Sposób na spóźnialskich, czyli czego może domagać się kupujący, gdy deweloper spóźni się z oddaniem mieszkania

Typowym środkiem zabezpieczającym prawa osób kupujących mieszkania od deweloperów, stosowanym na wypadek, gdyby inwestycja została oddana po terminie, jest tzw. kara umowna. Umieszczenie w umowie deweloperskiej zapisów o niej nie jest obowiązkowe, mimo to większość realizatorów na naszym rynku zawiera je w swoich wzorcach umów. Jeżeli więc w dokumencie nie ma żadnych paragrafów regulujących prawa kupującego na wypadek spóźnienia w ukończeniu inwestycji, to klient może domagać się jego zmiany. Tekst umowy zaproponowany przez dewelopera nie jest ostateczny i zawsze można go negocjować, warto więc dopominać się o taki zapis, bo w dzisiejszych warunkach gospodarczych opóźnienia w oddawaniu inwestycji zdarzają się dość często.

Kara umowna to rodzaj zryczałtowanego pieniężnego odszkodowania za niewywiązanie się przez jedną ze stron z umowy. W umowach deweloperskich najczęściej obowiązek zapłaty kary umownej występuje, gdy deweloper nie odda lokalu mieszkalnego w terminie do użytku albo gdy nie dokona na czas przeniesienia własności mieszkania. Warunkiem jej wypłacenia jest powstanie po stronie kupującego rzeczywistej szkody wynikającej z opóźnienia. Klient nie musi udokumentować jej wielkości, byleby udowodnił, że jakakolwiek wystąpiła.

Co więcej, kara umowna należy mu się w pełnej wysokości nawet wtedy, gdyby szkoda była niższa. Zasada ta działa też w drugą stronę: gdy szkoda jest większa od rekompensaty przewidzianej w umowie, to nabywca nie może domagać się jej podwyższenia, chyba że takie uprawnienie zostało wyraźnie zapisane w umowie. Odszkodowanie to nie należy się, jeżeli opóźnienie spowodowane jest siłą wyższą, czyli jakimiś nadzwyczajnymi, niemożliwymi do zapobieżenia okolicznościami, takimi jak: kataklizmy (np. powódź, trzęsienie ziemi) czy nieprzewidziane wydarzenia polityczne (wojna, rewolucja itp.). Nie są siłą wyższą inflacja ani zmiana przepisów prawnych.

Wysokość kary umownej ustala się najczęściej jako pewien procent od wartości budowanego mieszkania. Można go określać za każdy dzień zwłoki albo też za każdy tydzień czy miesiąc. Nie ma jednak przeszkód, aby ustalić odszkodowanie kwotowo. Wysokość kary w zasadzie nie jest prawnie uregulowana i strony mają tutaj pełną niemal dowolność. Zdarzają się firmy, które na wypadek opóźnienia proponują swoim klientom wykonanie prac wykończeniowych o określonej wartości. Nie jest dla kupującego korzystne, ponieważ musi on wtedy dodatkowo pilnować, czy roboty te są wykonywane starannie, bardzo trudno jest też określić precyzyjnie ich wartość. Poza tym wielu klientów pragnie zaoszczędzić i samemu wykańcza swoje mieszkania. Lepiej więc zainkasować gotówkę i wydać ją zgodnie z własnymi potrzebami.

Fot. Paweł Stafij

Kara umowna nie może być jednak „rażąco wygórowana”. Określenie to jest niejasne i może budzić wątpliwości, nie da się bowiem dokładnie określić, o jakie sumy może chodzić. Warto jednak wiedzieć, że sądy oceniają zasadność odszkodowania umownego, porównując jego wysokość z wartością przedmiotu umowy. Tak więc jeżeli na podstawie umowy deweloper musiałby zapłacić karę, która dorównywałaby wartości wybudowanego mieszkania, to na pewno będzie ona zbyt wysoka. W tym przypadku dłużnik może domagać się proporcjonalnego zmniejszenia odszkodowania umownego, a w wypadku braku porozumienia – wystąpić z takim żądaniem do sądu.

Nawet jeżeli w umowie nie zawarto postanowienia o jakichkolwiek konsekwencjach za spóźnione oddanie inwestycji, to klient ma szansę na rekompensatę. Musi on jednak udowodnić, że w wyniku opóźnienia poniósł szkodę, np. był zmuszony płacić wysoki czynsz za wynajem innego lokalu. Teoretycznie niedoszły lokator może też wyznaczyć deweloperowi kolejny termin do oddania lokalu, a w wypadku jego niedotrzymania odstąpić od umowy. Wtedy realizator powinien zwrócić kupującemu wszystkie wpłacone pieniądze. W praktyce jednak mało który klient decyduje się na tak drastyczne posunięcie, chyba że opóźnienie wynosi już kilka miesięcy, a w dodatku nie zanosi się na rychłe zakończenie budowy. Kiedy przesunięcie terminu oddania jest niewielkie, warto jednak trochę poczekać i ewentualnie już po oddaniu mieszkania do użytku próbować wyegzekwować odszkodowanie.

PROPOZYCJA ZAPISU UMOWNEGO:

§ 1.1. W wypadku niewykonania umowy w terminie Sprzedający (Deweloper) zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości 0,02% wartości przedmiotu umowy za każdy dzień zwłoki.

2. W sytuacji, gdy kara umowna przewidziana w ust. 1 nie pokrywa poniesionej przez Kupującego szkody, przysługuje Kupującemu prawo żądania odszkodowania na zasadach ogólnych.