Grupa osób – właścicieli wyodrębnionych, samodzielnych lokali mieszkalnych (czyli takich, które mają swoją księgę wieczystą), które wchodzą w skład jednej nieruchomości budynkowej. Wspólnoty mieszkaniowe powstają więc tam, gdzie w jednym budynku znajdują się co najmniej dwa lokale mieszkalne, które są wyodrębnione pod względem prawnym. Takie mieszkanie jest odrębną nieruchomością, która ma swoją własną księgę wieczystą (oprócz tego księgę wieczystą ma też grunt, na którym stoi budynek). Wspólnota mieszkaniowa nie powstanie więc w budynku, który ma dwóch współwłaścicieli, ale nie ma wyodrębnionych prawnie lokali mieszkalnych (wtedy cały budynek ma jedną księgę wieczystą). Wspólnota nie powstaje też w budynku, gdzie wprawdzie lokale mieszkalne są wyodrębnione prawnie (każdy ma swoją księgę wieczystą), ale wszystkie należą do tego samego właściciela.