Z zarządcą za pan brat
Z problemem zarządzania nieruchomością spotyka się każdy właściciel mieszkania. Już po uważnej lekturze aktu notarialnego uświadamia on sobie, że stał się właścicielem nie tylko lokalu mieszkalnego, ale także pomieszczenia przynależnego oraz udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowią grunt, części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. To właśnie nieruchomość wspólna wymaga zarządu.
Ta okoliczność sprawia, że do katalogu przepisów prawa, z którymi musimy być zaznajomieni, należy dodać Ustawę o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 roku nr 80 poz. 903) oraz Kodeks cywilny w części dotyczącej współwłasności i Kodeks postępowania cywilnego. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną, z tym że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego.
Wspólnota powyżej siedmiu lokali, tzw. duża, funkcjonuje pod rządami ustawy o własności lokalu. Od momentu kupna mieszkania w nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową do czasu najbliższego zebrania wspólnoty, w którym będziemy mieli prawo i obowiązek uczestniczyć, współdecydując o sprawach nieruchomości wspólnej, dostosowujemy się do reguł wcześniej ustalonych.
Nowo wybudowane nieruchomości mogą być zarządzane przez dwa lata od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu przez dewelopera. W praktyce deweloperzy przygotowują procedury wyboru zarządcy (przetarg, konkurs ofert) i nierzadko sami dokonują wyboru, sposób bowiem zarządu nieruchomością wspólną może być określony w umowie przy sprzedaży pierwszego lokalu, co skutkuje dla każdego następnego właściciela. Zmiana sposobu zarządu jest oczywiście możliwa, wymaga jednak uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Sposób zarządu podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.
Zdarza się również, że deweloper pozostawia właścicieli samych sobie. Należy wówczas powierzyć zarządzanie bądź zlecić administrowanie wyspecjalizowanemu podmiotowi gospodarczemu (osobie fizycznej posiadającej uprawnienia określone w art. 184 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. licencję zawodową zarządcy nieruchomości lub przedsiębiorcy zatrudniającemu zarządcę).
Zarząd może być wyłoniony z grupy właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, jeśli oczywiście znajdują się tu osoby, które dysponują czasem, chcą i potrafią kierować sprawami wspólnoty. Zdecydowanie niekorzystne jest wybieranie takich ludzi, którzy nie chcą w zarządzie uczestniczyć. Jest to często stosowana praktyka dla uniknięcia kosztów aktu notarialnego. W takiej sytuacji jednak nieruchomość jest tylko administrowana, a nie zarządzana. Różnica między zarządzaniem a administrowaniem jest jeszcze mało uchwytna, z uwagi na raczkującą profesję zarządców i postrzeganie ich roli jako kontynuatora działań administracji domów mieszkalnych. Zarządcy, ubiegając się o licencję zawodową, przygotowują plan zarządzania nieruchomością, który zawiera analizę finansową i strategiczną, proponują różne warianty postępowania z uwzględnieniem zagrożeń wynikających z uwarunkowań gospodarczych. Zapytania ofertowe kierowane do zarządców nie uwzględniają wariantowości rozwiązań gospodarczych w powiązaniu z wartością nieruchomości, ograniczając się do zagadnień związanych z administrowaniem. Wynika to głównie faktu postrzegania nieruchomości przez pryzmat zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a nie jako lokaty kapitału, co jest kwestią nieodległej przeszłości.
Źródło: pixabay.com
