Jak kupić nowy dom

W przypadku zakupu nowego domu najważniejsze jest znalezienie szczegółowej odpowiedzi na dwa podstawowe pytania: co kupujemy i od kogo. Od jak najrzetelniej zebranych informacji na temat inwestycji i inwestora w dużym stopniu zależy bezpieczeństwo transakcji i komfort naszego przyszłego życia w wymarzonym domu.

Przeszukując oferty deweloperów, mamy przede wszystkim do czynienia z wizualizacjami i planami budowy osiedla, w ramach którego powstanie ten jeden konkretny budynek. Trzeba pamiętać, że osiedla domów bardzo często budowane są etapami przewidzianymi na kilka lat do przodu, co oznacza, że ich rozrost zależy od liczby klientów, którzy chcą nabyć kolejne domy. Warto mieć na uwadze to, na jakim etapie jest budowa całego osiedla, bo jeżeli nasz dom jest jednym z pierwszych, to powinniśmy liczyć się z tym, że najbliższym sąsiedztwem na kolejne lata będą ekipy budowlane i ciężarówki dowożące materiały.

Przewidzieć przyszłość

Rzadko zdarza się, żeby inwestycja osiedla pod lasem pozostała tzw. samotną wyspą. Jeżeli na działce budowlanej powstaje nowe osiedle, można spodziewać się, że w przyszłości zaczną pojawiać się kolejne inwestycje, bo gmina przewidziała dany teren pod rozwój budownictwa mieszkaniowego. Oczywiście wcale nie muszą to być kolejne domy jednorodzinne wybudowane przez tego samego dewelopera. Dlatego przed wybraniem miejsca, w którym chcemy zamieszkać, powinniśmy zainteresować się planami zagospodarowania przestrzennego dla danej okolicy, które powiedzą nam, z jakimi terenami sąsiaduje działka i co w przyszłości będzie można tu wybudować. Plany zagospodarowania zawierają informacje nie tylko o tym, ile działek budowlanych znajduje się w okolicy, ale przede wszystkim o tym, gdzie gmina planuje wybudować oczyszczalnię ścieków, nową drogę czy wysypisko śmieci. Dlatego jeżeli wokół inwestycji są tylko pola i łąki, a nie inne domy, trzeba liczyć się z tym, że w pobliżu nowego osiedla domów mogą nie powstać kolejne, bo np. gmina znajdzie dobrego inwestora i zmieni plany zagospodarowania pod budowę hipermarketu czy fabryki.

Ponieważ marzeniem niektórych osób może być nie tylko własny dom, ale również mały zakład stolarski w piwnicy czy miniwarsztat samochodowy, dobrze jest zwrócić uwagę na to, czy miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza prowadzenie takiej działalności w okolicy. Jeżeli tak, to warto zawczasu poznać swoich sąsiadów, żeby uniknąć niespodzianek.

Dokumenty o inwestycji

Po wstępnym zebraniu informacji na temat upatrzonego domu i okolicy należy przyjrzeć się dokumentom dotyczącym samej inwestycji. Powinny nas zainteresować:

1.      Pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt budowlany. Samo pozwolenie, wydawane przez starostę lub prezydenta miasta, ma ważność trzy lata i jeżeli w tym czasie deweloper nie rozpocznie budowy, będzie musiał starać się o wydanie nowego. Pozwolenie może być zmieniane, więc trzeba upewnić się, że nie zostały wydane żadne decyzje o zmianie pozwolenia na budowę, a jeżeli zostały, to warto się z nimi zapoznać.

2.      Księga wieczysta, w której są zapisane najważniejsze informacje o nieruchomości, czyli np. kto jest jej właścicielem czy to, jakie są na niej obciążenia. Wgląd do księgi wieczystej jest jawny i bezpłatny, trzeba jednak uiścić stosowne opłaty, jeżeli chce się otrzymać jej odpis. Sprawdzenie księgi wieczystej dobrze jest zlecić fachowcowi, ponieważ nawet takie „drobiazgi” jak kolor podkreślenia w przypadku ksiąg papierowych są już jakąś informacją. Księgi wieczyste można również przeglądać w wersji elektronicznej na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl

3.      Wypis z ewidencji gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości. W ewidencji gruntów znajdziemy m.in. informacje zarówno na temat właściciela nieruchomości, jak i samej nieruchomości, czyli jej położenia, granic, powierzchni, numeru księgi wieczystej. Ważnym załącznikiem wypisu z ewidencji gruntów jest wyrys mapy ewidencyjnej, który pokazuje położenie danej nieruchomości względem nieruchomości sąsiednich, a także usytuowanie budynków i budowli na nieruchomości.

Jeżeli kupujemy dom, który jest dopiero w trakcie budowy, to istnieje duża szansa, że możemy dokonać pewnych zmian w projekcie
 

Użytkowanie czy własność

Wśród informacji dotyczących nieruchomości koniecznie zwróćmy uwagę na to, czy działka jest własnością czy pozostaje w użytkowaniu wieczystym. Informację o tym znajdziemy w księdze wieczystej. Ma to znaczenie o tyle, iż w przypadku kupienia od dewelopera użytkowania wieczystego oprócz podatku od nieruchomości będziemy płacić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w wysokości 1 proc. od wartości rynkowej nieruchomości. Użytkowanie wieczyste jest zawsze ustanawiane na 99 lat, liczone od daty ustanowienia, tzn. jeżeli deweloper kupił działkę kilka czy kilkanaście lat przed rozpoczęciem budowy inwestycji, to jego klienci automatycznie kupują użytkowanie wieczyste na krótszy okres.

Po zakupie domu możemy postarać się o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami, których wysokość zależy od wielu czynników, m.in. od wartości nieruchomości czy upustów przewidzianych przez poszczególne gminy.

Wiarygodność dewelopera

Oprócz tego, co kupujemy, ważne jest również, od kogo. Powinniśmy zainteresować się tym, czy firma, która ma nam wybudować dom lub od której kupujemy już gotowy budynek, ma doświadczenie na rynku, co wcześniej budowała i jaka jest historia tych inwestycji. Warto być dociekliwym i dowiedzieć się nawet poprzez podpytanie lokatorów z poprzednich inwestycji, jak przebiegały prace, czy były dotrzymywane terminy, jak inwestor załatwiał wszelkie reklamacje. Jeżeli mamy do czynienia z debiutantem, dobrze jest zachować szczególną ostrożność, zwłaszcza jeżeli inwestycja jest dopiero w planach. Z kolei samego dewelopera powinniśmy poprosić o udostępnienie następujących dokumentów:

1.      Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego, w którym znajdziemy najważniejsze dane o firmie, czyli np. gdzie jest jej siedziba, jaki jest kapitał zakładowy, kim są wspólnicy i, co najważniejsze, kto jest uprawniony do reprezentowania firmy, a co za tym idzie – do podpisywania umów. Podstawowe informacje z KRS-u można również znaleźć na stronie internetowej: www.krs.ms.gov.pl

lub

2.      Wpis do ewidencji działalności gospodarczej – gdy deweloper jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą lub spółką cywilną.

3.      Sprawozdanie finansowe za ostatni rok – można je sprawdzić w sądzie, w którym dana spółka jest zarejestrowana albo poprosić o nie dewelopera. Warto przy tym zwrócić uwagę na to, czy deweloper chętnie udostępnia dokumenty dotyczące jego wiarygodności, a jeżeli nie, to może oznaczać, że ma coś do ukrycia. W takim wypadku lepiej zrezygnować z zakupu i poszukać innej inwestycji.

4.      Zaświadczenia z urzędu skarbowego oraz z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o niezaleganiu z podatkami i ze składkami na ubezpieczenie społeczne.

Umowa z deweloperem

Jeżeli już zbierzemy wszystkie informacje dotyczące naszego domu i tego, kto go wybuduje lub już wybudował (w przypadku ukończonej inwestycji), pozostaje podpisanie umowy z deweloperem. Będzie to albo umowa deweloperska – kiedy kupujemy dom w trakcie budowy lub jeszcze przed jej rozpoczęciem, albo umowa kupna gotowego już domu. Jeżeli nasz dom już stoi, jest to z pewnością sytuacja bardziej komfortowa, ponieważ możemy nie tylko obejrzeć wizualizacje, ale naocznie sprawdzić, jak wszystko wygląda. Również sama umowa jest prostsza, podobna do tej, jaką podpisuje się przy zakupie domu z drugiej ręki, bo nie trzeba w niej np. wpisywać terminów wykonania kolejnych etapów. Z kolei w przypadku zakupu domu w trakcie budowy w umowie powinny znaleźć się następujące elementy: określenie stron umowy, lokalizacja i opis samej inwestycji, zakres prac budowlanych i parametry domu, cena, termin przeniesienia własności domu w formie aktu notarialnego, kary umowne, określenie warunków odstąpienia od umowy, wpis roszczenia kupującego do księgi wieczystej.

Zmiany w projekcie

Jeżeli kupujemy dom, który jest dopiero w trakcie budowy, to istnieje duża szansa, że będziemy mieli możliwość dokonania pewnych zmian w projekcie, np. zamiany funkcji pomieszczeń czy zwiększenia albo zmniejszenia powierzchni poszczególnych pokoi poprzez przesunięcie niektórych ścianek działowych lub rezygnację z ich postawienia. Taką możliwość daje wiele firm i warto z niej skorzystać, dzięki czemu nasz dom będzie nie tylko lepiej dopasowany do naszych potrzeb, ale również w pewnym stopniu będzie się różnił od innych na osiedlu, często identycznych. Wiele firm oferuje możliwość zmian do pewnego etapu zaawansowania budowy, dlatego warto nie przegapić tego momentu. W przypadku poprawek dobrze jest skorzystać z porad projektanta lub architekta wnętrz, żeby zaproponowane przez nas zmiany nie okazały się nietrafionym wyborem, który – zamiast poprawić – popsuje układ mieszkania.

Jeszcze na etapie budowy domu albo najlepiej przed jej rozpoczęciem dobrze jest zasięgnąć opinii niezależnego fachowca na temat materiałów, z jakich został lub zostanie wybudowany nasz dom. Wybór na rynku jest bardzo duży, a deweloperzy budują z bardzo różnych materiałów. Jedne wymagają dodatkowego ocieplenia budynku, inne nie; jedne są bardziej wytrzymałe na uszkodzenia mechaniczne, inne mniej, dlatego warto spytać o radę kogoś niezwiązanego z deweloperem i dowiedzieć się więcej o materiałach, z których będzie lub już jest wybudowany interesujący nas dom. Dobrze jest mieć również na uwadze to, że deweloperzy, kierując się oszczędnościami, bardzo często wstawiają najtańsze drzwi czy kaloryfery, zatem jeżeli zależy nam na jakości użytych materiałów, możemy poruszyć ten temat w rozmowach i przeforsować użycie materiałów, na których nam zależy. Oczywiście nie należy spodziewać się, że deweloper wybuduje zupełnie co innego niż zamierzał, ale pewne drobne rzeczy, ważne dla wystroju mieszkania, jak np. zamiana parapetów plastikowych na drewniane, można spróbować wynegocjować.

Na etapie budowy albo najlepiej przed jej rozpoczęciem dobrze jest zasięgnąć opinii niezależnego fachowca na temat materiałów, z jakich zostanie wybudowany nasz dom

W grupie

Zakup domu jednorodzinnego wolno stojącego nie różni się niczym od zakupu domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. W obu przypadkach zawsze mamy do czynienia z odrębnymi nieruchomościami, których właściciele samodzielnie decydują np. o wyborze koloru elewacji i samodzielnie podejmują remonty. Pomimo tego, że taki bliźniak wygląda często jak jeden budynek, są to dwie osobne nieruchomości. Sąsiad nie dołoży się do remontu naszego dachu i odwrotnie. Sami będziemy odpowiadać za wywóz śmieci z naszej posesji czy odprowadzanie nieczystości.