Jestem z

Jak kupować mieszkania na rynku wtórnym - Przewodnik

Najgorszym doradcą przy zakupie jakiejkolwiek nieruchomości jest pośpiech. Na szczęście we Wrocławiu skończył się już okres, kiedy mieszkania znikały w kilka dni i kupujący znowu mają czas na przemyślenie swoich decyzji.

Krótki przewodnik dla kupujących mieszkania na rynku wtórnym

Mieszkanie z drugiej ręki

Anna Andrusyszyn - Wojtasik

Najgorszym doradcą przy zakupie jakiejkolwiek nieruchomości jest pośpiech. Na szczęście we Wrocławiu skończył się już okres, kiedy mieszkania znikały w kilka dni i kupujący znowu mają czas na przemyślenie swoich decyzji. A jest o czym myśleć. W tym numerze podpowiadamy, jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym, jakie dokumenty sprawdzić i kogo spytać o radę.

Niezależnie od tego, czy chcemy korzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, czy decydujemy się na samodzielne poszukiwanie, warto wiedzieć, co powinno być zrobione i ułożyć sobie plan działania, żeby niczego nie przeoczyć. Dobrze jest przy tak ważnej decyzji skorzystać z porad fachowców, którzy mogą pomóc nam np. ocenić stan techniczny nieruchomości, możliwości wprowadzenia zmian w lokalu, sprawdzą dokumenty czy przygotują umowę.

Wizja lokalna

Przed zakupem używanego mieszkania możemy zasięgnąć opinii fachowca z branży budowlanej, który oceni rzeczywisty stan techniczny nieruchomości i ewentualne możliwości jego przebudowy. Warto zorientować się, jakie mogą być przybliżone koszty remontu, czy będziemy np. musieli wymienić wszystkie instalacje oraz czy ściana, którą chcielibyśmy zburzyć, nie jest przypadkiem ścianą nośną budynku. Jeśli planujemy współpracę z architektem lub projektantem wnętrz, skonsultujmy się jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie z nimi.

Za zgodą właściciela nieruchomości możemy uzyskać dodatkowe informacje u zarządcy nieruchomości, np. jakie są opłaty miesięczne, czy istnieje fundusz remontowy, kiedy planowane są ewentualne remonty klatki schodowej lub dachu. Warto, jeżeli mamy taką możliwość, porozmawiać też z przyszłymi sąsiadami.

Bardzo wiele osób popełnia ten błąd, że przed zakupem mieszkania koncentruje się wyłącznie na samym wnętrzu, zapominając o okolicy. Tymczasem powinniśmy również rozejrzeć się, czy w pobliżu znajdują się sklepy, szkoła, przedszkole, przystanki komunikacji miejskiej. Okolicę warto obejrzeć nawet kilkakrotnie, o różnych porach dnia i w różne dni tygodnia, ponieważ może ona zupełnie inaczej prezentować się rano, a zupełnie inaczej w godzinach wieczornych, kiedy wszyscy wracają do domów i zaparkowanie samochodu w promieniu kilometra okazuje się niemożliwe.

W urzędzie miasta należy zorientować się, jak wyglądają miejscowe plany zagospodarowania i jakie plany wobec tego miejsca ma miasto, ponieważ może okazać się, że np. dopuszczona jest budowa hipermarketu na sąsiedniej działce i wtedy dobrze jest zastanowić się, czy takie sąsiedztwo nie będzie nam przeszkadzało. Trzeba to zrobić zwłaszcza wtedy, kiedy w pobliżu naszej nieruchomości znajdują się jakieś niezagospodarowane, puste miejsca.

Sprawdzanie stanu prawnego

Kolejnym krokiem przed zakupem mieszkania powinno być sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Wszystkie najważniejsze informacje na ten temat znajdziemy w księdze wieczystej, która jest prowadzona dla każdej nieruchomości osobno i stanowi coś w rodzaju jej metryki. Wyjątkiem są mieszkania spółdzielcze własnościowe, które zazwyczaj nie mają założonej księgi wieczystej – w takim wypadku niezbędnych informacji udzieli nam (za zgodą aktualnego lokatora) biuro spółdzielni.

Księgi wieczyste znajdują się w sądzie rejonowym, w którego okręgu znajduje się dana nieruchomość. Każda ma swój numer. Księgi mogą być prowadzone zarówno w formie papierowej, jak i w formie elektronicznej. W tym ostatnim przypadku przeglądanie księgi wieczystej odbywa się na ekranie komputera. Księga wieczysta składa się z czterech działów, w których zapisane są różne informacje na temat nieruchomości. W dziale pierwszym znajdziemy opis nieruchomości, czyli np. na jakiej ulicy jest położona, jaką ma powierzchnię itp.

Dział drugi zawiera informacje o tym, kto jest jej aktualnym właścicielem. Tutaj możemy przekonać się, czy osoba, która chce sprzedać nam nieruchomość, ma do tego prawo. Czasami zdarza się, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, np. gdy ktoś nie przeprowadził postępowania spadkowego, a nieruchomość odziedziczył po rodzicach czy dziadkach. Może się również zdarzyć, że przez opieszałość sądu (taka procedura może trwać nawet pół roku) nie został on jeszcze wpisany jako nowy właściciel. Wtedy w księdze znajdziemy tylko adnotacje o wpłynięciu wniosku o wpis nowego właściciela, natomiast w samej księdze będzie figurował jeszcze poprzedni właściciel. Żeby uzyskać bardziej szczegółowe informacje, będziemy musieli zajrzeć do akt księgi wieczystej, które są niejawne i będziemy do tego potrzebowali pisemnej zgody właściciela.

W dziale trzecim są wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych. Tutaj znajdziemy informacje np. o ciążącej na nieruchomości służebności, co może np. oznaczać, że sąsiad ma prawo przechodzić albo przejeżdżać przez nasz ogródek, a także o innych ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością. Niekiedy do księgi wieczystej wpisuje się informacje o zawartej wcześniej umowie przedwstępnej albo o przysługującym komuś prawie pierwokupu.

Z działu czwartego dowiemy się, czy na nieruchomości nie ciążą żadne hipoteki. Jeżeli kupimy mieszkanie z ustanowioną hipoteką, możemy zostać zmuszeni do spłaty długu, który do nas nie należy. Tu też warto zwracać uwagę nie tylko na rzeczywiście wpisane do księgi hipoteki, ale również na tzw. wzmianki o złożonych wnioskach, bo czasem sąd nie zdąży wpisać hipoteki, ale jest już informacja o złożonym wniosku. Żeby ustalić ich treść, trzeba również zajrzeć do akt.

Warto sprawdzanie księgi wieczystej zlecić fachowcowi, który zna się na prawie, ponieważ każda drobna informacja, a nawet kolor podkreślenia ma określone znaczenie. Numer wzmianki podkreślony kolorem czerwonym oznacza, że wzmianka kryjąca się pod tym numerem została już wykreślona. Księgę należy przejrzeć dwukrotnie: pierwszy raz po wyborze mieszkania, a drugi raz tuż przed samą transakcją kupna, najlepiej w tym samym dniu. Przed zakupem mieszkania należy też sprawdzić, jakie osoby są w nim zameldowane. Możemy zażądać od właściciela aktualnego zaświadczenia z Wydziału Ewidencji Ludności Urzędu Miasta, lub – za jego zgodą – sprawdzić to samemu. Prawo wglądu do ewidencji ludności przysługuje również licencjonowanym pośrednikom, nie potrzebują oni do tego zgody właściciela.

Umowa przedwstępna

Jeżeli nie możemy od razu zakupić upatrzonego mieszkania, ponieważ np. czekamy na przydzielenie kredytu przez bank, warto jest podpisać tzw. umowę przedwstępną, która jest „przyrzeczeniem” zawarcia umowy ostatecznej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje nam możliwość domagania się na drodze sądowej zawarcia umowy sprzedaży na wypadek, gdyby druga strona próbowała się wycofać. W tej sytuacji będziemy mogli sądownie zmusić drugą stronę do wywiązania się z obietnicy i sprzedania nam nieruchomości. Obie strony mogą również podpisać umowę przedwstępną na zwykłej kartce papieru, bez wizyty u notariusza. Taka umowa również będzie ważna, jednak nasze uprawnienia w przypadku wycofania się sprzedającego będą dużo mniejsze. Taka umowa da nam jedynie prawo domagania się od niesłownego właściciela odszkodowania lub kary umownej, pod warunkiem że pamiętaliśmy o tym, żeby taką ustalić i wpisać do umowy.

Umowa przedwstępna powinna zawierać dokładne dane kupującego i sprzedającego, wyraźne postanowienie, że strony zamierzają podpisać umowę sprzedaży, podstawowe dane samej nieruchomości, takie jak: adres, numer księgi wieczystej itp., umówioną cenę sprzedaży i wszystkie inne warunki, które chcemy, żeby zostały uwzględnione, jak np. kary umowne, kwestie zadatku, odstępnego oraz terminu przekazania nieruchomości. Nie musimy obowiązkowo wpisywać terminu, w jakim ma być podpisana umowa ostateczna, ale warto przynajmniej ustalić zasady jego ustalania. Jeżeli termin zawarcia ostatecznej umowy nie zostanie wyznaczony w samej umowie przedwstępnej, to należy to zrobić w ciągu jednego roku od daty zawarcia tej umowy.

Zadatek lepszy niż zaliczka

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej najczęściej musimy wpłacić zadatek lub zaliczkę. Trzeba przy tym pamiętać, że są to dwie różne sprawy. Jeżeli decydujemy się na zapłatę zaliczki, to oznacza, że z góry wpłacamy pieniądze na poczet ceny mieszkania i później odliczamy ją od całej sumy, którą mamy zapłacić. Jeżeli natomiast umowa nie dojdzie do skutku, to zaliczka teoretycznie podlega zwrotowi.

Nieco inaczej wygląda sytuacja z zadatkiem. Podobnie jak zaliczka, wpłacony zadatek też po zawarciu transakcji odlicza się od ostatecznej ceny sprzedaży. Jednak dodatkowo zadatek pełni funkcję kary umownej, która zabezpiecza wykonanie umowy przez obie jej strony. Jeżeli przy zawarciu umowy przedwstępnej został wręczony zadatek, a którakolwiek ze stron tej umowy będzie zwlekać z przystąpieniem do umowy ostatecznej, wtedy druga strona może odstąpić od umowy przedwstępnej bez potrzeby wyznaczania dodatkowego terminu. Jeżeli osobą naruszającą umowę przedwstępną jest sprzedający, wówczas kupujący może domagać się od niego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei jeżeli kupujący nie będzie chciał przystąpić do umowy przyrzeczonej, wtedy sprzedawca ma prawo zatrzymać sobie całą kwotę zadatku. Ustanowienie zadatku jest szczególnie ważne wtedy, gdy decydujemy się na podpisanie umowy przedwstępnej nie u notariusza. W takim przypadku zadatek jest w zasadzie jedynym zabezpieczeniem tej umowy, bo brak formy notarialnej pozbawia nas możliwości żądania przed sądem zawarcia umowy ostatecznej.

Na koniec notariusz

Tylko umowa sprzedaży nieruchomości zawarta u notariusza jest ważna. Warto pamiętać o tym, że notariusz nie jest przedstawicielem żadnej ze stron i nie reprezentuje interesów ani kupującego, ani sprzedającego. Nie ma on też obowiązku sprawdzenia stanu nieruchomości w księgach wieczystych. Jeżeli więc kupimy nieruchomość z wadą prawną, notariusz nie będzie za to ponosił odpowiedzialności, podobnie jak w przypadku, gdy w umowie będą zawarte niekorzystne dla nas zapisy (ale dopuszczalne z prawnego punktu widzenia). Lekkomyślnością więc jest podpisywanie jakiejkolwiek umowy, której nie konsultowaliśmy z prawnikiem. Niestety wielu kupujących sądzi, że wystarczającym zabezpieczeniem jest zawarcie umowy u notariusza.

Notariusz odpowiada jedynie za formę czynności prawnej, a także za jej zgodność z obowiązującym prawem. Za swoje czynności pobiera on wynagrodzenie (tzw. taksę notarialną), którego wysokości zależy od wartości nieruchomości, a maksymalny poziom jest określony przepisami rozporządzenia. To, kto ponosi koszty aktu notarialnego, jest kwestią umowną, jednak najczęściej przyjmuje się, że koszt ten obciąża kupującego. Notariusz, oprócz taksy notarialnej, pobiera też obowiązkowy podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. wartości nieruchomości)oraz opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej (200 zł). Zadba on też o złożenie wniosku do księgi wieczystej i wpisanie do niej nowego właściciela.

Przy pomocy pośrednika

Jeżeli kupujemy mieszkanie przez biuro nieruchomości, istotne jest, aby była to osoba mająca ważną licencję pośrednika oraz aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Nie bójmy się pytać o te dokumenty. Są one podstawą działalności każdego pośrednika i jeżeli ktoś nie chce nam ich pokazać, to należy po prostu zrezygnować z jego usług. Oczywiście w biurach licencjonowanych pośredników pracują również osoby bez licencji, które mogą nam, w imieniu pośrednika, np. zaprezentować ofertę, ale pamiętajmy, że umowę zawieramy tylko z osobą, która ma licencję i to ona jest odpowiedzialna za naszą prawidłową obsługę. Nic nie stoi na przeszkodzie, żebyśmy taką umowę pokazali również prawnikowi albo miejskiemu rzecznikowi praw konsumenta, który sprawdzi, czy nie ma w niej niedozwolonych zapisów (tzw. klauzul) i czy umowa w wystarczający sposób zabezpiecza nasze interesy. Pamiętajmy również, że prowizje pośredników nie są stałe – można je negocjować, zwłaszcza przy transakcjach o większej wartości.

Warto również unikać sytuacji, w której zarówno kupujący, jak i sprzedający są reprezentowani przez tego samego pośrednika, ponieważ interesy kupującego i sprzedającego są sprzeczne.

Najważniejszym zadaniem pośrednika jest znalezienie nam odpowiadającego naszym potrzebom mieszkania. Poza tym powinien on też zadbać o podstawowe zabezpieczenie transakcji. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje pośrednikom prawo wglądu m.in. do ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, rejestrów członków spółdzielni mieszkaniowych, a także do ewidencji ludności.

Dokładny zakres czynności związanych ze sprawdzeniem stanu prawnego nieruchomości powinien być zawsze wpisany do umowy, wyszczególnione powinno być zwłaszcza sprawdzenie księgi wieczystej i stanu zameldowania. Jeśli takich zapisów nie znajdziemy w proponowanej przez pośrednika umowie, powinniśmy domagać się ich umieszczenia.

Podobne artykuły