Interesuje mnie

Zabytek na sprzedaż

Coraz więcej na Dolnym Śląsku podźwiganych z ruiny zabytkowych pałaców, zamków i dworków, w których powstają hotele, restauracje, centra konferencyjne i prywatne kliniki. Przed 1989 rokiem niemal wszystkie zabytki należały do instytucji państwowych albo do PGR-ów. Najczęściej państwo nie miało wystarczających środków na utrzymanie i dlatego olbrzymia ich część popadła w ruinę. Teraz doczekały lepszych czasów.

Spełnienie marzeń

Kupno zabytkowego dworku czy pałacu często nie jest podyktowane wyłącznie względami komercyjnymi. Właściciele zabytków mają do nich stosunek emocjonalny. Decyzja o zakupie bywa podejmowana pod wpływem jakiegoś impulsu, chęci spełnienia marzeń. Kiedy tylko zobaczyłem zamek w Myśliborzu, tak mi się on spodobał, że od razu wiedziałem, że chcę go odrestaurować – mówi obecny jego właściciel Franciszek Ardel. Zamek był wtedy jeszcze prawdziwą ruiną, ale ja już widziałem, jak pięknie będzie wyglądał po remoncie. Franciszek Ardel nie szukał specjalnie nieruchomości zabytkowej na sprzedaż. Najpierw zobaczył konkretny obiekt, a dopiero potem zaczął dowiadywać się, kto jest właścicielem i jak można go kupić. W 1999 roku wygrał przetarg ogłoszony przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa i od tego czasu prowadzi prace restauracyjne. W przyszłym roku zamek będzie nadawał się do użytkowania we własnym zakresie, a w 2003 ma nadzieję na otwarcie go do użytku publicznego. Chciałbym jak najszybciej skończyć remont, postawiłem sobie to za życiowy cel – mówi. Właściciele dworku we Wziachowicach koło Milicza zawsze marzyli o tym, żeby mieszkać za miastem w pięknym otoczeniu. Cena zabytkowego pałacyku okazała się na tyle atrakcyjna, że jego kupno nie przekraczało ich możliwości. Współczesne budownictwo zawsze ma jakieś ograniczenia. Tutaj mamy 3,5 hektara gruntu porośniętego starodrzewiem. Tego nie moglibyśmy mieć w żadnej willi w dużym mieście.

Z pałacu hotel

Najczęściej jednak same marzenia nie wystarczą, żeby wyremontować i utrzymać tego typu obiekt. Są to zbyt duże budynki, więc właściciele starają się wykorzystać je do różnych celów komercyjnych. Polskie prawo nie tylko nie zabrania wykorzystywania zabytków do celów użytkowych, ale wręcz do tego zachęca. Najczęściej tylko wtedy można ochronić obiekt przed zniszczeniem,jeżeli jest on w stanie sam na siebie zarobić. W myśliborskim zamku powstanie więc hotel i restauracja. Dość ekskluzywne hotele z restauracjami i salami bankietowymi powstały już w m.in. w barokowym pałacu Krasków koło Marcinowic, a także w XVI-wiecznym pałacu w Krobielowicach pod Wrocławiem i w neorenesansowym zamku w Kliczkowie niedaleko Bolesławca. Właściciele starają się za wszelką cenę przyciągnąć klientów. W Krobielowicach na przykład powstaje drugie na Dolnym Śląsku pole golfowe.

 

Jak mówi dyrektor hotelu Dries Doggen, mimo iż największe dochody hotel czerpie z tzw. turystyki biznesowej, to właściciele starają się też, aby obiekt był dostępny do celów typowo rekreacyjnych. We Wziachowicach od 5 lat odbywają się szkolenia i konferencje, poza tym pałacyk ma też część prywatną przeznaczoną do wyłącznego użytku właścicieli. Krasków nie tylko przyjmuje pojedynczych gości, ale także organizuje bankiety, wesela i zabawy sylwestrowe. Niektóre pałace są używane jako bardzo prestiżowe siedziby firm, a nawet urzędów (np. w pałacu w Kobierzycach mieści się urząd gminy). Z kolei zamek w Wojnowicach koło Wrocławia pozostaje nadal własnością państwa, ale od 1962 roku użytkuje go Stowarzyszenie Historyków Sztuki. Dlatego – pomimo iż obiekt wykorzystywany jest jako hotel i restauracja – prowadzi on również działalność kulturalną. Staramy się wspierać młodych twórców wrocławskich , którzy mają u nas swoje wystawy i koncerty – mówi pełnomocnik Stowarzyszenia Franciszek Oborski. Poza tym organizujemy plenery rzeźbiarskie, warsztaty dla młodych artystów, spotkania i konferencje naukowe.

Zabytek może być w zasadzie użytkowany w dowolny sposób, musi on jednak uwzględniać wyeksponowanie istotnych wartości obiektu. Każdy pomysł na zagospodarowanie powinien być uzgodniony z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa nie może przy sprzedaży narzucać kupującemu przyszłej funkcji, jaką zabytek może pełnić – tu decyduje wyłącznie wola nowego właściciela. Pod tym względem nie wszystkie transakcje są udane¬ – mówi Wojciech Szczuka z Agencji. Zdarza się tak, że nowy właściciel z powodu braku środków przestaje inwestować i zabytek niszczeje. Agencja nie może wtedy absolutnie nic zrobić.

 

Jak kupić zabytek?

Najpierw trzeba upewnić się, czy interesująca nas nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków. Jeżeli nie, to nie jest traktowana jak zabytek i nie podlega ochronie, chyba że jej zabytkowy charakter nie budzi wątpliwości. Rejestr prowadzi wojewódzki konserwator zabytków, a wpis do rejestru zawsze musi być ujawniony w księdze wieczystej. Potentatem na rynku nieruchomości zabytkowych jest Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa, która przejęła większość dawnych gruntów państwowych, na terenie których znajdowały się różnorodne zabytkowe pałacyki i dworki. Od momentu powstania Agencji do dziś na Dolnym Śląsku przewinęło się przez jej ręce około 420 różnych nieruchomości zabytkowych, z czego 160 już zostało sprzedanych, a obecnie około 40 zespołów pałacowo-parkowych czeka na nowego właściciela. Poza tym około 250 jest w długotrwałej dzierżawie – są to najczęściej duże gospodarstwa rolne, do których przynależą zabytkowe dworki, pałace i zabudowania gospodarskie. Przeważnie jednak dzierżawcy prowadzą nie tylko działalność rolniczą, ale też agoturystyczną, hotelarską czy gastronomiczną. Tym, którzy dzierżawią jakąś nieruchomość 10 lat, przysługuje prawo pierwokupu, co oznacza, że jeżeli Agencja będzie chciała nieruchomość sprzedać, to oni zawsze mają pierwszeństwo.

Jeżeli chcemy kupić nieruchomość od AWRSP, to trzeba przystąpić do przetargu, natomiast oddanie w dzierżawę odbywa się w trybie bezprzetargowym. Przed przystąpieniem do przetargu konieczne jest uzgodnienie z konserwatorem zabytków programu ochrony i użytkowania.

Propozycje sprzedaży zabytkowych pałaców i zamków rzadko zdarzają się w ofertach pośredników w handlu nieruchomościami. Przez pośredników sprzedają najczęściej ci, którzy przeliczyli się z własnymi możliwościami finansowymi – twierdzi Tadeusz Sołtys z Biura Nieruchomości „Apogeum”. Koszty renowacji i eksploatacji dużego zabytkowego obiektu są według niego tak duże, że najczęściej nie są one w stanie utrzymać się z działalności turystycznej.

Kto kupuje?

Mitem jest, że polskie nieruchomości masowo są kupowane przez cudzoziemców. Prywatni obcokrajowcy w ogóle nie interesują się nieruchomościami zabytkowymi – twierdzi Wojciech Szczuka z AWRSP. Na początku działalności Agencji było co prawda duże zainteresowanie zagranicznych spółek, ale teraz i ono osłabło. W nieruchomości nabywane od agencji inwestują dość często spółki z mniejszościowym udziałem zagranicznym. Jeżeli w spółce jest ponad połowa kapitału rodzimego pochodzenia, to nie musi ona uzyskiwać zezwolenia na zakup nieruchomości. W innym wypadku konieczna jest decyzja Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Najczęściej są to spółki z udziałem kapitału włoskiego, belgijskiego, natomiast spółki niemieckie coraz rzadziej stają się klientami Agencji. Widać wyraźne osłabienie zainteresowania cudzoziemców nieruchomościami zabytkowymi, bo – prawdę mówiąc – nie są one dla nich aż tak atrakcyjne, jak nam się wydaje – twierdzi Wojciech Szczuka. Obcokrajowców zniechęcają ponadto dość uciążliwe procedury administracyjne, w których trudno im się zorientować. Był okres, tuż po 1989 roku, kiedy bardzo duże zainteresowanie zabytkowymi pałacami i dworkami wykazywali obcokrajowcy polskiego pochodzenia, ale szybko się zniechęcili. Myśleli, że przyjadą do kraju, gdzie nie ma żadnych regulacji prawnych, wszystko wolno i gdzie można za bezcen kupić duży majątek – wspomina Szczuka. Najpoważniejszymi klientami AWRSP są więc dolnośląskie firmy, które chcą inwestować na tym terenie.

Strach przed konserwatorem

Życie właściciela zabytku nie jest usłane różami, bo ustawa o ochronie dóbr kultury przewiduje wiele restrykcji. Nie istnieje wprawdzie obowiązek posiadania zgody na samo kupno nieruchomości zabytkowej, ale i tak właściciel jest mocno ograniczany przez przepisy. Nie może on prowadzić żadnych prac i robót bez zezwolenia konserwatora. Nie wolno mu też bez zgody konserwatora zabytku: przerabiać, odnawiać, rekonstruować, konserwować, zabudowywać, odbudowywać, zdobić, uzupełniać, rozkopywać ani dokonywać żadnych innych zmian. Jeżeli takiej zgody nie ma, to konserwator może wstrzymać prace i nakazać przywrócenie poprzedniego stanu. Na właściciela nałożone są też konkretne obowiązki przy użytkowaniu. Musi on zabezpieczyć zabytek przed zniszczeniem, a jeżeli tego nie zrobi, to może nawet dojść do przejęcia nieruchomości przez państwo. Jednak decyzji konserwatorskich nie powinni obawiać się ci, którzy mają zamiar rzeczywiście inwestować w kupiony zabytek.

Uprawnienia konserwatora są wprawdzie dość znaczne, ale nie wykorzystuje on ich po to, żeby przeszkadzać właścicielom, ale po to, aby chronić zabytki przed zniszczeniem. Wielu właścicieli zabytkowych zamków i pałaców bardzo chwali sobie współpracę z konserwatorem. Panu Franciszkowi Ardelowi wojewódzki konserwator zabytków pomógł przy renowacji, doradzając wiele rozwiązań. Także właścicielka dworku we Wziachowicach ma miłe wspomnienia z kontaktów z konserwatorem, który nie robił żadnych trudności przy zdobywaniu koniecznych zezwoleń. Poza tym prywatni właściciele nieruchomości zabytkowych mogą nawet starać się o dotacje od Generalnego Konserwatora Zabytków na przeprowadzenie niektórych prac.

Obecnie coraz więcej ludzi interesuje się zabytkami, ale coraz mniej osób decyduje się na ich kupno. Według Tadeusza Sołtysa z BN „Apogeum” jest to spowodowane po pierwsze wyczerpaniem się interesujących ofert na rynku, po drugie także tym, że nie jest łatwo utrzymać zabytek, a jeszcze trudniej na nim zarobić. My powinniśmy jednak cieszyć się z każdego pałacu i zamku przekazanego w prywatne ręce, bo dzięki temu możemy oglądać tak spektakularne renowacje, jak w przypadku obiektów w Myśliborzu, Marcinowicach, Krobielowicach czy Kliczkowie, gdzie jeszcze do niedawna trudno było rozpoznać w nich zabytek.

Podobne artykuły