Analiza wrocławskiego pierwotnego rynku mieszkaniowego w 2011 roku
Wrocławski pierwotny rynek mieszkaniowy jest trzecim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w kraju. W granicach administracyjnych miasta potencjalni klienci mogli na koniec 2011 r. wybrać spośród ponad 8,2 tys. lokali w budynkach wielorodzinnych.
Poziom oferty mieszkaniowej
W minionym roku w branży deweloperskiej na rynku wrocławskim dominowały optymistyczne nastroje. Wysoka aktywność inwestycyjna przełożyła się na wyraźny, prawie 50-procentowy wzrost oferty rynkowej mierzonej liczbą mieszkań wystawionych na sprzedaż. Wzrost całkowitej oferty we Wrocławiu należał do najwyższych w porównaniu z innymi miastami zaliczanymi do grona największych rynków deweloperskich w Polsce.
Tempo wzrostu oferty na rynku wrocławskim zdecydowanie przekraczało jego chłonność. Dysproporcja podażowo-popytowa spowodowała aż 40-procentowy wzrost liczby wybudowanych i niesprzedanych mieszkań. Wzrost ten wynikał również z faktu, że większą popularnością wśród nabywców cieszyły się mieszkania w budowie, które – uśredniając całą ich grupę – charakteryzowały się niższymi cenami, mniejszymi metrażami i korzystniejszą relacją liczby pokoi do całej powierzchni mieszkania.
W 2011 r. struktura oferty wrocławskiego rynku deweloperskiego nie uległa wyraźnej zmianie w porównaniu z 2010 r. Krzyki i Fabryczna zachowały swoją dominującą pozycję. Do wzrostu udziału rynkowego doszło w Śródmieściu, które dzięki kilku dużym inwestycjom w segmencie popularnym otwiera się na mniej zamożnego klienta i pozbywa łatki bardzo drogiej lokalizacji. Spadek sprzedaży w segmencie apartamentowym odnotowany w 2011 r. zmniejszył skłonność do inwestowania w dzielnicy Stare Miasto, w której w ciągu całego roku do oferty wprowadzono tylko jedną nową inwestycję.
W 2011 r. deweloperzy uruchomili sprzedaż mieszkań w ponad 70 zupełnie nowych inwestycjach lub kolejnych etapach wcześniejszych projektów deweloperskich. Do obszarów o największej koncentracji nowych inwestycji należały: Maślice, Stabłowice oraz południowa część miasta, tj. Tarnogaj i osiedle Krzyki.
Ceny mieszkań
Na koniec 2011 r. średnia cena wszystkich oferowanych na wrocławskim rynku mieszkań wynosiła 6420 zł/m kw. Zarówno we Wrocławiu, jak i w większości pozostałych największych rynków mieszkaniowych w kraju zdiagnozowano spadkowy trend cenowy. W stolicy Dolnego Śląska skala spadku między 2010 a 2011 r. była najwyższa i wyniosła ponad 8%. Porównanie danych z 2010 i 2011 r. rozwiewa wątpliwości co do tego, że mieszkania oferowane w minionym roku były wyraźnie tańsze. Już 43% oferty spełniało wymogi klienta, który granicę swoich możliwości finansowych ustalił na kwotę 6 tys. zł/m kw. Rok wcześniej udział tej półki cenowej wynosił 29%.
Z drugiej strony w 2011 r. systematycznie spadała oferta apartamentów oferowanych w cenach przekraczających 8 tys. zł/m kw. Kurczenie się tego segmentu rynkowego możliwe było dzięki wprowadzeniu obniżek cen w najdroższych inwestycjach, stopniowemu ich wyprzedawaniu oraz z drugiej strony – bardzo ograniczonej nowej podaży mieszkań o tej charakterystyce.
