Sposób na wycenę

O to, jak sporządza się wyceny nieruchomości, zapytaliśmy rzeczoznawcę majątkowego Joannę Nogal

Na ile sposobów można wycenić mieszkanie?

Rzeczoznawcy mają do wyboru kilka możliwości, jednak w praktyce najczęściej wykorzystywane jest tzw. podejście porównawcze. Pozostałe, czyli dochodowe, kosztowe i mieszane są stosowane w nietypowych sytuacjach, kiedy nie możemy wykorzystać tego pierwszego albo wymagają tego przepisy prawa.

Na czym polega podejście porównawcze?

Ujmując rzecz najprościej, chodzi o porównanie lokalu, który jest przedmiotem wyceny, z podobnymi lokalami, które były przedmiotem transakcji na rynku. Zanim dokona się tej konfrontacji, trzeba opisać lokal poprzez tzw. cechy rynkowe, czyli np. jaka jest lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, rodzaj i stan techniczny budynku, piętro, rozkład, funkcjonalność, standard wykończenia, powierzchnia itd. Następnie, w oparciu o bazę transakcji, bada się, które cechy mogą mieć znaczenie, co jest bardziej ważne, a co mniej. Inaczej mówiąc, oceniamy, które z tych cech mają istotny wpływ na ceny transakcyjne.

Jak dobierane są transakcje do takiego porównania?

Zazwyczaj w pierwszej kolejności badamy, ile transakcji zostało zawartych w tej samej lokalizacji, tj. w tym samym obrębie. Jeżeli jest ich wystarczająca liczba, to analizę przeprowadzamy w oparciu o te transakcje. Wówczas lokalizacja ogólna będzie miała niewielkie znaczenie. Jeżeli tych transakcji jest zbyt mało, to obszar badania poszerzamy o obręby podobne. Czasami zdarza się, że mieszkanie będące przedmiotem wyceny jest nietypowe, np. z uwagi na powierzchnię. Wówczas możliwe jest poszukiwanie transakcji z obszaru całego miasta. W takiej sytuacji lokalizacja ogólna będzie cechą, która w znacznym stopniu może wpływać na ceny transakcyjne. Obręby są to jednostki geodezyjne, na które jest podzielone miasto. Każdy z nich ma swoje cechy charakterystyczne, które na przestrzeni lat tak naprawdę nie zmieniają się w sposób istotny. Mam tu na myśli np. to, że południe Wrocławia jest bardziej atrakcyjne niż północ i takie obręby jak Ołtaszyn czy Południe generalnie od lat są droższe niż obręb Psiego Pola. Wiadomo również, że na wschodzie Wrocławia jest kilka obrębów typu Biskupin, Zacisze, Zalesie, które są bardzo atrakcyjne. To się nie zmienia od wielu lat i przypuszczam, że jeszcze długo tak pozostanie. Oczywiście nie można powiedzieć, że jest to absolutna stagnacja. Wrocław ma określony zasób gruntów, na których można budować nowe mieszkania, i północ Wrocławia też się rozwija, dlatego rejony uważane wcześniej za mniej atrakcyjne mogą zyskiwać na znaczeniu wraz z rozwojem miasta.

Słuchając Pani, odnoszę wrażenie, że zawód rzeczoznawcy jest bardzo lokalny, bo chyba trudno byłoby ekspertowi z Wrocławia wyceniać mieszkanie w Krakowie?

Mógłby to zrobić, ale na pewno byłoby mu dużo trudniej, bo większą wiedzę na temat rynku krakowskiego będzie miał lokalny rzeczoznawca. Miejsce jego pracy ma mniejsze znaczenie przy innych niż mieszkalne nieruchomościach, np. przy wycenie stacji benzynowych, które znajdują się w całej Polsce i ich wartość nie wynika jedynie z cech rynku lokalnego. Są to nieruchomości należące do rynku krajowego.

Wróćmy zatem do naszej analizy. W jakiej sytuacji będą porównywane lokale z jednego, a w jakiej z różnych obrębów?

Lokale z różnych obrębów będą ze sobą porównywane np. wtedy, kiedy będziemy mieli do czynienia z lokalem nietypowym (czyli np. bardzo dużym) i w ramach jednego obrębu nie będziemy mieli z czym go porównać. Transakcji dużymi lokalami na rynku jest stosunkowo niewiele, wtedy też nie można ograniczać się tylko do jednego obrębu i trzeba sięgnąć szerzej. Natomiast jeżeli jest to lokal w miarę typowy, to będziemy go porównywali z innymi, które były sprzedane w danym obrębie. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku, kiedy na danym terenie nie było żadnych transakcji. Trzeba sobie wtedy postawić pytanie, dlaczego ich nie ma – może dlatego, że jest to tak atrakcyjny i drogi obręb i tam tych transakcji jest po prostu mało, bo np. coraz bardziej kurczy się rynek gruntów inwestycyjnych w centrum miasta albo obecni właściciele po prostu nie chcą sprzedawać swoich mieszkań z uwagi na komfort mieszkania w danym rejonie. Ponieważ jest to jednak obręb bardzo atrakcyjny, można go porównać z innymi, równie ciekawymi lokalizacjami. Podkreślić należy, iż w przypadku mieszkań taki problem pojawia się niezmiernie rzadko.

Mając już wybrany obręb i opisany lokal, skąd rzeczoznawca bierze wiedzę o pozostałych lokalach, z którymi porównuje ten analizowany?

Możliwości są dwie. Jeżeli rzeczoznawca działa w pojedynkę, musi udać się do katastru – znajdują się tam akty notarialne z cenami transakcyjnymi, które są archiwizowane, i poszukać transakcji potrzebnych do analizy. Zazwyczaj jest to bardzo czasochłonne, dlatego wielu rzeczoznawców działa w grupach i wymienia się informacjami, tworząc wspólne bazy danych. Polega to na tym, że każdy rzeczoznawca ma „pod opieką” określone obręby i jego zadaniem jest aktualizowanie informacji ich dotyczących. Tak czy inaczej rzeczoznawca dla potrzeb wyceny buduje tę bazę danych i dobiera nieruchomości, następnie przeprowadza analizę i dokonuje konfrontacji własnych doświadczeń z tą analizą i ostatecznie określa, które z tych cech, jakie na początku wziął pod uwagę i opisał, rzeczywiście wpływają na ceny i w jakim stopniu.

Jak się ustala takie rzeczy, czy rzeczoznawcy posługują się jakąś wspólną punktacją?

Nie ma takiej punktacji. Rzeczoznawca jest zobowiązany do przeprowadzenia analizy w oparciu o zaistniałe transakcje, czyli zbadania, co w przypadku podobnych lokali było ważne przy ich sprzedaży. Oprócz tego, że rzeczoznawca dysponuje bazą transakcji, to również ma pewien zasób wiedzy potrzebnej do przeprowadzenia analizy. Aby ją zdobyć, rzeczoznawca ma kilka możliwości, np. może badać preferencje nabywców rynku czy też wykorzystywać modele ekonometryczne.

W jaki sposób to się odbywa?

Rzeczoznawca może nawiązać kontakt z pośrednikami w obrocie nieruchomościami i z nimi rozmawiać o tym, czego oczekują kupujący. Oczywiście jeżeli mowa o analizie preferencji nabywców, to nie może kończyć się ona na rozmowie z jednym pośrednikiem, tylko z co najmniej kilkoma, bo każdy może mieć tu różne doświadczenia. Inną możliwością jest np. badanie preferencji za pomocą ankiet, które są w tym celu wypełniane na targach mieszkaniowych przez odwiedzające je osoby. Przy przeprowadzaniu analiz w oparciu o modele ekonometryczne można korzystać np. z metody regresji wielorakiej.

Jak wygląda już sama analiza porównawcza?

Rzeczoznawca ma do dyspozycji dwie metody pracy: metodę korygowania ceny średniej lub porównywania parami. Wybór metody zależy od liczby nieruchomości, którą mamy do dyspozycji. Głównym kryterium jest liczba transakcji. W rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest zapisane, że potrzeba co najmniej kilkunastu nieruchomości, żeby zastosować metodę korygowania ceny średniej, więc przyjmujemy, że musi to być przynajmniej 11 transakcji. W stosunku do metody porównywania parami nie ma takich ograniczeń. Przyjmuje się jednak, że jeżeli mamy tylko kilka, tj. 3–4 nieruchomości podobne, to stosujemy metodę porównywania parami. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby tę metodę zastosować nawet do dużej liczby transakcji, np. 20 czy 30. Wówczas otrzymany wynik będzie pewniejszy.

Na czym ona polega?

Na porównaniu naszej wycenianej nieruchomości z każdą, która została sprzedana. Porównujemy cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań. Oczywiście pod uwagę bierzemy tylko te, które w sposób istotny wpływają na ceny, a tym samym na wartość nieruchomości. Porównanie odbywa się przy użyciu tzw. wag cech, tj. wielkości wyrażonych procentowo. Jeżeli np. cesze standard wykończenia lokalu w wyniku analizy przypiszemy wielkość 25%, oznacza to, że w 25% wartość nieruchomości zależy właśnie od tej cechy. Dodatkowo każda cecha ma różne stopnie gradacji, np. standard wykończenia może być wysoki, bardzo dobry, dobry, podstawowy, niski. Jeżeli nieruchomość wyceniana ma standard wykończenia bardzo dobry, a nieruchomość, z którą ją porównujemy, ma standard wykończenia wysoki, to jej cenę transakcyjną korygujemy o odpowiednią kwotę na minus. I tak postępujemy z każdą cechą. Inaczej mówiąc: jeżeli wcześniej sprzedano mieszkanie 60 m kw. za 300 tys. zł, które składa się z trzech pokoi, jest średnio funkcjonalne, ma niski standard wykończenia, a wyceniana przez nas nieruchomość ma lepszy standard i program użytkowy, ale gorszą funkcjonalność, to do tych 300 tys. zł możemy dodać 50 tys. zł na plus, bo te cechy naszego lokalu świadczą o tym, że jest lepszy, a więc powinien być droższy. W ten sposób lokal porównujemy z każdą z tych nieruchomości, a potem określamy średnią, która nam wychodzi z tych porównań. Na końcu otrzymujemy liczbę, która jest wynikiem wyceny, tj. wartością rynkową naszego lokalu.

Były we Wrocławiu takie momenty, kiedy ceny bardzo szybko się zmieniały, a rzeczoznawcy bazują przecież na danych historycznych, czyli porównują ze sobą lokale sprzedane w odstępie kilku miesięcy. Jak radzi sobie Pani z aktualnością wycen?

Podstawowym sposobem jest analiza trendu czasowego, tj. badanie, w jaki sposób ceny zmieniały się w czasie. Można również zmianę cen w danym okresie uwzględnić jako jedną z cech wpływających na ceny transakcyjne. Dodatkowo jest taki punkt w operacie jak analiza wyniku i tu możemy zamieścić uwagi dotyczące np. tego, czy mamy do czynienia z rynkiem malejącym czy rosnącym. Ma to ogromne znaczenie, zwłaszcza przy wycenach dla banków, bo banki oczekują od rzeczoznawcy wyceny ryzyk i jednym z nich jest sytuacja danej nieruchomości w stosunku do aktualnej sytuacji na rynku. Rzeczoznawca ma obowiązek przedstawić wycenę w postaci liczby, ale to, czy kredyt zostanie udzielony czy nie i jakie są z tym związane procedury, zależy wyłącznie od banku.

Czy wynik wyceny, tj. wartość nieruchomości, zawsze wyrażona jest za pomocą jednej liczby?

Wartość nieruchomości określamy dla różnych celów i dla różnych osób. Jeżeli osoba prywatna chce po prostu wiedzieć, za ile może sprzedać nieruchomość, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby oprócz ujęcia tego za pomocą liczby dodatkowo wyjaśnić, jakie czynniki mogą mieć wpływ na ostateczną cenę. Przy sprzedaży nieruchomości trzeba liczyć się z pewnym przedziałem cenowym. Jeżeli ktoś sprzeda nieruchomość o parę tysięcy drożej niż wynikałoby to z wyceny, nie znaczy to, że wycena była zła, tylko że ten ktoś ma np. duże zdolności negocjacyjne. Trzeba pamiętać że na ostateczną cenę nieruchomości wpływa wiele czynników. Na początku jest oferta, później ekspozycja nieruchomości. Sprzedający widzi, jakie jest zainteresowanie, koryguje swoją ofertę w dół, rozmawia z potencjalnymi kupującymi. Na końcu trafia na kupującego o określonych umiejętnościach negocjacyjnych, w wyniku których ustalana jest ostateczna kwota. Jak widać, kwota ta zależy nie tylko od cech samej nieruchomości, ale również od np. wspomnianych umiejętności negocjacyjnych albo dodatkowych ustaleń, np. czasu wyprowadzki. Jedna osoba tę samą nieruchomość sprzeda za 500 000 zł, a inna za 470 000 zł. Zarówno jedna, jak i druga cena może odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Uważam, że prawidłowo byłoby mówić o wartości minimalnej i maksymalnej, podawać pewien zakres cenowy, ale przepisy zobowiązują rzeczoznawcę do podania w operacie szacunkowym konkretnej liczby, a nie przedziału cenowego.

Co może znacząco wpłynąć na wycenę, tzn. czy warto robić remont przed sprzedażą mieszkania?

Jeżeli lokal nadaje się do użytkowania, nie ma sensu przeprowadzać remontu, bo trafienie w gust potencjalnego nabywcy jest dużym ryzykiem. Odświeżenie brudnych ścian może mieć znaczenie dla pierwszego wrażenia u kupujących, ale my oceniamy standard wykończenia, obecność tynków, a nie to, czy farba jest brudna. Oczywiście remont generalny wpłynąłby na ostateczną cenę, ale niewielkie są szanse, że on nam się zwróci, bo większe znaczenie mogą mieć inne cechy lokalu, takie jak np. jego lokalizacja. Oczywiście przy sprzedaży domu, który ma dwie łazienki, z czego tylko jedną wykończoną, pojawia się pytanie o to, czy zrobić drugą, ale ja bym odradzała. Lepiej opuścić trochę cenę niż angażować czas i środki, bo zwrot poniesionych kosztów stoi pod znakiem zapytania, a utrafienie w gust kupujących jest jeszcze mniej pewne.

Jak długo trwa sporządzenie wyceny?

W przypadku lokali mieszkalnych kilka dni. W pierwszej kolejności dokonujemy wizji lokalnej, tj. oglądamy mieszkanie i sporządzamy dokumentację zdjęciową. Ustalamy stan nieruchomości. Dane dotyczące powierzchni użytkowej bierze się z aktu notarialnego, a jeżeli nie są one znane, co jest rzadką sytuacją, trzeba samodzielnie wykonać pomiary. Następnie opisujemy nieruchomość, miasto, w którym się znajduje (bo to jest też wymagane) oraz stan otoczenia. Dalej opisujemy rynek lokali mieszkalnych, dobieramy transakcje do porównań, dokonujemy ich analizy, a na końcu przeprowadzamy wyliczenia. To, co znajduje się w samym operacie, jest już efektem końcowym wykonanych działań i przeprowadzonych analiz.

Ile kosztuje wycena?

Czas potrzebny na jej wykonanie, koszty pozyskania danych oraz niezbędna wiedza powodują, że cena nie powinna być niższa niż 500 zł netto, tj. 615 zł brutto, przy czym mówię tu o typowych wycenach lokali mieszkalnych. Zupełnie innym zagadnieniem jest np. wycena nakładów poniesionych na adaptację strychu do celów mieszkalnych. Cena zależy od konkretnego rzeczoznawcy, jego rzetelności i znajomości rynku i zawsze jest ustalana indywidualnie.