Z rąk dewelopera

Zanim przystąpimy do wykańczania i urządzania mieszkania kupionego na rynku pierwotnym, warto dokładnie – nawet z linijką w ręce – sprawdzić, czy wygląda ono tak, jak zostało zaprojektowane. Ponieważ płacimy za każdy metr mieszkania, dopilnujmy, żeby wszystko się zgadzało.

Odbiór mieszkania na rynku pierwotnym powinien przebiegać podobnie jak w przypadku mieszkań kupowanych na rynku wtórnym („Rynek Dolnośląski” nr 7/2009), jednak w wypadku mieszkań kupowanych od dewelopera warto zwrócić uwagę na pewne dodatkowe aspekty. Bardzo istotną różnicą w stosunku do fot. Małgorzata Pytel rynku wtórnego jest to, że na rynku pierwotnym odbiory mieszkań dokonywane są najczęściej jeszcze przed podpisaniem notarialnej umowy przeniesienia własności.

Od tej chwili kupujący, wciąż jeszcze nie właściciele, zaczynają prace wykończeniowe inwestycje w zakupione mieszkanie. W praktyce czas pomiędzy odbiorem kluczy a podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność może dzielić kilka miesięcy, a nawet więcej. Dla kupującego nie jest to bezpieczna sytuacja, ponieważ inwestuje w mieszkanie, które formalnie nie jest jego własnością. Jeżeli okaże się, że deweloper nie otrzyma pozwolenia na budowę (w ostatnim czasie we Wrocławiu zdarzyła się taka sytuacja, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał wyburzenie części budynków w inwestycji, do której już wprowadzili się lokatorzy i sprawa znalazła finał w sądzie) albo jeżeli któraś ze stron wypowie umowę, co z różnych powodów może się zdarzyć, nie dojdzie do przeniesienia własności. W rezultacie może czekać nas niełatwa walka o odzyskanie pieniędzy, które zainwestowaliśmy w wykończenie tak naprawdę cudzego mieszkania.

Przewidzieć kłopoty

Pomimo tego, że o wykańczanym mieszkaniu myślimy już jak o własnym, dopóki nie podpiszemy aktu notarialnego z punktu widzenia prawa nie jesteśmy właścicielami nieruchomości. Możliwość niekorzystnego rozwoju wypadków warto wziąć pod uwagę już przy podpisywaniu umowy deweloperskiej. Powinna znaleźć się w niej klauzula mówiąca o tym, że klient ma prawo wykańczać mieszkanie jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Dzięki temu – w razie ewentualnego konfliktu – będziemy mieć lepsze argumenty w sądzie, jeżeli deweloper nie będzie chciał zwrócić nam pieniędzy za prace wykończeniowe. Jeżeli natomiast takich zapisów zabraknie w naszej umowie z deweloperem, w przypadku finału w sądzie będziemy musieli podpierać się tylko ogólnymi przepisami kodeksu cywilnego (np. o bezpodstawnym wzbogaceniu), co z pewnością będzietrudniejsze.

Odbiór kluczy

Podobnie jak w przypadku odbioru mieszkania na rynku wtórnym, podczas przekazania mieszkania przez dewelopera powinniśmy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Najczęściej deweloper zaproponuje nam treść takiego protokołu, ale dopilnujmy, żeby zawierał co najmniej następujące punkty:
1. datę i miejsce podpisania
2. dokładne dane osób podpisujących protokół (warto pamiętać, że w przypadku osób reprezentujących dewelopera powinny mieć one odpowiednie pełnomocnictwo)
3. datę, numer i tytuł umowy deweloperskiej, której dotyczy protokół
4. wyszczególnienie i dokładne opisanie wszystkich wad, usterek, niezgodności z umową, które zostały stwierdzone odczas przekazania; warto na odbiór wybrać się z aparatem fotograficznym, żeby udokumentować stan mieszkania – w takim przypadku w protokole powinna znaleźć się wzmianka o sporządzeniu dokumentacji zdjęciowej
5. jeżeli deweloper wraz z mieszkaniem zobowiązał się dostarczyć określone wyposażenie (np. sprzęt AGD czy wyposażenie kuchni), protokół powinien też zawierać opis tego wyposażenia)
6. podpisy osób uczestniczących w przekazaniu. Nie warto podchodzić do protokołu tylko jako do formalności, którą trzeba mieć jak najszybciej za sobą, ponieważ wszelkie niedokładności i niedopowiedzenia mogą się na nas później zemścić. Im więc bardziej protokół będzie szczegółowy, tym lepiej dla nas.

Z linijką w ręku

W przypadku mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym szczególnie ważne jest dokonanie pomiarów mieszkania podczas odbioru. O ile kupując mieszkanie używane możemy je przed kupnem dokładnie obejrzeć, „dotknąć” i sprawdzić wszystko, co nas interesuje, to w przypadku mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym bardzo często – podejmując decyzję o zakupie – mamy do czynienia jedynie z projektem lub początkowym stanem budowy.

Jednym z najważniejszych parametrów mieszkania jest powierzchnia i rozkład pomieszczeń, dlatego przy odbiorze trzeba sprawdzić, czy ich rozkład odpowiada temu, co dotychczas widzieliśmy tylko na papierze. Ważny będzie nie tylko kształt pomieszczeń, ale również umiejscowienie ścianek działowych, drzwi i instalacji. Ponieważ w praktyce nie jest możliwe wybudowanie co do centymetra takiego mieszkania, jakie przewiduje projekt, w umowach są zakładane pewne opuszczalne przez obie strony granice błędu. Należy jednak sprawdzić, czy nasze mieszkanie mieści się w tych granicach. Zanim jednak dojdzie do mierzenia przy odbiorze, dużo wcześniej, przy podpisywaniu umowy deweloperskiej, warto doprecyzować, jak to mierzenie będzie wyglądało.

Norma normie nierówna

Samo ustalenie, ile metrów ma mieszkanie, wcale nie jest łatwe, a odpowiedzi można dostać kilka. Problem w tym, że nie ma jednego sposobu na jej pomiar, a sposób mierzenia powierzchni mieszkania może czasem istotnie wpłynąć na jego wynik. W przepisach prawnych sposób ten jest uregulowany aż w 3 ustawach – w każdej nieco inaczej. Inaczej więc będzie powierzchnia mieszkania obliczona dla celów podatku od nieruchomości, inaczej dla celów podatku od spadków, a jeszcze inaczej na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów. Do tego sposób obliczania powierzchni regulują również Polskie Normy, których stosowanie wprawdzie nie jest obowiązkowe, ale do których często odwołują się wykonawcy robót budowlanych. Niestety Polskie Normy także nie są jednolite, nie wystarczy więc powołanie się na nie umowie, konieczne jest bowiem wskazanie konkretnej normy, na podstawie której ma być zrobiony obmiar. Obecnie można spotkać się ze stosowaniem dwóch różnych norm: PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997. Różnice pomiędzy nimi mogą być istotne, np. według pierwszej z nich pomiaru dokonuje się na wysokości 1 m nad podłogą, natomiast według drugiej na wysokości podłogi. Według pierwszej pomiar wykonuje się w stanie surowym (a więc bez tynków, które przecież „pomniejszają” powierzchnię mieszkania), według drugiej zaś w stanie całkowicie wykończonym.

Ile pod skosem

Ile pod skosem Duże znaczenie może mieć to, że według normy PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni szelkiego rodzaju pomieszczeń otwartych typu balkony, loggie, tarasy, natomiast według normy PN-ISO 9836:1997 powinny być one wliczane do powierzchni pomieszczenia (aczkolwiek wyszczególnione osobno jako powierzchnie nienakryte). Inne są też zasady pomiaru pomieszczeń z tak zwanymi skosami. Według normy PN-70/B-02365 powierzchnię pomieszczeń wysokości powyżej 220 cm liczy się normalnie – w 100 proc.

Przy wysokości pomieszczenia od 140 cm do 220 cm liczy się tylko 50 proc. powierzchni, natomiast pomieszczeń o powierzchni poniżej 140 cm nie wlicza się wcale do powierzchni mieszkania. Z kolei według normy PN-ISO 9836:1997 osobno liczy się powierzchnię tej części pomieszczenia, która ma wysokość od 190 cm wzwyż, a osobno część o wysokości poniżej 190 cm. Ponieważ istnieją różne normy mierzenia, jeżeli nie czujemy się pewni, czy poradzimy sobie z tą kwestią, poprośmy o pomoc fachowca, np. rzeczoznawcę.

I gwarancja, i rękojmia

Sporządzenie oraz podpisanie protokołu z odbioru ważne jest również z punktu widzenia rękojmi i gwarancji, ponieważ od tego momentu najczęściej będą liczyły się terminy ich obowiązywania (o ile nie umówimy się inaczej). W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, jeżeli okaże się, że lokal ma wady, kupującym przysługują jedynie uprawnienia z tytułu rękojmi, natomiast na rynku pierwotnym deweloper dodatkowo, oprócz rękojmi, może udzielić gwarancji. Gwarancja jednak – w odróżnieniu od rękojmi – nie jest obowiązkowa. To rodzaj umowy pomiędzy gwarantem (deweloperem) a kupującym, w ramach której sprzedający zapewnia, że mieszkanie przez umówiony czas będzie spełniało określone standardy jakości, a wykryte wady objęte gwarancją będą usuwane na koszt sprzedawcy.

Taka gwarancja może być udzielona albo w samej treści umowy deweloperskiej, albo w osobnym dokumencie, np. załączniku do umowy. Rękojmia przysługuje nam na podstawie kodeksu cywilnego i – aby z niej skorzystać – nie są konieczne w umowie deweloperskiej żadne specjalne zapisy. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi ma miejsce zarówno w przypadku tzw. wad fizycznych (np. nieszczelne okna, nieprawidłowy rozkład bądź powierzchnia pomieszczeń), jak i wad prawnych (np. obciążenie lokalu hipoteką). Kupujący, jeżeli sprzedany lokal ma wady, może albo żądać ich usunięcia (jeżeli jest to możliwe), albo zażądać od sprzedawcy obniżenia ceny, albo też odstąpić od umowy. Prawo do odstąpienia od umowy sprzedaży będzie nam służyć jednak tylko wtedy, gdy wady są istotne, a sprzedawca nie usunął ich w terminie. Uprawnienia z tytułu rękojmibudynku przysługują 3 lata od daty wydania. Ważne jednakże jest to, aby odpowiednio wcześniej zawiadomić sprzedającego o wadach – powinno to nastąpić w ciągu 1 miesiąca od daty wykrycia tych wad (najlepiej zrobić to na piśmie, listem poleconym).