Jestem z

Odbiór mieszkania z rynku wtórnego - poradnik

W momencie odbierania kluczy do kupionego mieszkania czy domu bardzo łatwo przeoczyć ważne sprawy. Dlatego do tego wydarzenia warto się gruntownie przygotować, żeby wszystko wyglądało tak, jak było umówione ze sprzedającym.

Odbiór mieszkania z rynku wtórnego - poradnik

Nareszcie w domu

W momencie odbierania kluczy do kupionego mieszkania czy domu bardzo łatwo przeoczyć ważne sprawy. Dlatego do tego wydarzenia warto się gruntownie przygotować, żeby wszystko wyglądało tak, jak było umówione ze przedającym.


Zanim odbierzemy klucze do naszego mieszkania od poprzednich właścicieli, najlepiej spisać sobie na kartce wszystkie rzeczy, które warto sprawdzić. Pewne sprawy możemy załatwić dużo wcześniej, dlatego przed przystąpieniem do aktu notarialnego i odbiorem kluczy do mieszkania upewnijmy się, czy wiemy, co tak naprawdę kupujemy.

Sprawdzanie parametrów mieszkania

Jeżeli pojawią się jakieś wątpliwości, czy stan faktyczny odpowiada dokumentom, należałoby to sprawdzić jeszcze przed przystąpieniem do umowy. W danych mógł wkraść się błąd albo np. budynek mógł być przebudowywany. Warto np. rozstrzygnąć ewentualne wątpliwości co do tego, czy mieszkanie ma dokładnie tyle metrów, ile wynikałoby z głoszenia i dokumentacji.

Poza tym, jeżeli kupując dom widzimy, że niektóre jego części były przebudowywane lub w inny sposób zmieniane (np. garaże, nadbudówki, komórki gospodarcze itp.), dobrze jest dowiedzieć się, czy poprzedni właściciele uzyskali na te zmiany wszystkie niezbędne pozwolenia lub zgłoszenia. W przeciwnym raziemoże okazać się, że kupiliśmy samowolę budowlaną. To samo dotyczy np. ogrzewania gazowego, którego instalacja wymaga pozwolenia na budowę, a które bywa zakładane nielegalnie. Jeżeli kupujemy dom z ogrodem, zawsze trzeba też zażądać wytyczenia granic nieruchomości w terenie, bo może okazać się, że nasza działka kończy się dużo wcześniej niż stoi płot. W sprawdzeniu, czy nieruchomość jest prawidłowo odgraniczona od działek sąsiadów, może nam pomóc geodeta.

Pośrednik nie mierzy

Jeżeli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym poprzez biuro pośrednictwa, warto wiedzieć, że w ofertach często odawane są tylko przybliżone parametry mieszkania. O tym, że zdarzają się różne rozbieżności, świadczy np. opisany na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury przypadek, który trafił do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Pomimo tego, że jest on dosyć szczególny, konkluzja jest taka, że pośrednik nie ma obowiązku dodatkowego omierzenia nieruchomości. Komisja rozpatrywała sytuację, kiedy klientka kupiła lokal, którego powierzchnia, według ogłoszenia opublikowanego przez pośrednika, miała wynosić 42 m kw. Ta powierzchnia została określona przez pośrednika na podstawie starego (wydanego kilka lat wcześniej) zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.
Przed transakcją pośrednik doradzał klientce, aby poczekała na aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, jednak kupująca nalegała na szybkie zawarcie umowy. Już po transakcji otrzymała ona od spółdzielni zaświadczenie, że mieszkanie ma w rzeczywistości tylko 40,6 m kw.

W spółdzielni wyjaśniono jej, że dawniej powierzchnia tego mieszkania faktycznie określona została na 42 m kw., jednak od tamtego czasu zmieniły się przepisy dotyczące zasad pomiaru i dlatego powierzchnia wskazana na zaświadczeniu uległa zmianie. Kupująca zażądała zmiany ceny mieszkania i zarzuciła pośrednikowi, że wprowadził ją w błąd. Komisja zwróciła jednak uwagę na to, że pośrednik określił powierzchnię mieszkania na podstawie wiarygodnego dokumentu i uznała, że nie naruszył on ani przepisów prawa, ani standardów zawodowych. Dlatego jeżeli z jakichś powodów mamy wątpliwości co do wielkościmieszkania czy domu, powinniśmy sami zmierzyć powierzchnię albo poprosić o tę usługę rzeczoznawcę.

Przekazanie kluczy

Kiedy już rozstrzygniemy wszystkie wątpliwości co do parametrów mieszkania i umówimy się z właścicielem co do warunków sprzedaży, pamiętajmy o sprawdzeniu, czy wszystko wygląda zgodnie z naszymi ustaleniami. Robi się to podczas odbioru mieszkania, z którego warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Nie ma ogólnie stosowanego wzorca takiego protokołu, dlatego to, co się w nim znajdzie, zależy wyłącznie od stron go podpisujących. Im bardziej szczegółowo wszystko opiszemy, tym lepiej, nigdy bowiem nie wiadomo, w jakiej sytuacji takie zapisy mogą się przydać.

Protokół powinien zawierać co najmniej:

  • datę i miejsce podpisania
  • dokładne dane osób podpisujących protokół (w przypadku osób reprezentujących poprzedniego właściciela należy zadbać, aby miały one odpowiednie pełnomocnictwo)
  • datę, numer i tytuł umowy, której dotyczy protokół
  • szczegółową informację o tym, co jest przedmiotem protokolarnego przekazania (mieszkanie, dom itp.)
  • wskazanie stanu wszystkich liczników zainstalowanych w mieszkaniu
  • wyszczególnienie i dokładne opisanie szystkich wad, usterek, niezgodności z umową, które zostały stwierdzone podczas przekazania; warto na odbiór wybrać się z aparatem fotograficznym, żeby udokumentować stan mieszkania – w takim przypadku w protokole powinna znaleźć się wzmianka o sporządzeniu dokumentacji zdjęciowej
  • informację o ilości przekazanych kluczy
  • informację o przekazanych dokumentach
  • opis przekazanego wraz z mieszkaniem/ domem wyposażenia (ewentualnie informacje o jego stanie)
  • podpisy osób uczestniczących w przekazaniu

Magazyn rzeczy niepotrzebnych

Podczas samego odbioru mieszkania powinniśmy zwrócić uwagę na to, czy poprzedni właściciel zostawił te elementy wyposażenia, na które byliśmy z nim umówieni, np. szafy zabudowane lub kuchenkę i czy zabrał wszystko, co obiecał. Na rynku wtórnym czasami zdarza się, że sprzedający, korzystając z okazji, pozostawiają w opuszczanym mieszkaniu rzeczy, które są im niepotrzebne, a w dodatku zniszczone i nowym właścicielom również się nie przydadzą. Pół biedy, jeżeli są to drobiazgi. Gorzej, gdy w mieszkaniu zastaniemy połamany stół czy zjedzoną przez korniki szafę, bo jeżeli nie zażądamy od sprzedających wywiezienia ich, będziemy musieli sami zatroszczyć się o dodatkowy transport.

Dlatego powinniśmy obejrzeć nie tylko samo mieszkanie, ale również piwnicę czy strych, gdzie mogły pozostać rzeczy gromadzone od pokoleń. Jeżeli zastaniemy mieszkanie zagracone, warto jest wpisać do protokołu dodatkowy termin, do którego właściciel ma usunąć te rzeczy. Jeżeli mimo tego zapisu ich nie zabierze, mając protokół będziemy mogli próbować na drodze sądowej obciążyć go kosztami opróżnienia lokalu i wywiezienia rzeczy na wysypisko.

Z drugiej strony zdarzają się również osoby nadgorliwe, które nie tylko zabiorą swoje meble, ale również powykręcają klamki, kontakty czy wyniosą drzwi wewnętrzne. Co do zasady to, co jest trwale związane z nieruchomością stanowi, zgodnie z kodeksem cywilnym, jej część, więc nie powinno być zabierane, chyba że strony umówią się inaczej. Powinniśmy również sprawdzić klucze, które dostaniemy od poprzedniego właściciela. Oczywiście będziemy chcieli wymienić wszystkie zamki, ale zanim to zrobimy, sprawdźmy, czy mamy komplet, czy możemy otworzyć nie tylko drzwi do mieszkania, ale również do piwnicy lub jakiegoś schowka.

Dokumenty i liczniki

W przypadku odbioru mieszkania kupionego na rynku wtórnym warto poprosić dotychczasowego właściciela o sporządzenie kopii dokumentów dotyczących nieruchomości, np. książeczek z rachunkami czy wcześniejszych uchwał wspólnoty mieszkaniowej, bo może np. okazać się, że niedawno była podjęta uchwała o remoncie dachu i jego koszty będą obciążały już nowego właściciela.

Powinniśmy również zadbać o spisanie stanu liczników, a także o odebranie od sprzedającego pisemnego oświadczenia (może ono znaleźć się w umowie sprzedaży), że nie zalega on z płatnościami na rzecz spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej czy też dostawców mediów (wody, gazu, elektryczności itp.). Wprawdzie kupujący mieszkanie nie powinien być obciążany zadłużeniem poprzedniego właściciela z tytułu opłat dla zarządcy czy też opłat za media (chyba że zadłużenie z tego tytułu jest zabezpieczone hipoteką wpisaną do księgi wieczystej, co zdarza się sporadycznie), jednak w praktyce zadłużenie poprzedniego właściciela może powodować kłopoty, niekiedy bowiem zdarza się, że np. gazownia nie chce zawrzeć z nowym właścicielem umowy o dostarczanie gazu, dopóki nie ureguluje on dotychczasowego zadłużenia. Najlepiej w samej umowie napisać, od którego momentu koszty utrzymania lokalu ponosi kupujący i wskazać, żeby właśnie w momencie przekazania mieszkania spisać np. stan liczników.

Rękojmia

Jeżeli nie wszystko uda nam się wychwycić podczas odbioru mieszkania i dopiero po pewnym czasie okaże się, że mieszkanie ma jakieś wady czy usterki, pamiętajmy, że przysługują nam pewne prawa wynikające z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli sprzedający będzie zapewniał, że stan mieszkania jest dobry, a potem okaże się, że ogrzewanie nie działa, to powinien teoretycznie odpowiadać z tytułu rękojmi.

Często jednak w umowach kupujący świadcza, że zna stan mieszkania i nie będzie miał pretensji z tytułu rękojmi, co zamyka drogę do ewentualnych roszczeń. Warto wiedzieć, że taki zapis jest kwestią negocjacji i możemy doprecyzować, o jakie wady czy usterki chodzi. Rękojmia przysługuje nam na podstawie kodeksu cywilnego i aby z niej skorzystać, nie są konieczne w umowie przeniesienia własności lokalu żadne specjalne zapisy. Odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi ma miejsce zarówno w przypadku tzw. wad fizycznych (np. cieknący dach, nieszczelne okna), jak i w przypadku wad prawnych (np. obciążenie lokalu hipoteką).

Pamiętajmy jednak, że nie przysługuje nam żadne roszczenie z tytułu wady, o której wiedzieliśmy przed sprzedażą. Możemy mieć pretensje tylko o te rzeczy, które zostały przed nami zatajone. Kupujący, jeżeli sprzedawane mieszkanie ma wady, może albo zażądać ich usunięcia (jeżeli to możliwe), albo zażądać od sprzedawcy obniżenia ceny, albo też odstąpić od umowy. Prawo do odstąpienia od umowy sprzedaży będzie nam służyć jednak tylko wtedy, gdy wady są istotne, a sprzedawca nie usunął ich w terminie. Uprawnienia z tytułu rękojmi budynku przysługują 3 lata od daty wydania. Ważne jednak jest to, aby odpowiednio wcześniej zawiadomić sprzedającego o wadach – powinno to nastąpić w ciągu 1 miesiąca od daty wykrycia tych wad (najlepiej zrobić to na piśmie, listem poleconym).

Podobne artykuły