Analiza wrocławskiego rynku wtórnego w 2011 roku i prognozy na 2012 - strona 4

Skąd wzrost cen średnich na terenach podwrocławskich?

Tu nie chodzi o to, że mieszkania pod Wrocławiem podrożały, tylko o to, że pojawiło się więcej mieszkań nowych, w lepszym standardzie. Wcześniej były tu głównie mieszkania przedwojenne, a odkąd to się zaczęło zmieniać, zmieniły się również ceny średnie. Poza tym na terenach podmiejskich widać tendencję wyrównywania cen do stawek wrocławskich. Takie dążenie zauważa się również na mapie Wrocławia – można powiedzieć, że ceny w lepszych dzielnicach są „bardziej strawne”, a w tych gorszych obrębach z uwagi na to, że pojawiają się tam nowe inwestycje, rosną także ceny średnie.

Gdzie się pojawiały ceny maksymalne?

Podobnie jak w ubiegłych latach, najwyższe ceny osiągnęły nieruchomości sprzedane na Starym Mieście (Rynek) i Borku. Co ciekawe, maksymalna cena za metr kwadratowy, którą zapłacono w ubiegłym roku, wynosiła „zaledwie” 14 tys. zł, czyli dużo mniej niż we wcześniejszych latach, kiedy metr mieszkania w tych samych rejonach potrafił kosztować 20 tys. zł. Drugą ciekawostką jest to, że tych najdroższych transakcji, czyli powyżej 10 tys. za metr ,było – mając na uwadze ogólną liczbę 3500 – tylko 26. Praktycznie nie było tzw. cen kominowych, czyli znacznie odbiegających od cen średnich.

Ta liczba 26 świadczy chyba również o tym, że chociaż transakcji jest sporo, to nie są to transakcje drogimi mieszkaniami. Zatem brakuje na rynku apartamentów czy inwestorzy z zasobniejszym portfelem nie są teraz skłonni do kupowania?

Rzeczywiście wtórny obrót apartamentami we Wrocławiu był znikomy. Wynika to chyba z faktu, że nie ma jeszcze zbyt wielu klientów na tego typu lokale, a jeżeli już są, to raczej kupują nieruchomości z pierwszej ręki, czyli od deweloperów. Z moich obserwacji wynika jednak, że na rynku pierwotnym również nie ma bardzo dużego popytu na drogie lokale, skoro od dwóch lat w tych samych inwestycjach widzę ciągle te same oferty. Popyt jest, ale na tańsze mieszkania. Dla mnie od lat dużym zaskoczeniem jest to, co się dzieje na Księżu Wielkim i Księżu Małym – wcześniej były tam bloki spółdzielcze z lat 50., a potem deweloperzy zaczęli stawiać swoje budynki. Pomimo tego, że mieszkania są tam bardzo małe, a standard budynków też nie należy do najwyższych, obrót na rynku wtórnym rozpoczął się na bardzo wysokim jak na tę lokalizację poziomie cen i ta tendencja nadal się utrzymuje.