Ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu w 2009 roku i prognozy na 2010 - strona 3
Dynamika zmian cen jednostkowych
Poniższy wykres przedstawia rozkład średnich cen transakcyjnych w rozbiciu na lokale w budynkach prefabrykowanych i pozostałych (z wyszczególnionym przebiegiem zmian cen lokali kilkuletnich) w poszczególnych miesiącach analizowanego okresu.
Przebieg zmian cen jednostkowych w zasadzie pokrywa się dla trzech analizowanych grup lokali. Dopiero w połowie roku 2007 zauważalna jest szybsza stabilizacja cen jednostkowych lokali w budynkach prefabrykowanych w stosunku do lokali z pozostałych dwóch grup. Przekłada się to na większe niż poprzednio rozwarstwienie cen jednostkowych pomiędzy poszczególnymi grupami. Początek roku 2010 charakteryzuje się brakiem zdecydowanego ruchu cen – następuje stabilizacja na poziomie osiągniętym w połowie roku 2009.
Analizując na wykresie trend zmienności cen jednostkowych w stosunku miesiąc bieżący/miesiąc poprzedni (podano w procentach), można zauważyć, że maksymalny trend wzrostowy wystąpił w okresie letnim roku 2006 i zatrzymał się w listopadzie 2007 roku. W całym 2008 roku możemy mówić natomiast o stałym, lekkim trendzie spadkowym. Rok 2009 przyniósł lekki trend wzrostowy, a w drugiej połowie roku nastąpiła stabilizacja. Zauważalne jest też pokrywanie się linii trendu cenowego lokali w budynkach prefabrykowanych z linią trendu lokali pozostałych. Jedynie na początku bieżącego roku daje się zauważyć lekki trend spadkowy cen lokali w budynkach prefabrykowanych.
Rok temu w opublikowanej w „Rynku Dolnośląskim” nr 6/2009 prognozie nakreśliłem również tzw. wariant pesymistyczny rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym w 2009 roku. Przedstawiłem czynniki, które mogłyby doprowadzić do załamania rynku wtórnego i gwałtownego spadku cen mieszkań (między innymi masowe bankructwa deweloperów, totalna obstrukcja kredytowa banków, licytacje nieruchomości odbieranych przez banki niespłacającym kredytów kredytobiorcom, masowy wysyp na rynek nieruchomości kupowanych w celach spekulacyjnych, panika na rynku mieszkaniowym). Uznałem, że wariant ten jest mało prawdopodobny. Część respondentów wymieniających ze mną uwagi uznała, że odrzucenie tego wariantu jest co najmniej wyrazem zbytniego optymizmu. Na szczęście złe wróżby załamania rynku mieszkaniowego nie spełniły się. Widać to bardzo dobrze na powyższych wykresach. Co czeka nas w najbliższej przyszłości? Możliwe scenariusze kształtowania się rynku wtórnego mieszkań pokazuję poniżej:
Czynniki mogące wpłynąć na powstanie trendu spadkowego cen mieszkań na rynku wtórnym:
- pogarszająca się sytuacja gospodarcza (zmniejszający się PKB, spadek sprzedaży detalicznej i produkcji, wzrost bezrobocia) – prognozowana przez niektórych ekonomistów tzw. druga fala kryzysu
- drożejące kredyty mieszkaniowe i bardziej rygorystyczne warunki ich udzielania – trudniejszy dostęp do kredytów (egzekwowanie przez banki elementów Rekomendacji S II)
- zwiększenie podaży o lokale nabyte poprzednio w celach spekulacyjnych
- brak nowej grupy popytowej, wynikający z braku przyrostu nowych miejsc pracy
- rosnąca podaż wynajmu lokali i spadek czynszów najmu
Czynniki mogące wpłynąć na wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym:
- wyprzedanie gotowych mieszkań na rynku pierwotnym, z których sprzedażą deweloperzy mieli problemy wynikające z zastopowania kredytowania przez banki w poprzednich latach – przesunięcie popytu z rynku pierwotnego na wtórny
- wstrzymywanie budowy nowych mieszkań przez deweloperów: ponad 50% spadek liczby rozpoczętych nowych budów, ponad 20% spadek wydanych pozwoleń na budowę w 2009 roku – podaż z nowych inwestycji spodziewana jest dopiero pod koniec bieżącego roku
- wchodzenie wyżu demograficznego w fazę zakładania rodzin
- dalsze spłaszczanie różnic pomiędzy cenami lokali w UE i naszym kraju
- powrót ostrej konkurencji pomiędzy bankami udzielającymi kredytów (próby ominięcia Rekomendacji S II, powrót kredytów na ponad 100% wartości nieruchomości itp.)
Obecnie od pół roku mamy do czynienia z trendem horyzontalnym (zerowym), następuje stabilizacja cen. Patrząc na to, co dzieje się na rynku pierwotnym, należy spodziewać się, że ten trend w 2010 roku powinien zmienić się na lekko rosnący. Jego zmiana zależna jest od wielu czynników (patrz zestawienie powyżej). Wydaje się jednak, że kluczowym elementem, który w najbliższym okresie zadecyduje o sytuacji na rynku wtórnym lokali mieszkaniowych, będzie polityka kredytowa banków. Prognozuję, że nie będzie powrotu tanich i dostępnych dla niemal wszystkich kredytów, tak jak bywało w ostatnich latach, ale zauważalny już jest wzrost aktywności banków w udzielaniu kredytów inwestorom indywidualnym (znowu pojawiają się akcje promocyjne banków, więcej banków przystąpiło do programu „Rodzina na swoim”). Banki powracają również do udzielania kredytów walutowych. Niewiadomą jest, czy w większym stopniu będą one kredytować deweloperów.
Krzysztof Hojka
Analiza prezentowana na V konferencji organizowanej przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, zatytułowanej „Czas na inwestycje? Perspektywy krakowskiego rynku nieruchomości oraz wybranych miast polskich”.
mgr inż. Krzysztof Hojka
Rzeczoznawca majątkowy, analityk, inżynier budownictwa.
Z rynkiem nieruchomości związany od 2003 roku, od kiedy to zajmuje się, w ramach działalności prywatnej firmy, rzeczoznawstwem majątkowym.
Autor i współautor kilkuset wycen nieruchomości, głównie mieszkalnych, ale również komercyjnych i inwestycyjnych.
Członek-założyciel Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego.
Członek i analityk Instytutu Analiz Monitora Rynku Nieruchomości.
hojka@hobi.wroclaw.pl
www.hobi.wroclaw.pl
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
