Wrocławski rynek działek budowlanych

Na wstrzymanym oddechu - O wrocławskim rynku działek budowlanych, spadku liczby transakcji i oczekiwaniu na koniec kryzysu rozmawiamy z  rzeczoznawcą majątkowym Pawłem Drelichem

Na wstrzymanym oddechu

Powróćmy na początek do 2008 roku, ponieważ ma Pan już dane o liczbie rzeczywistych transakcji na rynku działek i cenach z aktów notarialnych. Jakim rokiem okazał się rok 2008?

Utrzymała się tendencja spadkowa, która była już widoczna w roku 2007. Zdecydowanie zmniejszyła się liczba transakcji, ilość sprzedanej powierzchni oraz wielkość obrotu. Jak wynika z naszych danych, w 2008 roku we Wrocławiu zawarto 242 transakcje gruntami, czyli o 41 proc. mniej niż rok wcześniej.

A jak wyglądała sytuacja z rzeczywistymi, czyli transakcyjnymi cenami? Czy również zaczęły spadać w ubiegłym roku?

Wręcz przeciwnie – w 2008 roku utrzymała się tendencja wzrostowa cen jednostkowych, ale trzeba dobrze zrozumieć, skąd to się wzięło i jak to zinterpretować. Wzrost średniej ceny nie oznacza, że działki podrożały, ale że ich ceny uległy „spłaszczeniu”. Wynika to z tego, że z jednej strony skończyły się tzw.ceny kominowe, czyli zabrakło transakcji, które cenowo drastycznie odstawałyby od reszty w górę, z drugiejzaś strony zniknęły okazje, tzn. nie występowały transakcje, w których cena byłaby zdecydowanie poniżej wartości nieruchomości. Dodatkowo od pewnego czasu we Wrocławiu obserwujemy zjawisko wyrównywania się cen.

Oczywiście samo centrum nadal pozostaje najdroższe, jednak w ostatnich latach bardzo zyskały tereny na obrzeżach, które do tej pory były niedoszacowane. Średnia cena jednostkowa w stosunku do 2007 roku wzrosła o 22 proc., ale jeżeli przyjrzymy się cenom na poszczególnych osiedlach, akich jak np. Grabiszyn czy Osobowice, to okazuje się, że na tych obszarach ceny są cały czas takie same jak były, podrożały tyko obrzeża, co oczywiście wpłynęło na średnią z całego miasta. Podkreślam jednak, że wzrost średniej eny jednostkowej nie w pełni obrazuje zmiany na rynku nieruchomości niezabudowanych. Najważniejsze są obroty, które w 2008 roku w tosunku o roku poprzedniego zmniejszyły się o 55 proc. W 2007 roku było 628 mln zł, są 282 mln w 2008, czyli dokładnie tyle, ile mieliśmy w 2005 roku.

Czyli te podstawowe wskaźniki z 2008 roku, z wyjątkiem średnich cen, zaczęły być podobne do tych z 2005 roku?

Można tak powiedzieć – jeżeli np. chodzi o wolumen powierzchni, to rok 2008 był już podobny do 2005 roku. W 2005 roku było to 1,09 mln m kw., w 2006 – 3,16 mln m kw., w 2007 – 2,02 mln m kw., a w 2008 – 1,46 mln m kw. Widać wyraźnie tendencję spadkową ilości sprzedawanej powierzchni. Można powiedzieć, że takim rokiem dominującym jeśli chodzi o ilość transakcji, ilość sprzedanej powierzchni i w ogóle obrót był rok 2006. Trzeba jednak pamiętać, że zaważyła na nim jedna duża transakcja w cenie 370 mln zł (1/3 obrotu), za którą została kupiona działka przy ul. Powstańców Śląskich. Gdyby jej nie było, różnica pomiędzy 2005 a 2006 rokiem nie byłaby taka duża.

Czy nadal większość gruntów w mieście jest kupowanych pod budownictwo mieszkaniowe?

W 2008 roku zmniejszyła się liczba działek kupowanych pod budownictwo mieszkaniowe, za to wzrosło zainteresowanie działkami komercyjnymi (usługi, handel, biura), chociaż nadal 70,25 proc. działek to budownictwo mieszkaniowe (w 2007 było to ponad 75 proc.). To też charakterystyczne, bo rynek reaguje na to, co jest w danym momencie najbardziej dochodowe. W latach 2007–2008 pojawił się niedobór powierzchni biurowych, stąd zwiększone zainteresowanie takimi gruntami. Jeszcze w 2007 ich udział w rynku sprzedanych nieruchomości wynosił 5,88 proc., natomiast w 2008 roku było to już 12,81 proc.

Tabela 1

Transakcje gruntami we Wrocławiu w latach 2005–2008

Jakie są nowe kierunki inwestowania? Wspomniał Pan, że ceny wzrosły na obrzeżach, gdzie działki były niedoszacowane.

W ostatnim czasie dynamicznie rozwija się zachodnia część miasta w kierunku Leśnicy, Złotnik, ponieważ trwają tam prace mające na celu usprawnienie komunikacji. Zyskują tereny na obrzeżach, ale równie wyraźna jest tendencja wychodzenia inwestorów poza Wrocław, również tych, którzy szukają działek pod budownictwo jednorodzinne. Jeżeli działki poza miastem są co najmniej dwukrotnie tańsze, to sporo osób szuka nieruchomości właśnie tam. Z roku na rok coraz większego znaczenia nabierają tereny coraz dalej położone od miasta.

Obecnie za atrakcyjne lokalizacje uznaje się nawet te położone w promieniu 30 km od granic Wrocławia. Tylko pojawia się zawsze jeden problem – komunikacja. Co z tego, że ktoś ma atrakcyjną działkę pod lasem, skoro dojazd do Wrocławia zajmuje mu ponad godzinę. Mamy straszne zaległości komunikacyjne. To zadanie państwa i gminy: inwestować w komunikację, bo pozostały rozwój załatwią prywatni inwestorzy. Gdyby miasto chciało podnieść wartość jakichś terenów, to powinno poprawić komunikację, a reszta sama pójdzie za tym w sposób naturalny. Poza tym im bliżej centrum miasta, tym mniej ransakcji.

Oprócz tego, że ceny są tu najwyższe (zwłaszcza w centrum, na południu i w obrębie placu Grunwaldzkiego), to zdarzają się tylko pojedyncze transakcje, bo w mieście zostało niewiele terenów, na których można budować. Dlatego ze względu na ograniczoną podaż coraz częściej kupowane są nieruchomości zabudowane, a stojące na nich budynki od początku planowane są do wyburzenia. Dotyczy to głównie obszarów uznawanych za przemysłowe, ale nie tylko. Jeżeli na działce stoją stare, nienowoczesne budynki, które trudno jest chociażby ogrzać, to inwestorzy – zamiast remontować – wolą wybudować coś zupełnie nowego. W ilościach transakcji nie jest to taki znaczący przyrost, natomiast w sprzedanej powierzchni są to już pewne widoczne wartości.

Tabela 2. Średnie ceny jednostkowe we Wrocławiu w latach 2005–2008

Czy pod budownictwo jednorodzinne też szukane są grunty ze starymi domami do rozbiórki?

Raczej nie, bo tutaj kupujący liczą się z każdą złotówką i szukają wolnych gruntów. Dotyczy to raczej te renów poprzemysłowych, na których stoją zniszczone obiekty, a obecnie tendencja jest taka, żeby przemysł wyprowadzać poza miasto.

Skąd do analiz bierze się informacje, które budynki są kupowane tylko w celu pozyskania gruntu? Jak to można wyłapać?

To jest mozolna praca, bo wymaga stałej obserwacji rynku. Widzimy to przede wszystkim dopiero po działaniach inwestorów, dlatego mamy bardzo ograniczone możliwości analizowania tematu. Rzadko jest w akcie napisane, że stojący na działce budynek przeznaczono do rozbiórki, ale też niewiele nam to daje, bo nieraz widzieliśmy w akcie notarialnym, że budynek jest przeznaczony do rozbiórki, ale potem inwestor decydował się jednak na jego remont i modernizację. W tej kwestii nie można polegać na informacjach z samych aktów, trzeba sprawdzać stan faktyczny. Na pewno nie jesteśmy w stanie wyłapać wszystkich tego typu transakcji. To są tylko dane szacunkowe, wskazujące bardziej pewne tendencje niż dokładne ilości, bo nie jesteśmy w stanie tego zrobić.

A jak wygląda aktualna sytuacja na rynku działek?

Wciąż nie dysponujemy dokładnymi danymi dotyczącymi chociażby I kwartału br., ponieważ okres spływu tych informacji strasznie się wydłuża, jest coraz gorzej. Jako rzeczoznawcy nie jesteśmy w stanie nadążyć za tymi zmianami. Pomimo że mamy w tej chwili połowę roku, dysponujemy dopiero początkowymi transakcjami z pierwszego kwartału 2009 roku.

Z czego to wynika?

Składa się na to kilka czynników. Notariusze nie zawsze od razu wysyłają akty do katastru, a z kolei urzędy tłumaczą, że nie mają pieniędzy na to, żeby na bieżąco rejestrować i wprowadzać dane. Odrębną kwestią są przepisy, które np. nie pozwalają wprowadzać do ewidencji gruntów transakcji sprzedaży użytkowania ilość powierzchnia obrót wieczystego, dopóki ta transakcja nie będzie wpisana w księdze wieczystej, bo dopiero po wpisie do niej następuje formalne przeniesienie prawa. A sądy wieczystoksięgowe pracują bardzo wolno, dlatego do nas te dane trafiają niekiedy nawet po 8–10 miesiącach. O ile w sytuacji pewnej stabilizacji nie jest to tak widoczne, o tyle – kiedy mamy do czynienia z takim momentem wyczekiwania jak obecnie i wyraźnym spadkiem liczby transakcji – niemal paraliżuje to nasze możliwości poprawnej analizy. W tej chwili mamy pojedyncze liczby, może za kilka tygodni będziemy dysponować danymi o około 50– 60 proc. transakcji z I kwartału.

Czy na podstawie takiej bieżącej obserwacji może Pan powiedzieć, jakie są ceny działek we Wrocławiu? Czy widać jakieś spadki?

Wyraźnie widzimy dalszy spadek ilości transakcji i cen nieruchomości mieszkalnych, ale nie są to radykalne obniżki. Nie zaryzykuję bardziej konkretnej odpowiedzi na ten temat, bo nie mam odpowiednich danych. Podejrzewam, że będziemy mieli do czynienia z obniżką cen średnich, ale tak jak już wspomniałem, nie będą to obniżki radykalne. Obserwujemy, że nie stwierdza się w tej chwili jeszcze żadnych spektakularnych upadłości. Owszem, są ogłoszenia komornicze, ale nie narosły one lawinowo i myślę, że tu banki uruchomiły cały szereg działań, zmieniając umowy, żeby nie były przeterminowane, bo jedne upadłości mogłyby pociągnąć za sobą kolejne i zaczęłyby się kłopoty.

Dla rynku nie byłoby dobrze, gdyby nagle ceny nieruchomości gwałtownie się załamały i spadły np. o 50–60 proc., ponieważ wartości nieruchomości przestałyby zabezpieczać już udzielone kredyty, dodatkowe zabezpieczenia pociągnęłyby wyższe koszty kredytu, co skutkowałoby niewypłacalnością części osób. Rynek nastawił się na przeczekanie, duże inwestycje zostały zawieszone. Widać również, że ludzie ograniczają konsumpcję, żeby tylko móc nadal spłacać raty. Oczywiście łyszymy też, że pośrednicy bardzo narzekają, bo bardzo spadła liczba transakcji i wiele osób ma niesamowite problemy z pozyskaniem kredytu. Nieraz jest wszystko dogadane, ale kiedy ma nastąpić realizacja, banki domagają się kolejnych dokumentów, grają na zwłokę albo robią wszystko, żeby kredytu nie udzielić. Wtedy nie dochodzi do transakcji.

Jakie są Pana oczekiwania co do rozwoju sytuacji?

Moim zdaniem ten rok na pewno niczego nie zmieni, a te zachowania, które były widoczne w pierwszej połowie roku, przełożą się na drugą połowę. Nadal nie obserwuję żadnych tendencji gwałtownych ruchów na rynku, panuje atmosfera wyczekiwania. Trzeba przy tym pamiętać, że na rynku nieruchomości nie zdarzają się takie gwałtowne skoki, z jakim mieliśmy do czynienia w okresie boomu budowlanego w 2006 roku. Wtedy to była sytuacja niecodzienna. Obecnie mamy już za sobą okres wielkiego boomu, 2007 był rokiem uspokojenia i stabilizacji, a 2008 przyniósł spadek zarówno ilości transakcji, jak i wielkości obrotu. Natomiast 2009 rok nie będzie jeszcze momentem zmiany.

Anna Andrusyszyn Wojtasik