Rok 2009 – co było, rok 2010 – co będzie
Na temat kończącego się roku 2009 i prognozach na rok 2010 mówi rzeczoznawca majątkowy - mgr inż. Krzysztof Hojka.
 |
mgr inż. Krzysztof Hojka Rzeczoznawca majątkowy, analityk. Inżynier budownictwa. |
Rok 2009
Dla rzeczoznawcy majątkowego, ze względu na wykonywane czynności zawodowe, upływający rok był zróżnicowany, w zależności od obsługiwanego segmentu rynku nieruchomości. Z jednej strony był to rok słaby, gdyż kryzys na rynkach finansowych przełożył się wprost na wyhamowanie kredytowania na rynku nieruchomości, a tym samym spadek liczby transakcji nieruchomościami, w niektórych segmentach rynku nawet bardzo znaczny. Na przykład relacja liczby transakcji zabudowanymi nieruchomościami biurowo-magazynowo-produkcyjnymi we Wrocławiu i okolicach kształtowała się w trzech pierwszych kwartałach lat 2007-2008-2009 jak 3-2-1. Z kolei taka relacja dla wielkopowierzchniowych gruntów o przeznaczeniu nie rolnym kształtowała się jak 4,8-3,5-1. Oczywiście brak kredytowania nie był jedyną przyczyną drastycznego spadku obrotu w tych segmentach rynku. Kryzys ekonomiczny wywołał, zwłaszcza u inwestorów zagranicznych, obawę przed inwestowaniem w Polsce. Pewnym zaskoczeniem na tym tle jest wielkość obrotu na wtórnym rynku lokali mieszkalnych, który utrzymuje się na poziomie z lat 2007 i 2008 (poza styczniem i lutym, w których nastąpiło lekkie tąpnięcie ilościowe i cenowe). Na rynku mieszkaniowym nastąpiła wyraźna rotacja kredytodawców: część banków zrezygnowała w ogóle z udzielania kredytów hipotecznych, część prowadzi kredytowanie tylko w złotych, część nie mając pieniędzy na kredyty prowadziła pozorowaną działalność kredytową, maksymalnie utrudniając klientom otrzymanie kredytu. Klienci przeszli do banków, które biorą udział w akcji „rodzina na swoim”, które udzielają kredytów we frankach szwajcarskich lub euro, które w końcu udzielają tzw. kredytów ekspresowych. Rzeczoznawca musiał więc dostosować się do tej sytuacji lub poszukać nowych źródeł zleceń. Tu kryzys (którego podobno w Polsce nie było) paradoksalnie dostarczył zajęcia rzeczoznawcom – gminy szukając dodatkowych dochodów, przeprowadziły szeroko zakrojoną akcję aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Ponieważ z reguły poprzednie opłaty były ustalane przed kilku, kilkunastu laty, przed boomem z roku 2006, więc nowe opłaty były nieraz wyższe o kilkaset procent. Zszokowani i zbulwersowani użytkownicy wieczyści szukali więc pomocy u ... rzeczoznawców majątkowych, oczywiście nie tych co robili wyceny dla gmin. Rok 2009 był również dobry dla rzeczoznawców wyceniających nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg i autostrad w związku z Euro2012. Nie spełniły się w mijającym roku pesymistyczne prognozy wielu ekspertów rynku nieruchomości, snute na przełomie 2008 i 2009 roku, mówiące o kilkudziesięcioprocentowych spadkach cen nieruchomości, o masowych bankructwach deweloperów, o licytacjach nieruchomości odbieranych przez banki niespłacającym kredytów kredytobiorcom, o masowym wysypie na rynek nieruchomości kupowanych w celach spekulacyjnych. Spadki cen w poszczególnych segmentach rynku były kilku, kilkunastoprocentowe. A ceny lokali mieszkalnych w budynkach z wielkiej płyty od połowy roku znajdują się nawet w lekkim trendzie wzrostowym.
Rok 2010
Patrząc na poszczególne segmenty rynku nieruchomości należy oczekiwać:
-
lekkiego wzrostu cen lokali mieszkaniowych na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Rynek lokali mieszkaniowych zawsze najszybciej wykazuje zmianę trendu
-
na rynku nieruchomości komercyjnych zapewne dalej będzie stagnacja, z niskim wolumenem obrotu. Inwestorzy, zwłaszcza zagraniczni będą jeszcze „lizać rany” po kryzysie
-
deweloperzy przypuszczalnie mają w swych zasobach dość gruntów do zagospodarowania, więc gdyby rozpoczęli nowe inwestycje, to nie przełoży się to na ruch na rynku gruntów deweloperskich i istotną zmianę cen
-
ceny domów jednorodzinnych zapewne będą stabilne, tak jak i cena działek budowlanych, chociaż pod koniec roku 2010 powinny zacząć lekko rosnąć.
Wróżby te spełnią się, jeśli oczywiście dochodzące nas sygnały o końcu kryzysu i następującym wzroście gospodarki są prawdziwe. Należałoby sobie i inwestorom życzyć w nadchodzącym roku większej ilości i łatwiejszych kredytów nie tylko mieszkaniowych, ale także w segmencie rynku nieruchomości komercyjnych.