Rynek apartamentów w Polsce

Ponad 20 lat przemian, inwestycje zagraniczne i bogacenie się Polaków spowodowały, że ostatnie kilka lat, a szczególnie od wejścia Polski do Unii Europejskiej rynek apartamentów dynamicznie rozwijał się. Rodzimi inwestorzy zaczęli nabywać luksusowe mieszkania, by wynająć je pracownikom zagranicznych firm, które często same były nabywcami tego typu nieruchomości.

Deweloperzy wchodzili w segment lepszych i prestiżowych inwestycji, nie tylko ze względu na szanse dotarcia do zamożnego klienta a również ze względu na korzyści dla wizerunku marki. Z oczywistych względów apartamenty budowane są w dwóch rodzajach lokalizacji: w dużych aglomeracjach oraz w popularnych miejscowościach turystycznych. Dlatego najwięcej tego typu inwestycji znajdziemy w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie oraz w Sopocie czy Zakopanem. Apartamenty w miejscowościach turystycznych są jednocześnie inwestycją i miejscem spędzania wakacji w dobrych, dostosowanych do własnych potrzeb warunkach. Poza urlopem można go wynajmować na komercyjnych zasadach.

Okres boomu na rynku apartamentów został wyhamowany przez globalny kryzys. Część deweloperów wycofała się z planowanych inwestycji, inne zostały wstrzymane w trakcie realizacji. Taki los spotkał drapacza chmur przy Złotej 44 naprzeciwko Pałacu Kultury. Wieżowiec wspiął się na razie tylko do 17 piętra, a planach było jeszcze 37 kolejnych. Jednak prawie połowa z 251 apartamentów została sprzedana lub podpisane zostały umowy rezerwacyjne, mimo cen wahających się od 25 do ok. 40 tys. zł za m kw. 

Również Sky Tower we Wrocławiu pierwotnie miał mieć 51 pięter i wysokość 203 m. Gdy zmieniono projekt kompleksu Sky Tower na bardziej zaokrąglony, wieża znów urosła. Tym razem aż do 258 metrów, licząc z iglicą. Budowę rozpoczęto w kwietniu 2008 roku, a już w listopadzie, ze względu na kryzys, inwestor Leszek Czarnecki ogłosił, że prace wstrzymuje. W październiku 2009 wznowiono budowę wieżowca. Jego kształt ma się niewiele różnić od pierwotnej wersji. Ma mieć 207 metrów wysokości, dzięki czemu wciąż będzie najwyższym wieżowcem w Polsce. Ale wewnątrz ma być więcej biur kosztem apartamentów. W pierwotnym założeniu miało się w nim znajdować 900 apartamentów, teraz wiemy już że będzie tylko 551. Cena za metr kwadratowy w najwyższym polskim wieżowcu mieszkalnym wynosi od 10 do 41 tys. zł.

Do użytku oddany został za to Sea Towers w Gdyni, jest to kompleks składający się z dwóch wież o wspólnej podstawie. Jego wysokość wynosi dokładnie 141,6 m. Budynki mają charakter mieszkalny oraz usługowo-biurowy. Dolne kondygnacje są przeznaczone na zaplecze techniczne i garażowe, kolejne jako obiekty usługowo-biurowe, handlowe oraz rekreacyjne, a powyżej znajduje się strefa mieszkalna z apartamentami o zróżnicowanej powierzchni. Dostępnych jest 265 mieszkań. Przeciętna cena mieszkania w Sea Towers wynosi  1 000 000 złotych, ale . ceny penthausów sięgają nawet 4 miliony złotych.

W planach jest również kolejny 260-metrowy wieżowiec który ma stanąć u zbiegu Al. Jerozolimskich i Chałubińskiego, obok hotelu Marriott w Warszawie. Lilium Tower, tak brzmi nazwa tej inwestycji, dostał już nawet warunki zabudowy. Budowa ma ruszyć, kiedy poprawi się sytuacja rynkowa i banki znów zaczną udzielać kredytów na inwestycje związane z nieruchomościami, gdyż jak zapowiadają przedstawiciele inwestora nie będzie budowany wyłącznie ze środków własnych, jak większość tak dużych przedsięwzięć. Projektowanie ćwierćkilometrowego budynku zostało powierzone pracowni Zahy Hadid, która jest laureatkę nagrody Pritkera nazywanej architektonicznym Noblem.

Michał Klauzo ze spółki ECC Real  w wypowiedzi dla Rzeczpospolitej zauważył, że w dekoniunkturze deweloperzy, którzy realizowali inwestycje luksusowe stosowali dwa rozwiązania: obniżali standard nieruchomości i ceny lub podnosili  jakość wraz z kosztami dla nabywcy, uznając, że prestiż to nie tylko lokalizacja, ale m. in. sposób wykończenia części wspólnych.  

Mimo chwilowego spowolnienia, rynek luksusowych apartmanetów i penthousów powinien się w Polsce dalej rozwijać. Jak twierdzą specjaliści z tej branży nawet 2009 nie był dla tego segmentu rynku bardzo niekorzystny. Patrycja Kwiatkowska, dyrektor zarządzający Griffin Real Estate uważa, że mimo kryzysu w minionym roku „mogliśmy zaobserwować trend wzrostowy dla rynku nieruchomości określonych jako „luksusowe”. Niesłabnącą popularnością cieszą się apartamenty w kurortach turystycznych: Zakopanem, Sopocie czy Łebie. Coraz powszechniejsze na rynku są luksusowe projekty dla pasjonatów, np. osiedla willi przy polach golfowych.”

Firma Griffin Real Estate przygotowała na wrocławskiej starówce w kamienicy „Rynek 50”, 11 luksusowych apartamentów. Dyrektor Patrycja Kwiatkowska uważa, że Stare Miasta będzie to trend, zdobywający coraz większą popularność wśród bogatych Polaków: „Za apartament na warszawskiej Starówce trzeba zapłacić 19-44 tys. zł za mkw., pomimo tego, że stołeczna starówka nie ma długiej historii, a np. w  Gdańsku, Wrocławiu i w Krakowie - od 15 do 29 tys. zł.”

W czasach hossy mogliśmy się spotkać z zabiegiem marketingowym, polegającym na nazywaniu apartamentowcami inwestycji jedynie o podwyższonym standardzie, w rezultacie czego otrzymywaliśmy 35-metrowe „apartamenty”. Tymczasem prawdziwy apartament powinien charakteryzować się określonym pakietem cech, m. in. minimalna powierzchnia, chociaż różna dla poszczególnych lokalizacji, nie powinna być jednak mniejsza niż 70m². Nie bez znaczenia jest również wysokość mieszkań, która często wynosi ok. 3 m oraz zapewniony wysoki poziom prywatności, maksymalnie 2 -3 lokale na piętrze. Konieczne jest poczucie przestrzeni, która jest domeną mieszkań o klasie apartamentu oraz duże balkony, tarasy, ogrody zimowe, użytkowe zielone dachy etc. Apartament powinien mieścić się w prestiżowej dzielnicy, mieć niebanalną architekturą, zaprojektowaną przez znanych i cenionych architektów, przestronne lobby z recepcją oraz dodatkowe serwisy dla mieszkańców, takie jak consierge, dodatkowe funkcje typu basen, fitness, sauna.

Jak podkreślają specjaliści prawdziwe mieszkania luksusowe stanowią jedynie parę procent oferowanych na rynku mieszkań. „Niekwestionowanym liderem cenowym i ilościowym pozostaje Warszawa, gdzie w 2009 r. oddano i sprzedano najwięcej mieszkań. W pozostałych dużych miastach segment sprzedaży prawdziwych apartamentów luksusowych stanowi mały procent udziału, np. w Krakowie tegoroczny poziom podpisanych umów na zakup mieszkań luksusowych stanowił 3 proc. ogółu. Minimalne ceny za metr kwadratowy apartamentu kształtują się następująco: w Trójmieście i Wrocławiu od 10 tys. zł/mkw., w Krakowie trzeba zapłacić ok. 13 tys. zł/mkw. Dość zachowawczo wygląda sytuacja w Poznaniu oraz Łodzi, gdzie popyt i podaż na apartamenty są niezmiennie niskie.” – dodaje dyrektor zarządzająca Griffin Real Estate

W Łodzi możemy znaleźć takie inwestycje apartamentowe jak: Bema 8/10, Apartamenty Platinum. Ceny zaczynają się już od 9,5 tys. zł.

Patrycja Kwiatkowska z Griffin Real Estate przewiduje, że „rok 2010 przyniesie kilkuprocentowy wzrost popytu na apartamenty luksusowe i wprowadzić stabilizację na rynku nieruchomości.”

Należy jednak pamiętać, że inwestowanie w apartamenty wiążę się z koniecznością posiadania portfela o odpowiedniej zasobności i możliwością zamrożenia kapitału często na dłuższy okres.

Sebastian Leśnowolski, Młodszy Analityk Finamo