Ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu w 2009 roku i prognozy na 2010 - strona 2

Wielkość obrotu

Rozkład wielkości obrotu w poszczególnych obrębach rozkłada się podobnie do rozkładu krotności transakcji. Następuje jednak wyraźne przesunięcie w porównaniu do rozkładu krotności – z obrębów o starszej substancji mieszkaniowej i gorszym standardzie w kierunku obrębów z nowymi, dużymi osiedlami mieszkaniowymi (Gaj, Muchobór Wielki, Partynice) lub ekskluzywnych dzielnic (Wielka Wyspa, Krzyki).
Rozkład wielkości obrotu w 2009 pokrywa się w zasadzie z rozkładem z roku poprzedniego z tą różnicą, że stosunkowo wzrosła wielkość sprzedaży w obrębach z wybudowanymi przed kilku laty osiedlami mieszkaniowymi (Złotniki, Muchobór Wielki, Pilczyce, Partynice).
Ustabilizowanie się liczby transakcji nie oznacza, że wielkość obrotu w roku 2009 jest taka sama jak w roku 2008 – nastąpił spadek o około 6%. Wynika to ze spadku średnich cen jednostkowych mieszkań w roku 2009 w stosunku do roku 2008 mniej więcej na tym poziomie. Również w gminach podwrocławskich zanotowano spadek obrotu, ale znacznie większy, o około 20%. Zapewne jest to efekt potanienia mieszkań we Wrocławiu, a co za tym idzie – spadku popytu na lokale poza miastem, wymuszonego wysokim poziomem cen we Wrocławiu. Wielkość obrotu lokalami mieszkalnymi na rynku wtórnym w roku 2009 to około 840 mln zł, a w okolicach Wrocławia około 40 mln zł.

Ceny Średnie

Najwyższe ceny średnie występują w obrębach tradycyjnie uważanych za dobrą lokalizację (Wielka Wyspa, Oporów). Druga grupa z wysokimi cenami średnimi to obręby, w których obrót wtórny to prawie wyłącznie obrót nowymi lokalami (Klecina, Wojszyce).
Charakterystyczne dla tej grupy jest położenie w południowej części miasta – następuje przesunięcie najdroższych dzielnic miasta jeszcze bardziej na południe, w kierunku autostrady. Widać również pojawienie się nowych lokalizacji dla lokali mieszkalnych rynku wtórnego – o ponadprzeciętnym poziomie cen w dzielnicach do tej pory uznawanych za typowo willowe. Ciekawostką jest utrata przez Stare Miasto palmy pierwszeństwa z roku 2008 dla najwyższej ceny średniej. Wynika to zapewne z małej liczby transakcji lokalami w Rynku i najbliższych okolicach, a także ze znacznej przeceny lokali w tych okolicach.
Średnia cena jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkań w roku 2008 wynosiła dla Wrocławia 6073 zł, a dla okolic podwrocławskich 4291 zł. Rok później średnia dla Wrocławia była o około 6% niższa: 5684 zł, natomiast dla okolic Wrocławia średnia cena utrzymała się prawie na tym samym poziomie: 4245 zł.
Porównując te dwa okresy, można zauważyć pewne wyrównanie poziomu cen średnich dla większości obrębów. Druga uwaga, która się nasuwa, to stopniowe dochodzenie średniej w gminach z intensywną działalnością deweloperską (Smolec, Wysoka, Bielany, Radwanice) do poziomu „miejskiego” – osiedla te powoli łączą się z tkanką miejską Wrocławia.
Jednostkowe ceny średnie w roku 2009 dla całego Wrocławia zmniejszyły się w stosunku do roku poprzedniego o około 6%. Jednakże w poszczególnych obrębach zmiany te są zróżnicowane. W obrębach „drogich” oraz odległych od centrum, z nowym budownictwem, o wyraźnie przeszacowanych cenach, generalnie zanotowano spadki cen: od około 27% na Zalesiu (śladowa liczba transakcji); 17% na Sołtysowicach i Poświętnem; 12% na Biskupinie; do 9–10% na Krzykach, Maślicach, Gądowie Małym i Leśnicy. W pozostałych obrębach zanotowano spadki maksymalnie do 8%. Wzrost jednostkowych cen średnich zanotowano w nielicznych obrębach, w których na rynku wtórnym pojawiły się lokale nowe, a wcześniej na tym terenie przedmiotem obrotu były lokale o standardzie podstawowym lub lokale nadające się do remontu, w przedwojennej substancji mieszkaniowej (Stabłowice, Osobowice, Księże Wielkie). Lekki wzrost (ok. 3%) zanotowano również na Klecinie.

Ceny maksymalne

Miejsce występowania maksymalnych jednostkowych cen transakcyjnych na terenie Wrocławia potwierdza stereotypowy podział na dzielnice lepsze i pozostałe. Najwyższą cenę (około 17 tys. zł za metr kwadratowy PU) w 2008 roku odnotowano w Rynku na Starym Mieście. Rok później Stare Miasto utraciło prymat, bowiem najdroższy lokal – apartament w obrębie placu Grunwaldzkiego – został sprzedany w cenie 15 944 zł za metr kwadratowy. Niewiele niższe ceny maksymalne wystąpiły w miejscach szczególnie pożądanych przez wrocławian do zamieszkania – tzw. Wielka Wyspa, Rynek oraz Borek. Jeśli w innych dzielnicach najwyższe ceny jednostkowe dotyczą prawie zawsze lokali o najmniejszym metrażu, to w tych okolicach nie ma takiej reguły. Generalnie w roku 2009 znacznie zmniejszył się obrót lokalami o cenach bardzo odbiegających od cen średnich, a więc apartamentami oraz mieszkaniami willowymi w dobrych dzielnicach. Trend ten dał się również zauważyć na rynku pierwotnym, na którym właściwie zamarł obrót apartamentami, a wielu deweloperów zahamowało lub wycofało się z inwestycji w tego typu lokale. Rozkład cen maksymalnych na mapie miasta będzie stopniowo zmieniał się w najbliższych latach, jeśli w obrocie wtórnym pojawią się wybudowane już lokale o standardzie apartamentów.

Przeciętna powierzchnia użytkowa

Przeciętna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem obrotu wynosi dla Wrocławia około 50,1 metra kwadratowego (w ostatnich latach niewielki spadek), a dla okolic Wrocławia około 62 metry kwadratowe (wzrost). Wielkość przeciętnej powierzchni użytkowej lokali w poszczególnych obrębach jest ściśle związana z przeważającym rodzajem zabudowy na danym terenie. W obrębach charakteryzujących się zabudową willową (Zalesie, Zacisze, a poza Wrocławiem: Oborniki Śląskie, gmina Długołęka) lub niską zabudową przedwojenną (Karłowice, Złotniki, Sępolno, Oporów) przeciętna powierzchnia lokalu jest wyższa od średniej dla Wrocławia. Z kolei w obrębach, na których w latach sześćdziesiątych i początku siedemdziesiątych ubiegłego wieku powstawały osiedla mieszkaniowe z lokalami o niskich normatywach powierzchniowych (Grabiszyn, Południe, Stare Miasto, Popowice) przeciętna powierzchnia lokalu jest niższa od średniej miejskiej. Ponadprzeciętną powierzchnią charakteryzują się lokale w obrębach z przewagą nowej substancji mieszkaniowej (Partynice, Ołtaszyn, Sołtysowice).