Ranking wrocławskich deweloperów i spółdzielni w ocenie banków

W pierwszym w Polsce tego typu rankingu można sprawdzić, kto jest prymusem na rynku, jakie oceny uzyskały w bankach firmy budujące na sprzedaż mieszkania i domy oraz czy finansiści są w swoich opiniach zgodni.

Wyszliśmy z założenia, że bankowcy, którzy zajmują się udzielaniem kredytów indywidualnym klientom i z racji zawodowych obowiązków na co dzień sprawdzają stan firm budujących domy i mieszkania, dysponują odpowiednią wiedzą i doświadczeniem, która pozwala ze swojego punktu widzenia ocenić wiarygodność deweloperów i spółdzielni. Uznaliśmy, że zgromadzenie i porównanie takich informacji może dać dobry obraz sytuacji na rynku. Trzeba pamiętać jednak, że bank, udzielając kredytu mieszkaniowego indywidualnemu klientowi, nie ponosi żadnej odpowiedzialności w wypadku niedotrzymania przez dewelopera warunków umowy. Sytuacja taka zwiększa jednak ryzyko niespłacania kredytu, dlatego instytucje finansowe we własnym interesie sprawdzają wiarygodność firmy, na której konto mają być przelane pieniądze na budowane mieszkanie czy dom.

Rutynowa kontrola

Podstawowym warunkiem udzielenia kredytu jest nieobciążona księga wieczysta. Równie ważnym dokumentem jest pozwolenie na budowę. Nie bez znaczenia jest umowa klienta z deweloperem, szczególnie punkt mówiący o odpowiedzialności firmy w wypadku niedotrzymania terminu realizacji inwestycji i przekazania mieszkania aktem notarialnym (na to szczególną uwagę zwraca GE Bank Mieszkaniowy oraz BPH PBK). Konieczne są również: wypis z KRS-u (Krajowy Rejestr Spółek) lub wpis do ewidencji o działalności gospodarczej, zaświadczenia o nadaniu numeru NIP i REGON oraz statut spółki. Większość banków wymaga, by przy udzielaniu kredytu deweloper wykazał się przynajmniej 30-proc. zaawansowaniem budowy (BZ WBK w niektórych przypadkach wymaga nawet 50 proc.). Część banków (np. PKO, ING Bank Śląski) deklaruje, że sprawdza pozycję firmy na rynku, lokalizację inwestycji, a nawet materiały użyte do budowy i doprowadzone media. Dodatkowo badana jest kondycja finansowa deweloperów, w tym poziom zadłużenia, a także liczba i jakość zrealizowanych inwestycji. Ważny jest też poziom sprzedaży mieszkań w analizowanej inwestycji i szanse dokończenia całości. Wszystkie banki deklarują monitoring prac budowlanych.

Przezorny ubezpieczony

Aby zmniejszyć ryzyko, banki stosują różne instrumenty zabezpieczające. Najbardziej popularnym sposobem jest wypłacanie kredytu w transzach po zrealizowaniu przez dewelopera kolejnych etapów budowy. W banku Nordea zatrudniony jest dodatkowo inspektor budowlany nadzorujący inwestycję. Bank Rheinhyp-Bre za bardzo dobre narzędzie uważa natomiast wydzielenie każdej inwestycji jako odrębnej spółki z o.o. Inne instytucje finansowe, np. BZ WBK, w wypadku obciążenia hipoteki kredytem inwestorskim domaga się wyodrębnienia bezobciążeniowej części dla klienta. Często spotykanym narzędziem jest też ubezpieczenie kredytu. Nowym, ale chyba najbardziej skutecznym sposobem są prowadzone przez banki rachunki powiernicze. Pieniądze na mieszkanie bezpiecznie czekają wtedy na koncie do momentu, kiedy poszczególne etapy (rachunek powierniczy otwarty) lub cała inwestycja (rachunek powierniczy zamknięty) zostają zakończone. Takie rachunki prowadzą obecnie banki: PKO BP, Rheinhyp-Bre i BZ WBK.

Ranking

Zebranie danych nie było łatwą sprawą. Na 17 ankiet rozesłanych do wrocławskich banków w pierwszym terminie dostaliśmy wypełnionych tylko 7. Prosiliśmy o przyznanie deweloperom i spółdzielniom mieszkaniowym ocen w skali od 1 do 5 (5 to ocena najwyższa). Banki miały ocenić tylko te firmy, których wiarygodność rzeczywiście sprawdziły. Po wielu staraniach udało się uzyskać odpowiedzi jeszcze od 6 kolejnych, tak więc łącznie 13 banków wzięło udział w sondażu, a były to: BGŻ, BZ WBK, Deutsche Bank, GE Bank Mieszkaniowy, ING Bank Śląski, Kredyt Bank, LG Petro Bank, Multibank Wrocław, Nordea Bank Polska, Rheinhyp-Bre, BPH PBK, PeKaO, PKO BP. Odpowiedzi nie udzieliły: BGK, BOŚ, PTF oraz Fortis Bank Polska. Na podstawie wypełnionych ankiet powstał poniższy ranking. Tabela „Złota dziesiątka” prezentuje firmy, które otrzymały największą liczbę ocen bardzo dobrych.

Wynik wynikowi nierówny

Prezentowany ranking jest pierwszą w kraju tego typu próbą oceny tego fragmentu rynku. Mieliśmy więc wiele wątpliwości dotyczących prezentacji wyników. Pierwsza trudność wynikała z faktu, iż nie wszystkie spółdzielnie czy deweloperzy otrzymali taką samą liczbę ocen. Były firmy, na których temat wypowiedział się tylko jeden bank. Były i takie, których liczba ocen sięgała ośmiu. Jeśli firma otrzymała kilka ocen o podobnej wartości, to sytuacja była jasna. Na tej bazie powstała tabela „Złota dziesiątka”. Firmy, które się tu znalazły, w opinii finansistów są godne polecenia. Inaczej jest, jeśli firma otrzymała tylko jedną czy dwie oceny. Gdy są one pozytywne, może to oznaczać zarówno że deweloper czy spółdzielnia znalazła klientów, którzy nie posiłkują się kredytem przy zakupie mieszkania (a więc większa liczba banków nie miała okazji dokonać jego oceny), jak i to, że ma podpisaną umowę o współpracy z bankami, w których jego klienci otrzymują najbardziej korzystne warunki kredytu. Możliwe jest także, że firma istnieje na rynku od niedawna, ma mało klientów i jeszcze niewiele banków mogło się wypowiedzieć w ankiecie na jej temat. Jeśli natomiast widzimy jedną negatywną ocenę, może to oznaczać, że firma nie spełniła kryteriów wymaganych przez dany bank, ale także to, że bank, z którym ściślej współpracuje i który mógłby wydać o niej lepszą ocenę, nie odesłał ankiety. Zatem szczególnie w wypadku firm, które otrzymały nie więcej niż dwie oceny, wynik powinien być traktowany jako wstępna wskazówka. Zastanawiająca może być również sytuacja, w której firma otrzymała oceny bardzo rozbieżne. Wyniki w tabeli nie zawsze odzwierciedlają aktualną sytuację firmy i oczywiście opinię o niej trzeba sprawdzić jeszcze w innych miejscach. Sytuacja na rynku nie jest stabilna i taka będzie na pewno w najbliższym czasie. Przy podejmowaniu ważnych decyzji nigdy dość przezorności.