Nowelizacja Rekomendacji S zmniejszy dostęp do kredytów hipotecznych
W nowym roku wyższy VAT
oraz ograniczenia dla kredytobiorców
Początek 2011 roku przyniósł wyższą stawkę VAT na mieszkania i zmiany wprowadzone poprzez nowelizację tzw. Rekomendacji S. Jej nowe zapisy, które zaczną obowiązywać w bieżącym roku, mogą w znacznym stopniu ograniczyć możliwość wzięcia kredytu hipotecznego przez niektórych klientów banków – szczególnie tych, którzy do tej pory nie mieli zbyt dużej zdolności kredytowej.
Cele zmian
Rekomendacja, wydana na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy Prawo bankowe, stanowi zbiór dobrych praktyk dotyczących należności kredytowych finansujących nieruchomości i zabezpieczonych hipotecznie. Komisja Nadzoru Finansowego, która przyjęła nowelizację, podaje, że zawiera ona wytyczne służące zmniejszeniu ryzyka klientów, rzetelnej i dokładnej ocenie zdolności kredytowej, kontrolowaniu jakości portfela kredytowego oraz odpowiedniemu ustanawianiu zabezpieczeń. Nowelizacja ma na celu także dostosowanie zaleceń nadzoru do treści Rekomendacji T i istniejących zaleceń w Rekomendacji SII.
– Nowelizacja Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego ma za zadanie obniżenie ryzyka, które pociąga za sobą duży udział kredytów walutowych w portfelach kredytowych banków. Komisja uzasadnia swoją ingerencję, wskazując na niebezpieczeństwa związane z produktami powiązanymi z obcymi walutami: możliwość destabilizacji systemu bankowego w razie nagłego pogorszenia się spłacalności kredytów (w wyniku niekorzystnych zmian kursów walutowych i stóp procentowych na zagranicznych rynkach) oraz zagrożenia dla gospodarstw domowych, które w takiej sytuacji mogą nie udźwignąć zwiększonych kosztów obsługi długu – mówi Michał Kisiel, analityk Bankier.pl.
Strach miał wielkie oczy
Przez cały 2010 rok największe obawy budziły plotki mówiące o tym, że według nowych zapisów Rekomendacji S zostanie znacznie ograniczona możliwość przyznawania przez banki kredytów nominowanych w walutach obcych. Chodziło o wprowadzenie przepisu mówiącego o tym, że udział kredytów walutowych w portfelu kredytowym banków mógłby wynosić zaledwie jego 50%. W rzeczywistości okazało się, że pewne przyjęte zapisy rzeczywiście wpłyną na ograniczenia w tym zakresie, ale nie będą one jednak tak restrykcyjne jak się pierwotnie obawiano. Takie postawienie sprawy mogłoby dla niektórych banków oznaczać rewolucję – tych, które bazują na udzielaniu kredytów hipotecznych w walutach obcych, w szczególności we franku szwajcarskim. – Najwięcej kontrowersji wzbudzały propozycje zapisów dotyczących ograniczenia udziału kredytów walutowych w portfelach banków do 50%. Oznaczałoby to praktycznie wycofanie kredytów w euro i innych obcych walutach z ofert bankowych. Na szczęście te zapisy nie pojawiły się w projekcie nowelizacji. Banki są jednak zobowiązane ustalić we własnym zakresie takie limity – mówi Anna Wlazło z Hipotekaplus.pl.
Nowe zasady badania zdolności kredytowej
Wedle nowych przepisów banki do końca bieżącego roku będą musiały wprowadzić do swoich dotychczasowych procedur nowe zasady badania zdolności kredytowej klientów starających się o kredyt hipoteczny. – Bank, oceniając możliwości finansowe wnioskodawcy, który stara się o kredyt na 30 czy 40 lat, będzie sprawdzał, czy kredytobiorca podoła spłacie rat przy założeniu, że kredyt zostanie udzielony na ćwierć wieku. Oznacza to przeprowadzanie symulacji w oparciu o wyższe zakładane raty kredytowe, co bezpośrednio przełoży się na wyższe wymagania co do sytuacji finansowej kredytobiorcy. Co więcej, jeśli w okresie spłaty kredytu kredytobiorca wkroczy w wiek emerytalny, to bank powinien uwzględnić w badaniu zdolności kredytowej zmianę wysokości dochodu wnioskodawcy. Zmianie ulega także wskaźnik wydatków na obsługę długu w stosunku do dochodów netto używany podczas badania zdolności kredytowej na potrzeby kredytów w walutach obcych. Do tej pory kredytobiorca nie mógł przeznaczać na spłaty rat więcej niż 50% swoich dochodów netto lub 65%, jeśli jego dochody przekraczały średnią krajową (niezależnie od waluty kredytu). Zgodnie z nowymi zasadami wskaźnik ten zostaje obniżony do 42% dla kredytów walutowych – informuje Michał Kisiel, analityk Bankier.pl. Jednocześnie ekspert uspokaja, pokazując, że powyższe zmiany nie będą miały aż tak wielkiego znaczenia dla polskiego rynku kredytowego, a co za tym idzie – rynku nieruchomości: – Po pierwsze warto zaznaczyć, że znacząca większość obecnie udzielanych kredytów to kredyty w złotych. Dostęp do finansowania w walucie mają dziś przede wszystkim osoby lepiej sytuowane. Kredytobiorcy mogący pochwalić się wysokimi dochodami nie zostaną pozbawieni możliwości wykorzystania walutowego zobowiązania, lecz stawiane przed nimi wymogi spowodują, że będą mogli liczyć na niższą kwotę kredytu. Kredyt w złotych może stać się zatem atrakcyjniejszą opcją. Po drugie, zmiana formuły obliczania zdolności kredytowej w wypadku kredytów długoterminowych spowoduje spadek dostępności kredytu dla osób o przeciętnych dochodach. Rynek nieruchomości może odczuć tę zmianę w postaci zmniejszonego popytu, zwłaszcza na większe i droższe mieszkania – dodaje specjalista Bankier.pl.
– Zdolność kredytowa kredytów w euro i innych walutach obcych liczona będzie przy założeniu, że kredyt zaciągany jest na 25 lat. W praktyce zapis ten oznacza zmniejszenie zdolności kredytowej kredytobiorców o około 10%. Na przykład dwoje współkredytobiorców zarabiających łącznie 4000 zł netto miesięcznie może teraz liczyć na kredyt w euro w wysokości 260 000 zł. Po wprowadzeniu zmian w przepisach uzyskają oni tylko 235 000 zł. Bank będzie musiał także uwzględnić niższy dochód kredytobiorcy, jeśli w czasie spłaty kredytu wkroczy on w wiek emerytalny. Nie wiadomo jeszcze, w jaki sposób banki będą to oceniać. Po pierwsze, osiągnięcie wieku emerytalnego nie jest jednoznaczne z przejściem na emeryturę. Po drugie, w perspektywie kilkunastu czy kilkudziesięciu lat trudno nawet ocenić, jaka będzie granica wieku uprawniająca do świadczeń emerytalnych – wylicza Anna Wlazło z Hipotekaplus.pl.
Niewiele czasu na wdrożenie
Część zapisów znowelizowanej Rekomendacji S wchodzi w życie już za pół roku, jednak na wdrożenie tych najważniejszych (m.in. kluczowa Rekomendacja 11 o liczeniu zdolności kredytowej jak dla kredytu na 25 lat i o 42% limicie) banki mają czas do końca roku. Już za pół roku jednakże kredytodawcy będą musieli przeprowadzać testy skrajnych warunków rynkowych, zakładając spadek kursu złotego o 30% i wzrost stóp procentowych o 400 punktów bazowych, nie są to jednak nowości. Zapisy te znamy bowiem z Rekomendacji T, a w nowej Rekomendacji S zostały one po prostu powtórzone. Dodano, że testy te powinny być przeprowadzane co najmniej raz w roku (a „w razie zaistnienia istotnych zmian warunków rynkowych” częściej). Nie zabraknie pracy dla analityków, prawników i rzeczoznawców: banki powinny przygotować szereg procedur dotyczących m.in. monitorowania aktualnego stanu zadłużenia czy LTV kredytobiorców, czyli wskaźnika pokazującego, w jakim stopniu wartość pożyczki jest pokrywana przez wartość zabezpieczającego ją majątku kredytobiorcy – wyjaśnia Marcin Krasoń z Open Finance.
Starzy kredytobiorcy najbardziej odczują zmiany?
Jak się okazuje, zmiany procedur nie będą dotyczyły tylko przyszłych kredytobiorców i w nawet większym stopniu mogą one dotknąć osoby, które wzięły walutowe kredyty hipoteczne w latach ubiegłych. Zależy to jednak tylko i wyłącznie od polityki samych banków. Na baczności muszą się mieć osoby mające kredyt we franku szwajcarskim. Wiele kredytów walutowych zaciągniętych przed kilku laty (np. w latach 2006–2008) ma obecnie LTV dużo wyższe niż 100%, czasami nawet powyżej 150%. Bank, według Rekomendacji, może w takiej sytuacji zażądać dodatkowego zabezpieczenia kredytu (innej lub dodatkowej nieruchomości), renegocjować warunki umowy lub utworzyć dodatkowe rezerwy/odpisy. Z tych punktów tylko ten ostatni nie pogarsza sytuacji kredytobiorcy. Takie wymagania mogłyby stanowić cios dla większości gospodarstw, gdyż kredytowana nieruchomość często jest jedyną posiadaną. Wprowadzenie dodatkowych ubezpieczeń mogłoby z kolei nadwyrężyć wiele budżetów domowych – mówi Anna Wlazło z Hipotekaplus.pl.
VAT na dodatek
Niestety nowelizacja Rekomendacji S to nie jedyna zmiana, która w bieżącym roku może niekorzystnie wpłynąć na stan naszych portfeli. Od 1 stycznia 2011 roku obowiązywać zaczęły nowe, wyższe stawki VAT, co oczywiście ma także swoje przełożenie na rynek nieruchomości. Stawka podatku dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m kw. oraz domów poniżej 300 m kw. wzrosła z 7% do 8%; jeśli wielkość mieszkania i domu przekracza te rozmiary, to stawka podatku rośnie z dotychczasowych 7 do aż 23% za każdy dodatkowy metr.O ile więc dla mieszkania, którego koszt wynosił w zeszłym roku 200 000 zł, wzrost podatku o 1 pkt procentowy będzie oznaczał wzrost ceny o niecałe 2000 zł, to już chętni na lokale o powierzchni powyżej 150 m kw. będą musieli głębiej sięgnąć do kieszeni. Jak podaje Home Broker, nie powinno być ich jednak wielu, bowiem mieszkania o takich powierzchniach stanowią zaledwie 2% całego rynku mieszkaniowego w Polsce. Problem wzrostu stawek VAT może w największym stopniu dotknąć osób, które umowy kupna lokali podpisały w zeszłym roku, a nie zapłaciły jeszcze całej wynegocjowanej kwoty. – Płacąc za mieszkanie po 1 stycznia, można spodziewać się, że deweloper podniesie cenę stosownie do podwyżki stawki podatku od towarów i usług. Większość firm stosuje właśnie takie rozwiązanie, bo zezwala na to ustawa. Z drugiej strony stoją natomiast wyroki Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, które mówią o tym, że cena mieszkania powinna być z góry ustalona. Dlatego też koszty podwyżki podatku pośredniego nie powinny być przerzucane wprost na konsumentów – mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z Home Broker. Co z mieszkaniami, które jeszcze nie znalazły swoich nabywców? Tutaj sytuacja także zależna jest od dewelopera: jedni wykorzystują podwyżkę VAT do promocji, oferując mieszkania „po starych” cenach (sprzed 1 stycznia br.), natomiast inni podnoszą ceny, tak aby zbilansować sobie ten wzrost.
Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
Rafał Skrzatek
