Analiza wrocławskiego rynku nowych mieszkań 2009-2010

Nadzieja na stabilizację

Rynek deweloperski znajduje się w sytuacji dość stabilnej. Po okresie boomu i stagnacji ożywienie jest wyraźnie widoczne, a w porównaniu do pierwszego półrocza ubiegłego roku zwiększyła się liczba nowych inwestycji mieszkaniowych.

Pod koniec 2008 roku definitywnie skończył się trwający 2–3 lata boom inwestycyjno-budowlany i – podobnie jak poprzednio wzrost cen – koniec hossy na wrocławskim rynku nieruchomości najszybciej zauważalny był w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, bo tu spadek cen był największy. Wyraźnie dało się zaobserwować trend spadkowy zarówno cen mieszkań oraz domów na rynku pierwotnym i wtórnym, jak i gruntów deweloperskich na terenie miasta. Radykalny spadek liczby transakcji sprzedaży w latach 2008–2009 w porównaniu do lat 2006–2007 również najbardziej widoczny był w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.
Około jeden rok (do połowy 2009) trwała stagnacja segmentu mieszkaniowego: rynek był w stanie nierównowagi (istniała wyraźna przewaga podaży nad popytem), potencjalny popyt niemożliwy był do zaspokojenia z uwagi na problemy z kredytowaniem zakupów nieruchomościowych – stąd wynikała niewielka liczba zawieranych transakcji.

Większość inwestorów prognozuje umiarkowany, ale jednak postępujący wzrost sprzedaży mieszkań

Liczby rosną

W drugiej połowie 2009 roku rynek mieszkaniowy ożywił się. Wyraźnie wzrosła liczba transakcji oraz zauważalny był wzrost poziomu cen. Nie sprawdziły się pesymistyczne przepowiednie co do stanu rynku nieruchomości pod koniec 2009 roku. W 2008 oraz na przełomie 2008/2009 najczęstsze prognozy trendów na rynku mieszkaniowym na najbliższy rok przewidywały spadki cen mieszkań na rynku wtórnym o przynajmniej 20–30% oraz problemy firm deweloperskich: brak płynności, a co za tym idzie – bankructwa i wstrzymania inwestycji. Wiele podmiotów, zarówno osób fizycznych, jak i firm, przestraszyło się doniesień o kryzysie i pesymistycznych prognoz. Część potencjalnych nabywców wstrzymywała się z zakupem, czekając na duże obniżki cen.

Spadki cen mieszkań na rynku wtórnym wystąpiły tylko w pierwszej połowie ubiegłego roku na poziomie średnio ok. 10% (w niektórych segmentach wręcz tylko ok. 5%) rocznie, natomiast w drugiej połowie roku widać było wyraźne ożywienie. Przejawiało się ono zarówno wyraźnym wzrostem liczby transakcji, jak i zauważalnie wyższymi przeciętnymi cenami transakcyjnymi oraz krótszym czasem ekspozycji lokalu na rynku. Dotyczyło to i rynku wtórnego, i pierwotnego mieszkań. Z informacji uzyskanych w firmach deweloperskich wynika, że jesienią zeszłego roku sprzedaż wyraźnie ruszyła i praktycznie zniknęły z rynku oferty gotowych do oddania mieszkań.
Fakt ten wpłynął korzystnie na sytuację finansową deweloperów, którzy zaczęli myśleć o nowych inwestycjach i rozglądać się za nowymi gruntami, zwłaszcza że ceny na rynku działek i gruntów ustabilizowały się i „znormalniały” w porównaniu z okresem boomu z lat 2006–2007. Objawiło się to co prawda spadkiem cen gruntów w latach 2008–2009 sięgającym w niektórych lokalizacjach nawet do 30–40%, jednak spadki takie nie powinny dziwić, biorąc pod uwagę bardzo mocno przeszacowaną wartość tych nieruchomości w okresie poprzednim. Pomimo że w II półroczu 2009 roku ceny nieruchomości gruntowych we Wrocławiu (podobnie zresztą jak na większości najbardziej rozwiniętych rynków największych aglomeracji miejskich) pozostawały jeszcze w trendzie spadkowym, to sytuacja wydaje się obecnie ustabilizowana.

Kto za to zapłaci

Koniunkturę na rynku nieruchomości napędza również rynek kredytowy. W tej chwili ten element można określić jako decydujący o możliwości trwałego ożywienia rynku mieszkaniowego lub jego zahamowania. W ostatnich miesiącach banki prowadzą bardziej liberalną politykę kredytową, co skutkuje większymi możliwościami kredytowania zakupów klientów indywidualnych. Co prawda niektórzy deweloperzy mają nadal problemy z finansowaniem swojej działalności inwestycyjnej, jednak już sama zwiększona sprzedaż mieszkań zauważalnie poprawia płynność tych podmiotów.
Optymizm firm deweloperskich widać z jednej strony we wznowieniu lub rozpoczęciu nowych inwestycji na gruntach już posiadanych, z drugiej strony we wzroście liczby transakcji zakupu nowych działek inwestycyjnych. Większe zainteresowanie gruntami widać również na przetargach gminnych, w czasie których na działki inwestycyjne już nie brakuje chętnych i praktycznie wszystkie przetargi dochodzą do skutku.

Co badamy

Zakresem szczegółowej analizy objęto segment inwestycji deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym (MW) na terenie miasta Wrocławia.
Ograniczenie do tego segmentu wynika z tego, że w zakresie inwestycji w domy jednorodzinne obecnie realizowanych jest tylko kilkanaście inwestycji deweloperskich – większość ofert w ramach kilku dużych osiedli jednorodzinnych, pozostałe realizacje dotyczą inwestycji obejmujących od kilku do kilkunastu obiektów na jednym osiedlu. Oferta deweloperów w tym segmencie nie jest zbytnio zróżnicowana – zdecydowana większość to domy w zabudowie szeregowej, ewentualnie bliźniaczej (rzadko wolno stojącej). Wynika to z optymalizacji wskaźnika zabudowy gruntu, zwykle stanowiącego znaczny procent kosztu budowy obiektu.
Analizy budownictwa wielorodzinnego dokonano wg podziału miasta Wrocław na 5 obszarów. Obszary te wydzielono, kierując się podobieństwem i atrakcyjnością danego rejonu. Ten podział nie jest zbieżny z tradycyjnymi granicami dzielnic naszego miasta.

Inwestycje - ile i gdzie

Obecnie na terenie miasta Wrocławia realizowanych jest przez ok. 80 firm deweloperskich ponad 120 inwestycji w budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.

Rozkład inwestycji deweloperskich w budownictwo wielorodzinne potwierdza zaobserwowane wśród potencjalnych nabywców tendencje:
– Najwięcej inwestycji (31%) realizowanych jest w rejonie centralnym, śródmiejskim – tu (pomimo wysokich cen) najchętniej nabywane są mieszkania zarówno na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, jak i w celach inwestycyjnych (na wynajem).
– Od wielu lat niezmiennie najatrakcyjniejsze są obszary południowe (31%) i tam lokuje się najwięcej inwestycji na rynku pierwotnym w zorganizowanych (często zamkniętych), kameralnych osiedlach wielorodzinnych.
– Obszary zachodnie (20%) i północne (12%) są nadal terenem rozwojowym – ilość inwestycji nie jest zbyt duża, jednak widać zdecydowany wzrost liczby rozpoczynanych budów w porównaniu z okresem sprzed 3–5 lat, kiedy to tereny te były zupełnie niedoceniane przez nabywców, a tym samym deweloperów (w latach 2004–2005 zarejestrowano znikomą aktywność budowlaną na tym obszarze, natomiast już w latach 2006–2007 widać wyraźnie wzrost liczby transakcji zarówno w segmencie mieszkań i domów, jak i działek budowlanych oraz wzrastającą aktywność budowlaną, na razie realizowaną głównie przez indywidualnych inwestorów na własne potrzeby mieszkaniowe). Lata 2008–2009 przyniosły odwrócenie tendencji na rynku gruntów inwestycyjnych – inwestorzy nabyli więcej gruntów w zachodniej części miasta niż w południowej.
– Część wschodnia (6%) pozostaje nadal „w tyle” za innymi obszarami – jest tu realizowanych zaledwie kilka inwestycji. Wynika to z kilku powodów:
* niewielki odsetek powierzchni pokryty aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego
* dość duże obszary przeznaczone w planach miejscowych i w studium gminnym pod aktywność gospodarczą i tereny zielone (w tym obszary zalewowe rzeki Odry)
* słabiej (w porównaniu do innych rejonów miasta) rozwinięta infrastruktura miejska
* obszary postrzegane przez potencjalnych nabywców jako mniej atrakcyjne i mniej poszukiwane na lokalizację funkcji mieszkaniowej.
Poziom cen mieszkań deweloperskich oferowanych obecnie na rynku pierwotnym jest dość zbieżny z ilością inwestycji w poszczególnych częściach miasta – są one pochodną atrakcyjności danej lokalizacji:
– Średnie najwyższe ceny zarejestrowano w części centralnej/śródmiejskiej – jest to efekt prestiżowej lokalizacji oraz kumulacji w tym obszarze mieszkań o charakterze apartamentów.
– Następnie najdroższe cenowo są osiedla położone na południu miasta – tu również zdarzają się tzw. apartamentowce oraz budynki o charakterze reprezentacyjnych willi.
– Pozostałe rejony o cenach wyraźnie niższych, zbliżonych poziomem do siebie.
Średnie i najwyższe ceny w części wschodniej wydają się dość wysokie z uwagi na jedną drogą inwestycję na tym obszarze („Apartamenty Rakowiecka”, gdzie ceny lokali dochodzą do poziomu ok. 8500 zł/m2). Bez uwzględniania tej inwestycji najwyższe ceny w obszarze wschodnim miasta nie przekraczają poziomu ok. 6500–7000 zł/m2.
Ciekawostką jest fakt, że w zasadzie w każdej lokalizacji na terenie Wrocławia ceny minimalne kształtują się na zbliżonym poziomie ok. 4000–4500 zł/m2 (jedynie w obszarze centralnym jest to ok. 5000 zł/m2), czyli w każdej części miasta można znaleźć tańsze inwestycje deweloperskie.
Zdecydowana większość (ponad 60%) cen ofertowych nowych mieszkań w inwestycjach deweloperskich zawiera się w przedziale 5000–7000 zł/m2.
Ceny poniżej 5000 zł/m2 zdarzają się sporadycznie i dotyczą inwestycji o gorszych, peryferyjnych lokalizacjach, głównie we wschodniej i północnej części miasta (m.in. Wojnów, Swojczyce, Osobowice, Zakrzów).
Około 6% to oferty na poziomie powyżej 10 000 zł/m2 – tak wysokie ceny dotyczą lokali o charakterze apartamentów (w budynkach apartamentowych) zlokalizowanych w centrum miasta lub w części południowej Wrocławia.

Podsumowanie

Przewidywania co do dalszego rozwoju wrocławskiego rynku pierwotnego w zakresie budownictwa wielorodzinnego są obecnie raczej optymistyczne. Rynek deweloperski znajduje się w sytuacji dość stabilnej – z jednej strony wyhamował już trend spadkowy cen mieszkań, rośnie liczba transakcji sprzedaży, z drugiej strony nie należy spodziewać się na razie wielkich wzrostów cenowych i powrotu boomu inwestycyjnego, zwłaszcza że banki nadal ograniczają kredytowanie inwestycji deweloperskich. Większość inwestorów prognozuje umiarkowany, ale jednak postępujący wzrost sprzedaży mieszkań uzasadniony ciągle niezaspokojonym popytem. Przewiduje się, że w najbliższym czasie klienci indywidualni będą raczej kupować nowe mieszkania na własne potrzeby, a nie inwestycyjnie.
W obecnej sytuacji należy zakładać dłuższy okres względnej stabilizacji rynku z umiarkowaną tendencją rozwojową. Taka sytuacja jest najbardziej pożądana przez deweloperów, bowiem przewidywalna przyszłość jest bardzo cenna dla planowania inwestycji (wysokości kosztów budowy, średnich cen sprzedaży, możliwości sprzedaży itp.).

Katarzyna Puterko

Analiza była prezentowana na doroczonej konferencji IA MRN.



Zobacz analizę rynku mieszkań we Wrocławiu w I kwartale 2011 roku

Zobacz aktualne oferty nowych mieszkań we Wrocławiu w naszym portalu