Wątpliwy zysk czy dobry sposób na poprawę sytuacji finansowej

Odwrócona hipoteka dostępna już w Polsce

Obecnie w Polsce doszło do dziwnej sytuacji, bowiem z jednej strony ciągle trwają prace Ministerstwa Finansów nad przepisami umożliwiającymi wprowadzenie do oferty banków i innych instytucji finansowych podlegających nadzorowi finansowemu odwróconej hipoteki, a z drugiej taki produkt już jest oferowany na naszym rynku. Jak to możliwe? To proste – obecna oferta pochodzi od organów niebędących instytucjami bankowymi ani ubezpieczeniowymi i opiera się na przepisach o dożywociu. Sprawia to, że ta propozycja znacząco różni się od tradycyjnego produktu oferowanego na rynkach Europy i Stanów Zjednoczonych. Wobec tego warto przypatrzeć się, czym tak naprawdę jest i jak działa.

Co to jest odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka dostępna jest m.in. w USA od kilkudziesięciu lat i nie wzbudza tam już wielkich emocji. Z tej oferty korzystają starsze osoby, które mają prawo własności do mieszkania lub domu. Właściciel podpisuje umowę, której warunki zakładają, że do końca życia otrzymuje miesięczną rentę hipoteczną w zamian za to, że po jego śmierci mieszkanie czy dom przejdzie na własność firmy wypłacającej to świadczenie. Umowa zapewnia jednocześnie, że do końca życia senior ma prawo zamieszkiwać w tej nieruchomości. Tym samym uzyskuje częściowo pieniądze za sprzedaż w kolejnych miesiącach i nie jest zmuszony wyprowadzać się z własnego lokum.

Czekając na projekt

– Projekt powstającej opieszale ustawy przewiduje, że usługę odwrotnego kredytu hipotecznego świadczyć mogłyby banki i inne instytucje kredytowe podlegające nadzorowi finansowemu. Przewidziano także mechanizm, który pozwalałby spadkobiercom nieruchomości odzyskać prawa do niej pod warunkiem spłacenia w ciągu pół roku kwoty wraz odsetkami wypłaconej poprzedniemu właścicielowi – mówi Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.

– Rozwiązanie to będzie również przeznaczone dla małżonków. Co ważne, bank będzie nabywał prawo własności do nieruchomości dopiero po śmierci ich obojga. Projekt, nad którym prace prowadzi Ministerstwo Finansów, zakłada uczestnictwo osób w wieku 60–65 lat i starszych. Oznacza to, że przeciętny czas umowy będzie krótszy niż 20 lat. Warto również dodać, że ewentualni spadkobiercy będą mieli możliwość odzyskania danej nieruchomości po spłacie kredytu, który wcześniej został wypłacony seniorom – wyjaśnia Szymon Jungiewicz z Działu Badań i Analiz Emmerson .

Odwrócona hipoteka, nad którą pracuje Ministerstwo, to produkt zaawansowany i sformalizowany. Ustawa ma zawierać szereg zabezpieczeń dla klientów. Chodzi m.in. o sytuację, w której klient umiera krótko po uruchomieniu umowy i dotychczas wypłacone środki w niewielkiej części pokrywają wartość nieruchomości. Co ciekawe, pod ustawę mają podlegać także nieruchomości obciążone hipoteką – wówczas kredytobiorca zostanie zobowiązany do spłaty zadłużenia ze środków uzyskanych z odwróconej hipoteki – dodaje Marcin Krasoń z Open Finance.

Jak jest teraz?

Oferta, która pojawiła się w ostatnim czasie na polskim rynku, reklamowana przez Fundusz Hipoteczny DOM, ma charakter zbliżony do odwróconego kredytu hipotecznego, ale ma odmienne zasady i nie należy jej z nim utożsamiać. Oferowane rozwiązanie jest bowiem transakcją sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia, opartą na przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93 z późn. zm.). W tym wypadku świadczenia z tytułu dożywocia mają postać dożywotniej renty. Tego typu umowy mogą być oferowane przez firmy spoza sektora finansowego, niepodlegające szczególnym regulacjom ani nadzorowi ze strony Komisji Nadzoru Finansowego.

Jak zauważa analityk Bankier.pl Michał Kisiel, konsekwencją braku regulacji prawnych jest pełna swoboda kształtowania umów tzw. hipoteki odwróconej. Fundusz Hipoteczny DOM nie pozwala klientom na pokazanie wzoru umowy nikomu poza doradcą prawnym, nie znamy zatem szczegółów oferowanego rozwiązania, zakresu praw i obowiązków obydwu stron.

– Jedną z najważniejszych różnic jest fakt, że obecne produkty finansowe są oparte o prawo dożywocia, a więc własność nieruchomości przechodzi na rzecz firmy zobowiązującej się do wypłacania comiesięcznej renty w dniu podpisania umowy, a nie dopiero po śmierci właściciela nieruchomości – dodaje Marcin Krasoń z Open Finance.

Jak zapewniają przedstawiciele Funduszu, umowy zawierane w ramach takiej usługi mają zapisy gwarantujące, że w momencie wstrzymania wypłacania „renty” za dom czy mieszkanie umowa może być unieważniona. Wówczas prawo własności nieruchomości wraca do świadczeniobiorcy, a wypłaconych mu do tego momentu pieniędzy nie trzeba zwracać.

W tym aktualnie oferowanym rozwiązaniu nie ma natomiast wielu opcji zabezpieczających klientów – takich, które są przewidziane w rządowym projekcie i znanych z rozwiązań anglosaskich, np. możliwości odzyskania nieruchomości po śmierci jej właściciela.

(Nie)wesołe jest życie staruszka

Tak naprawdę głównym motywatorem do skorzystania z odwróconej hipoteki były, są i zapewne jeszcze przez wiele lat będą kiepskie finanse potencjalnych klientów, czyli emerytów. W 2010 roku przeciętna emerytura w Polsce wynosiła około 1700 zł brutto, jednak w wielu przypadkach jest to poniżej 1000 zł netto. Biorąc pod uwagę wysokie ceny leków oraz opłat mieszkaniowych, widać, że dochody te wystarczają zaledwie na przeżycie. Gdy porówna się to z sytuacją choćby emerytów niemieckich, którzy każdego roku tysiącami zalewają główne europejskie miejscowości turystyczne, widać, jak wielka jest różnica w poziomie życia. Dodatkowo, jak podaje Home Broker, starsi ludzie w Polsce przeznaczają na utrzymanie swoich nieruchomości prawie 40% środków pieniężnych, jakimi dysponują. Jest to o 25% więcej niż w wypadku osób około 30. roku życia, co oczywiście ma związek ze spadkiem przychodów spowodowanym zakończeniem życia zawodowego i przejściem na emeryturę. Także inni europejscy emeryci wydają na swoje nieruchomości mniej niż nasi.

Jednak z drugiej strony istnieje szereg uwarunkowań, głównie kulturowo-społecznych, które budzą u emerytów lęk przed skorzystaniem z odwróconej hipoteki. Pierwsze z nich to bardzo silne w Polsce przywiązanie do domu/mieszkania, które u pokoleń dzisiejszych emerytów jest traktowane jako coś ponadmaterialnego, co nie jest na sprzedaż. Drugi powód to mniej lub bardziej bezpośrednie naciski rodziny, która nie wyobraża sobie, aby dziadek/babcia nie przepisali mieszkania w spadku wnukom lub dzieciom. W takim wypadku nawet chęć zmiany bardzo trudnych warunków życia nie pokona poczucia obowiązku wobec rodziny, gdyż u seniorów istnieje głęboko zakorzenione przekonanie, wyniesione w wyniku doświadczeń przeżytej wojny, okupacji czy też życia w PRL-u, że starość to czas wyrzeczeń. Wielu z nich nie wyobraża sobie, że można żyć inaczej. – Podczas rozmów z potencjalnymi klientami zawsze słyszymy: „A co na to rodzina?” – mówi Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM. – Stale obserwujemy wewnętrzną walkę: z jednej strony stereotyp, a z drugiej własne potrzeby – przyznaje. Seniorzy bardzo często rezygnują z zakupu niezbędnych leków, nie pozwalają sobie na odpłatny wypoczynek czy dodatkową opiekę medyczną, a wszystko po to, żeby finansowo wspierać swoje dzieci i wnuki.

Ile na tym można stracić?

Powyższe pytanie, które przewija się w słynnym kabaretowym dialogu prowadzonym między dwoma Żydami (Goldbergiem i Rappaportem), granymi przez Wiesława Michnikowskiego i Edwarda Dziewońskiego, jest dobrym punktem wyjścia do dyskusji o tym, jak obecnie w Polsce postrzegana jest oferta odwróconej hipoteki.

– Przed złożeniem podpisu na umowie trzeba dobrze zastanowić się, czy właśnie takie wyjście jest najbardziej opłacalne. Podstawowe pytanie, jakie powinni sobie postawić potencjalni zainteresowani, brzmi: jak ma się suma transferów, które otrzymamy od instytucji finansowej, do rzeczywistej wartości nieruchomości? Warto więc pomyśleć, czy nie korzystniej będzie zamienić dom bądź mieszkanie na mniejsze, a uzyskane środki przeznaczyć na bieżące wydatki. Innym wyjściem może być zmiana własności na najem. Takie rozwiązanie może polegać na sprzedaży posiadanej nieruchomości oraz najmie innego lokalu. W takiej sytuacji uzyskany kapitał można umieścić na lokacie lub też zainwestować w inne produkty finansowe. Pozwoli to na osiąganie regularnych korzyści pieniężnych, zostawiając jednocześnie większą gotówkę na czarną godzinę – mówi Szymon Jungiewicz z Działu Badań i Analiz Emmerson.

Firmy mające czy dopiero przygotowujące ofertę odwróconej hipoteki liczą na to, że dla wielu klientów opcja związana ze sprzedażą nieruchomości i wynajmem na zastępstwo albo zamianą na mniejszy lokal będzie trudniejsza do przeprowadzenia niż podpisanie z nimi umowy. Jak mówi przysłowie: „Starych drzew się nie przesadza”, a instytucja odwróconej hipoteki i pokrewne umowy umożliwiają pogodzenie z jednej strony sprzedaży nieruchomości, a z drugiej możliwości jej użytkowania aż do śmierci.

Co mówią liczby

Przejdźmy jednak do konkretów. Na jakie miesięczne dochody mogą liczyć osoby zainteresowane takim rozwiązaniem?

 – Wszystko zależy od wartości nieruchomości oraz wieku i płci świadczeniobiorcy – mówi Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM. – Rozpiętość kwot jest spora, tak samo jak różne są ceny nieruchomości zależnie od miasta, lokalizacji i standardu – wyjaśnia.

Popatrzmy, jak wygląda to na konkretnym przykładzie przygotowanym przez specjalistów z Open Finance:

65-latek, który ma mieszkanie w stolicy o wartości 400 tys. zł, otrzyma od Funduszu Hipotecznego DOM 677 zł miesięcznie (w wypadku 65-letniej kobiety będzie to 529 zł). Oczywiście obowiązuje tu mechanizm polegający na tym, że im osoba starsza, tym wypłacana miesięczna renta będzie wyższa – dla 75-latków to odpowiednio 1066 zł i 868 zł, a 85-letni klienci mogą liczyć na kwoty rzędu 1848 zł i 1645 zł.

Taka wysokość wypłacanej renty budzi wiele kontrowersji. – Suma świadczeń może być znacznie niższa niż 50% obecnej wartości nieruchomości – zauważa analityk Bankier.pl Michał Kisiel.

– Kwoty dla 65-latków mogą wydawać się dość niskie, szczególnie jeśli porównamy je z ratami kredytu hipotecznego na 400 tys. zł (2300 zł dla kredytu na 30 lat). Odwrócona hipoteka w Polsce dopiero raczkuje, a jaskółką, która wróży nadejście wiosny i uatrakcyjnienie ofert, są trwające w Ministerstwie Finansów prace nad projektem ustawy o odwróconej hipotece – kończy Marcin Krasoń z Open Finance.

Przyszłość odwróconej hipoteki

Początki odwróconej hipoteki w Polsce, tak jak w przypadku każdej nowości, są trudne i budzą wiele niejasności oraz obaw. Jednak należy się spodziewać, że ten produkt będzie rozwijany i pojawi się w ofercie kolejnych podmiotów rynkowych, czemu będzie sprzyjać nie tylko uchwalenie omawianej w tekście ustawy, ale także zmiana mentalności Polaków. Dla kolejnych pokoleń emerytura nie będzie już tylko czasem odmawiania sobie wszystkiego, co przyjemne, a stanie się momentem w życiu, który pozwoli na korzystanie z jego uroków, w czym wydatnie pomogą fundusze pozyskane z odwróconej hipoteki.

– Pojawienie się odwróconej hipoteki w jej obecnej postaci sygnalizuje, że na polskim rynku istnieje zapotrzebowanie na tego typu usługi. Seniorzy poszukują możliwości poprawienia swojej sytuacji materialnej, a banki ignorują ten segment rynku i jego potrzeby. Nic zatem dziwnego, że okazję wykorzystują instytucje pozabankowe, innowacyjnie posługując się przewidzianymi w polskim prawie rozwiązaniami – mówi Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.

Celem tego artykułu nie jest ani zachwalanie odwróconej hipoteki, ani jej demonizowanie. To produkt finansowy, który na rynkach Europy Zachodniej oraz Stanów Zjednoczonych istnieje z powodzeniem od kilkudziesięciu lat. Każda osoba, która zechce skorzystać z oferty, musi sama przeanalizować wszystkie za oraz przeciw i podjąć najlepszą dla siebie decyzję, bo odwrócona hipoteka ma – jak wszystko inne – plusy i minusy.

Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:

• Kredyt hipoteczny też dla freelancera
• Siedem grzechów kredytobiorcy
• Jak zaprzepaścić szansę na kredyt
• Kredyt na budowę domu systemem gospodarczym
• Wyślij kredyt na wakacje
• Jak przewalutować kredyt?
• Jak poprawić wygląd mieszkania przed sprzedażą - Home Staging
• Dni Otwarte, czyli jak szybciej sprzedać nieruchomość
• Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż
• Mieszkanie w rękach ekspertów - fachowcy od wnętrz

Rafał Skrzatek