Analiza wrocławskiego rynku wtórnego w 2011 roku i prognozy na 2012 - strona 5
Wśród obrębów z najwyższymi cenami maksymalnymi nie wymienił Pan Wielkiej Wyspy. Dlaczego?
Wielka Wyspa sprawia pewne kłopoty w analizie, ponieważ była tam znikoma liczba transakcji. Trzeba więc być bardzo uważnym w interpretowaniu tych danych. Statystycznie rzecz biorąc, bliżej prawdy o sytuacji na rynku jesteśmy tam, gdzie występuje duży obrót. Bardziej miarodajne są informacje o dzielnicach, w których jest sporo zabudowy wielorodzinnej i wiele transakcji, tak jak np. na Grabiszynku czy Starym Mieście. Informacje płynące z dzielnic willowych należałoby traktować bardziej jako ciekawostkę niż informację o rynku. Podam taki przykład: jeżeli willa została po wojnie podzielona na dwa–trzy lokale i teraz jeden z właścicieli sprzedaje swój np. za 8 tys. zł za m kw., to możemy mówić o cenie rynkowej. Jeśli natomiast jest to wyjątkowo piękna willa i kupującemu zależy na posiadaniu całości, to zrobi wszystko, żeby odkupić pozostałe lokale, płacąc nawet np. 14 tys. zł i więcej za m kw. Przy niewielkiej liczbie transakcji w statystykach będzie to wyglądało tak, jakby ceny gwałtownie poszły w górę, ale w rzeczywistości to zjawisko, które w branży nazywamy tzw. „transakcją amatorską”, niemającą nic wspólnego z rzeczywistymi cenami w okolicy. Dlatego czytając informacje dotyczące dzielnic, w których obrót jest poniżej 10 lokali rocznie, należy traktować je jako ciekawostkę.
To, o czym Pan mówi, pokazuje, jak ważny jest kontekst przy interpretowaniu liczb…
Dokładnie! Mogę podać jeszcze jeden przykład: z punktu widzenia samych liczb błyskawiczna zmiana nastąpiła w ostatnich latach np. na Osobowicach. Jeszcze cztery lata temu były tu niemal najniższe ceny w mieście i obrót tylko lokalami poniemieckimi. Powstało tam jednak nowe osiedle, a po paru latach pojawił się wtórny obrót nowymi lokalami i od tej pory są tam wyższe ceny średnie. Jednak trzeba pamiętać o tym, że obrót lokalami na rynku wtórnym wynosi zaledwie 10–15 sztuk rocznie, co jest próbką bardzo niestatystyczną. Jeżeli natomiast mówimy o prawie 10 proc. spadku cen na Ołtaszynie, Oporowie czy Klecinie, to jest to już bardziej miarodajne, bo tu mamy znaczący obrót. Sytuację wymusza tam rynek pierwotny: jest dużo nowych mieszkań, spora konkurencja, a to naturalnie wymusza ceny na rynku wtórnym.
Ile metrów miało przeciętne mieszkanie sprzedane w ubiegłym roku na rynku wtórnym?
W samym Wrocławiu było to około 51 m kw., a na terenach podmiejskich około 55 m kw. Poza granicami miasta zauważam w obrocie coraz więcej lokali miejskich, a nie willowych. To świadczy o tym, co w okolicach Wrocławia budują deweloperzy, którzy do tej pory – jeżeli już budowali lokale – to jako segmenty szeregowe, a teraz po prostu budują coraz więcej bloków. Pod tym względem tereny podmiejskie są również rejonami „trudnymi” statystycznie, ponieważ nie ma tam dużo transakcji. Więcej jest ich w miejscowościach typu Wysoka, Smolec, Kąty Wrocławskie, natomiast w Długołęce, Kiełczowie czy Świętej Katarzynie jest ich zaledwie kilka rocznie i jeżeli trafi się sprzedaż lokalu willowego, to od razu ma to wpływ w statystykach na średnią cenę sprzedanej powierzchni.
Czego należy spodziewać się po roku 2012?
Już po I kwartale tego roku widać, że w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego deweloperzy trochę przystopowali, natomiast więcej lokali zostało oddanych do użytku. Rok 2012 będzie rokiem klienta na rynku mieszkaniowym, bo jeżeli ktoś się zdecyduje na zakup, będzie mógł wybierać i liczyć na upusty u deweloperów ze względu na dużą konkurencję. Spora podaż mieszkań jest w tej chwili również na rynku wtórnym, ale tu trzeba być ostrożnym z oceną sytuacji. Analizując oferty różnych portali, po pewnym czasie daje się zauważyć, że to samo mieszkanie jest w bardzo różny sposób przedstawiane przez różnych pośredników, co może sprawiać wrażenie, że chodzi o zupełnie inne lokale. Szczególnie widoczne jest to w ofercie domów jednorodzinnych: ze zdumieniem obserwuję, jak ten sam dom w ofercie jednego pośrednika ma 150 m kw., a w ofercie drugiego aż 300, bo policzył on wszystko, łącznie z podłogą pod skosami, piwnicą, strychem i garażem.
*mgr inż. Krzysztof Hojka, rzeczoznawca majątkowy, analityk. Inżynier budownictwa. Z rynkiem nieruchomości związany od 2003 roku, od kiedy to zajmuje się, w ramach działalności prywatnej firmy, rzeczoznawstwem majątkowym. Autor i współautor kilkuset wycen nieruchomości, głównie mieszkalnych, ale również komercyjnych i inwestycyjnych. Dane kontaktowe: hojka@hobi.wroclaw.pl, www.hobi.wroclaw.pl
