama kwota dopłaty jest wszędzie taka sama, ponieważ nie zależy ona od faktycznego oprocentowania kredytu, tylko od stawki referencyjnej.

Jak to działa?

Sam mechanizm nie jest taki prosty, jak się wydaje. Nie chodzi o zwrot połowy odsetek, które faktycznie płacimy. Z powrotem dostajemy więcej.

Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 200 000 zł na 20 lat na zakup 50-metrowego mieszkania w Katowicach.

Od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 200 000 zł) zostaną obliczone odsetki, z których połowę opłaca państwo. Chodzi jednak nie o odsetki naliczone od rzeczywistego oprocentowania kredytu, ale liczone wg stopy referencyjnej publikowanej przez BGK. W III kwartale 2008 roku wynosi ona 8,43% (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża – 2 pkt Gdzie po dopłaty? Jak to działa? proc.). Klient natomiast faktycznie płaci mniejsze odsetki, gdyż marże kredytów z dopłatą kształtują się na poziomie ok. 1,5 pkt proc. Przy pierwszej racie dopłata wyniesie 702,50 zł. W efekcie rata po dopłacie to 975,36 zł. Dla porównania rata bez dopłaty wyniosłaby 1677,86 zł w przypadku kredytów w złotych, zaś we frankach szwajcarskich – 1323 zł. Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty pomniejszonej o już spłacone zadłużenie. W drugim miesiącu dopłata wyniesie więc 701,31 zł, a rata 976,55 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu, że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 1132,27 zł.

Paweł Majtkowski