Jestem z

Jak rozmawiać z deweloperem

Z Jerzym Pękalskim, doradcą na rynku nieruchomości, rozmawiamy o tym, jak wśród wielu ofert znaleźć najlepszą dla siebie i jak rozmawiać z deweloperem, żeby wynegocjować korzystne warunki zakupu nowego mieszkania lub domu.

Negocjacje z deweloperem

\"\" Z Jerzym Pękalskim, doradcą na rynku nieruchomości, rozmawiamy o tym, jak wśród
wielu ofert znaleźć najlepszą dla siebie i jak rozmawiać z deweloperem, żeby
wynegocjować korzystne warunki zakupu nowego mieszkania lub domu.

Od czego zacząć poszukiwanie mieszkania na rynku pierwotnym, żeby nie utonąć w gąszczu reklam i ogłoszeń?

Najlepiej od ustalenia naszych priorytetów i rozmowy z rodziną. Na początek powinniśmy zastanowić się, gdzie chcemy mieszkać i dlaczego zależy nam na takiej właśnie lokalizacji. Czy najważniejsza jest dla nas odległość do pracy, szkoły dzieci, czy będziemy je dowozić samochodem, czy potrzebujemy dostępu do komunikacji miejskiej? A może najbardziej zależy nam na bliskości lasu, parku, terenów rekreacyjnych? Warto zaznaczyć sobie na mapie lokalizacje, które z powyższych względów najbardziej nam odpowiadają, co zawęzi obszar poszukiwań i wyeliminuje część ofert. Następnie trzeba sprawdzić, którzy deweloperzy budują w interesujących nas miejscach. Kiedy porównamy nasze kryteria z ofertą deweloperów, okaże się, że nie mamy już do czynienia z ponad setką ofert, ale np. z dziesięcioma. Niestety wiele osób zaczyna od chodzenia po targach mieszkaniowych, po wystawach, od przeglądania wszystkich ofert bez określenia celu tych poszukiwań.

Nie należy iść do dewelopera, będąc nieprzygotowanym. Kolejnym krokiem powinno być zastanowienie się nad tym, jakie nieruchomości nas interesują, jaka powierzchnia, na którym piętrze, z iloma pokojami, z garażem czy bez? Czy ważny jest dla nas np. plac zabaw, bo jeżeli mamy dzieci w wieku szkolnym, to już niekoniecznie. Najlepiej spisać sobie rzeczy, na których nam zależy, w punktach, żeby wiedzieć, o co pytać i czym się interesować.

W reklamach bardzo często można spotkać się z określeniami: apartament, luksusowa inwestycja, prestiżowe miejsce. To może budzić wątpliwości, czy taka nieruchomość jest w zasięgu naszych możliwości finansowych. Czy mimo to warto spotkać się z takim deweloperem?

Oczywiście, że warto, ponieważ w reklamach pewne określenia są bardzo często nadużywane. Na pewno powinniśmy najpierw sami szczerze odpowiedzieć sobie na pytanie, na co nas stać, sprawdzić swoją zdolność kredytową, policzyć, jaką zaliczkę bylibyśmy w stanie zapłacić z własnych środków itp. Jeszcze w ubiegłym roku na rynku było tak, że sprzedawały się niemal wszystkie mieszkania na rynku pierwotnym do 500 tysięcy zł, ale w tej chwili najbardziej poszukiwane są mieszkania do 200 tysięcy zł. Mało kto patrzy na inne zalety, głównym parametrem jest cena. Dlatego należy uważnie czytać oferty, ponieważ bardzo często zdarza się, że deweloperzy podają cenę netto, co jest dopisane mniejszym drukiem gdzieś z boku.

Jeżeli ceny w wybranych lokalizacjach są dla nas zbyt wysokie, to należy się zastanowić, czy nie zainteresować się ofertami w odleglejszej lokalizacji. Jeżeli założyliśmy, że i tak będziemy dojeżdżać samochodem, to może warto przejechać te kilka kilometrów więcej, ale zapłacić mniej za mieszkanie lub dom.

O co pytać tych wyselekcjonowanych przez nas deweloperów?

U dewelopera sprawdzamy, czy inwestycja ma pozwolenie na budowę, na jakim etapie są przygotowania, kiedy planowany jest termin rozpoczęcia inwestycji, kiedy zakończenia, czy przewidywany jest wzrost ceny, a jeżeli tak, to o jaki procent. Namawiam do zrobienia sobie tabeli i wypunktowania zalet oraz wad poszczególnych ofert, żeby potem łatwiej było je porównać. Można też zrobić dodatkową rubrykę z rzeczami, które nie były w naszych priorytetach, ale które dodatkowo są w ofercie i dobrze byłoby mieć. Np. jeden deweloper może oferować darmowe miejsce parkingowe, drugi drzwi wewnętrzne, a u trzeciego dostaniemy komórkę lokatorską.

U dewelopera zapoznajemy się również z projektem budowlanym wykonawczym, który szczegółowo opisuje, z jakich materiałów będzie zbudowana inwestycja. Nigdy nie należy poprzestawać na informacji, że mieszkanie zostanie oddane w standardzie deweloperskim, bo to może oznaczać wszystko. Deweloper może nam dać najtańsze okna z najtańszego przedziału cenowego, a może dać lepsze. Z tym wszystkim trzeba się dokładnie zapoznać i później przypilnować, żeby wszystkie te parametry zostały wpisane do umowy. 90 proc. rzeczy zawiera projekt budowlany, ale inne trzeba dodatkowo opisać. Warto zainteresować się, jak wszystko będzie mierzone, czyli wg jakiej normy będą dokonywane pomiary gotowego już lokalu do odbioru. W umowie, którą podpiszemy z deweloperem, powinien znaleźć się jak najdokładniejszy opis mieszkania, które chcemy kupić, nie tylko ilość metrów, pokoi, które piętro, ale również materiały, z jakich ma być ono wybudowane, najlepiej w formie załącznika precyzyjnie opisującego cechy danego materiału, tj. rodzaj, typ, marka, producent.

Warto jest również zadbać o wpisanie, że wszystko ma być wykonane zgodnie z projektem wykonawczym, a jeżeli do projektu zostaną wprowadzone jakieś zmiany, to deweloper powinien nas o tym zawiadomić. W umowie powinny się znaleźć również wszystkie te kwestie, które uda nam się wynegocjować.

Co jest najtrudniejsze do wynegocjowania u dewelopera?

Najtrudniej jest zmienić cenę. Warto jednak pamiętać, że nie jest ona ściśle związana z ilością metrów kwadratowych, ale składa się z kilku elementów. Deweloper chętniej da nam coś w zamian, zrobi jakąś zmianę w umowie niż zejdzie z ceny. W niektórych inwestycjach wszystkie mieszkania mają te same ceny za metr, ale w innych zależy ona od piętra, od strony świata, rozkładu. Oczywiście jest to pewien chwyt marketingowy, bo średnia musi się zgadzać. Jeżeli któreś jest trochę tańsze, to inne musi być droższe, ale jest to już jakiś punkt zaczepienia do podjęcia rozmów. W ostatnich latach bardzo trudno było rozmawiać z deweloperami, bo to oni dyktowali warunki. Na szczęście teraz sytuacja znacznie się poprawiła i można już pewne rzeczy negocjować. Warto pamiętać, że „jakość” tych rozmów, czyli chęć i podejście do negocjacji to też dla nas jakaś wskazówka. Nie kończymy przecież kontaktów z deweloperem na podpisaniu umowy; musi on jeszcze wybudować to mieszkanie, uwzględnić poprawki, potem jest jeszcze okres gwarancji. Jeżeli od początku deweloper jest dla nas nieprzyjemny, na nic nie chce się zgodzić i trudno o czymkolwiek z nim rozmawiać, to lepiej poszukać kogoś innego.

Poza tym powinniśmy dać sobie czas na oswojenie się z umową, przemyślenie wszystkiego. Jeżeli nie jesteśmy przyzwyczajeni do analizowania umów, nie wahajmy się poszukać pomocy fachowca, który nam pomoże i wskaże jej słabe punkty.

Powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na to, czy w zapisach proponowanej umowy jesteśmy traktowani po partnersku, co widać np. po wysokości kar umownych i czy są one równoważne dla obu stron. Bardzo często zdarza się, że na klienta nakładane są olbrzymie kary, a deweloper może np. za 3-proc. odszkodowaniem oddać klientowi pieniądze i sprzedać mieszkanie komuś innemu z zyskiem. I byli na rynku tacy deweloperzy, którzy – wykorzystując kilkudziesięcioprocentowy skok cenowy – tak właśnie robili.

Jakie rzeczy mamy szansę wynegocjować?

Możliwe są te, które nie wymagają zmiany pozwolenia na budowę, np. przesunięcie ścianek działowych, gniazdek elektrycznych, przesunięcie ujęcia gazu, wody itp. Dodatkowy kanał wentylacyjny to może już być problem, ale wszystko zależy od skali przedsięwzięcia. Jeżeli jest to jakaś większa budowa, na której pewne rzeczy robi się standardowo, to pojedyncze zmiany zawsze wprowadzają zamieszanie. W ostatecznym rozrachunku mogą nie opłacać się deweloperowi i dlatego nie będzie on chciał wyrazić na nie zgody. Poza tym wszelkie poprawki to dodatkowe koszty. Np. jeżeli ktoś wykonuje sto takich samych parapetów, to tnie deski na sto, ale jeżeli jeden z nich ma być inny, to od razu robi się zamieszanie. Deweloper ma taniej, bo wszystkie materiały zamawia w wielkich woluminach i jeśli koniecznie chcemy mieć coś innego, to musimy pamiętać, że najczęściej będzie to osobne zamówienie i osobna cena. Warto wtedy skalkulować, czy nam się to opłaci, czy nie.

Na pewno zawsze należy zagwarantować sobie w umowie samą możliwość dokonywania zmian. Wielu z nas nie ma wyobraźni przestrzennej i dopiero jak stajemy w pokoju, to zauważamy, że nie da się w nim obrócić, dlatego dobrze jest umówić się z deweloperem co do terminu, do którego możemy zgłaszać ewentualne zmiany.

Czym powinniśmy się jeszcze zainteresować przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie?

Warto wybrać się na wycieczkę w wybrane miejsce i sprawdzić, co jest w okolicy, ponieważ nie wszystko da się wyczytać z mapy. Parę lat temu szukaliśmy ze znajomym działek budowlanych, pojechaliśmy obejrzeć interesujący nas teren pod Wrocławiem. Na pierwszy rzut oka wszystko wyglądało pięknie, ale przy działkach była droga, która prowadziła do zagajnika. Podeszliśmy zobaczyć, co tam się kryje i okazało się, że stary, rozpadający się kurnik. Oczywiście od razu usłyszeliśmy zapewnienie, że ma on zostać wyburzony, bo jest zniszczony i żeby się o to nie martwić. Byłem tam niedawno, po 12 latach: kurnik stoi odnowiony, jeszcze większy niż wtedy, niedaleko pobudowano nowe, piękne domy, ale jak zawieje wiatr od strony zagajnika, to śmierdzi w całej okolicy! Dlatego zawsze namawiam swoich klientów, żeby obejrzeli również okolicę, bo może sąsiad ma zakład kowalstwa artystycznego i panowie stukają młotkami od rana do wieczora albo zakład regeneracji akumulatorów. Oczywiście należy również obejrzeć plan zagospodarowania, czy obok działki, na której ma powstać inwestycja, nie planuje się budowy obwodnicy, a jeżeli nam to nie przeszkadza, to czy będzie zjazd z tej obwodnicy i czy będziemy mogli z niej korzystać. Może się bowiem okazać, że następny zjazd planowany jest za kilkanaście kilometrów, a my będziemy mogli tylko patrzeć na mijające nas samochody, ale nie wjechać. Warto też zwrócić uwagę na dokładne usytuowanie danej nieruchomości wobec drogi. Czasami deweloperzy w adresie inwestycji wpisują główną ulicę, do której jednak trzeba będzie dojść w kaloszach, bo działkę będą oddzielały jakieś chaszcze.

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę?

Uważam, że zawsze warto jest porównać ofertę dewelopera z rynkiem wtórnym w tej okolicy, ponieważ jeśli lokujemy w coś \"\" pieniądze, to byłoby dobrze, żeby w najbliższej przyszłości nie straciło to na wartości. Trzeba mieć na względzie, jaki jest rozwój miasta, co będzie remontowane, bo w życiu zdarzają się różne rzeczy. Ludzie chorują, rozwodzą się, są zmuszeni do zmiany pracy i w rezultacie sprzedaży mieszkania. Dlatego trzeba również rozważyć taką kwestię, czy to mieszkanie będzie można korzystnie sprzedać, jeżeli zajdzie konieczność. Jeśli mieszkania na rynku wtórnym w tej okolicy trzymają się w cenie i niewiele odbiegają od cen nowych, to znaczy, że jest to dobra okolica, w której nic takiego się nie działo. Jednak jeżeli mieszkania na rynku wtórnym są dużo tańsze, to warto zainteresować się dlaczego. Tak było kiedyś z Kozanowem, na którym mieszkania dobrze się sprzedawały, ale przyszła powódź, pokazała wady tych domów i w tej chwili deweloperzy już nie interesują się tymi terenami. Ceny mieszkań na rynku wtórnym też świadczą o okolicy.

Czy warto czytać fora internetowe, na których można znaleźć opinie o deweloperach?

Na pewno warto przeczytać, zapoznać się z innymi opiniami, ale niekoniecznie należy wszystkiemu wierzyć. Bardziej polecałbym osobiste zainteresowanie się wcześniejszymi inwestycjami. Możemy pojechać i zobaczyć, jak wygląda poprzednia inwestycja, czy deweloper zrobił, co obiecał, czy budynek jest otynkowany, czy na osiedlu są chodniki, oświetlenie, droga dojazdowa, czy tylko postawiony jest budynek, a wokół błoto. Czasami wystarczy popatrzeć, jak prowadzona jest aktualna inwestycja, czy coś się na niej dzieje, czy kręcą się robotnicy, czy są dostawy. Jeżeli na działce zdążyła urosnąć trawa, bo deweloper za te pieniądze wykańcza jeszcze poprzednią budowę, a tutaj nikt nie przychodzi pracować, teren jest tylko ogrodzony, to powinien to być dla nas sygnał ostrzegawczy.

Warto zagwarantować sobie w umowie, żeby wpłacane pieniądze miały wyraźne odzwierciedlenie w rzeczywistym postępie robót na budowie, czyli były związane z konkretnymi wpisami w dzienniku budowy. Zasady powinny być przejrzyste: kolejne raty wpłacamy po wpisie w dzienniku budowy, że coś zostało ukończone. Jeżeli nic takiego się nie stało, to nie płacimy. Dlatego nawet gdy na targach pokazywane są piękne wizualizacje, ale teren budowy od miesięcy zarasta trawą, to lepiej jest się wstrzymać z podpisywaniem umowy z deweloperem i poczekać, aż rzeczywiście coś zacznie się dziać. Istotne jest to, co powiedzieliśmy wcześniej – czy deweloper uzyskał już prawomocne pozwolenie na tę konkretną budowę.

Czy powinniśmy wierzyć, że po wybudowaniu osiedle będzie wyglądało tak jak na pokazanej nam wizualizacji?

Trzeba sprawdzić w projekcie budowlanym, czy była to tylko wizualizacja, piękny obrazek w reklamie, czy rzuty są takie same, czy projekt obowiązuje na całość, łącznie z zagospodarowaniem terenu. Pewne rzeczy mogą być robione w drugim etapie i wtedy trzeba się dowiedzieć, kiedy to nastąpi. Jeżeli deweloper najpierw buduje wszystkie domy, oddaje je po kolei do użytku, a na końcu dopiero zamierza wybudować drogę dojazdową, to znaczy, że czekają nas miesiące, a może nawet lata chodzenia w kaloszach po błocie. Trzeba wszystko posprawdzać: czy na osiedlu będą chodniki, oświetlenie, czy zostaną posadzone drzewa, czy może wspólnota będzie musiała sama zadbać o zagospodarowanie terenu i sama za wszystko zapłacić. Deweloper wybuduje tylko to, co jest w projekcie budowlanym, a nie to, co jest na obrazku w reklamie. Nierzadko są to niestety dwie zupełnie inne sprawy.

Rozmawiała Anna Andrusyszyn-Wojtasik

Podobne artykuły