Kredyt hipoteczny na jesień
W lipcu i sierpniu zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych wzrosło rekordowo i przekroczyło 100 mld zł – i to pomimo kolejnych podwyżek stóp procentowych, które przekładają się na wyższe raty.
Wakacje były czasem mocnego podrożenia kredytu hipotecznego. Jeszcze w czerwcu w odstępie tygodnia stopy podniósł zarówno szwajcarski bank centralny, jak i polski. Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy jeszcze raz pod koniec sierpnia. Oficjalne stopy są dziś zatem w Polsce o pół, a w Szwajcarii o ćwierć punktu procentowego wyższe niż w maju. Wraz ze wzrostem oficjalnych stóp procentowych rosły stopy rynkowe, które stanowią podstawę do obliczana oprocentowania kredytów hipotecznych. Skutek? Automatycznie podrożały kredyty.
Procent goni procent
Banki w swoich materiałach zwykły operować po prostu stawką oprocentowania kredytu. Jednak porównywanie ofert różnych banków nie jest takie proste, jak się wydaje, bowiem oprocentowanie każdego kredytu zbudowane jest z dwóch elementów. Stałym jest marża banku, która jest tym, co bank pobiera ponad rynkową stopę procentową, będącą elementem zmiennym. Rynkowa stopa w przypadku kredytów w złotówkach to najczęściej WIBOR 3-miesięczny lub 6-miesięczny.
Co wynika z takiej konstrukcji oprocentowania? To, że kredyt, który dziś jest najtańszy, może być już za kilka miesięcy droższy od kredytów oferowanych przez inne banki. Taki stan rzeczy wynika z tego, że część banków do obliczania oprocentowania nie bierze aktualnej stawki WIBOR, a starszą, np. z początku kwartału (która nie uwzględnia jeszcze podwyżek stóp procentowych). Załóżmy hipotetycznie, że mamy dwa różne kredyty, oba oprocentowane w danym momencie według stawki 6 proc. Jednak w przypadku pierwszego stopa rynkowa wynosi 4,5 proc., a marża 1,5 proc. W drugim kredycie marża wynosi tylko 1 proc., a stopa rynkowa 5 proc. Choć w danym momencie oprocentowanie tych kredytów jest równe, to kredyt drugi z niższą marżą jest zdecydowanie bardziej atrakcyjny. Gdy dojdzie do aktualizacji stóp rynkowych przez oba banki, kredyt z niższą marżą będzie o 0,5 proc. tańszy.
Dlatego w pierwszej kolejności powinniśmy zwracać uwagę właśnie na marżę, a nie po prostu na wysokość oprocentowania. Sam mechanizm aktualizacji zmiennej części oprocentowania ma mniejsze znaczenie, kredyt zaciągamy bowiem na co najmniej kilka lub kilkanaście lat i w tym czasie przejdziemy przez kilka cykli podwyżek i obniżek stóp. A to, co możemy ewentualnie stracić w momencie podwyżek, odzyskamy przy spadkach i odwrotnie.
