Tendencje na rynku gruntów we Wrocławiu

Coraz ciaśniej w mieście

O tendencjach, cenach i popycie na rynku gruntów niezabudowanych we Wrocławiu rozmawiamy z rzeczoznawcami majątkowymi – Joanną Nogal i Pawłem Drelichem.

Ile było transakcji gruntami w mieście w ostatnich trzech latach?
Najwięcej, czyli 753 transakcje, odnotowaliśmy w 2006 roku. Rok wcześniej było ich 349, z kolei w 2007 roku nastąpił już wyraźny spadek i odnotowaliśmy 411 transakcji gruntami w mieście. Jednocześnie zaobserwowaliśmy, iż począwszy od 2005 roku coraz częściej jako grunty kupowane są działki zabudowane, których jedyną wartością dla kupującego jest lokalizacja, a wszystko, co na nich  stoi, z góry jest przeznaczone do wyburzenia. O ile w 2005  roku była to jeszcze skromna tendencja, to w latach kolejnych stawała się już coraz  bardziej widoczna. Jest to zjawisko dość naturalne, bo miasto ma ograniczony obszar i jeżeli maleje podaż niezabudowanych gruntów, to nowe  inwestycje zaczynają być prowadzone w miejscach wcześniej zabudowanych. 

Mówimy tu ogólnie o inwestycjach, niekoniecznie tylko o projektach deweloperskich. Coraz częściej  różni inwestorzy kupują lokalizację z możliwością wybudowania konkretnej  inwestycji, czyli z odpowiednim przeznaczeniem tego gruntu bez względu na to, czy jest on zabudowany czy nie. Dochodzi do takich dziwnych sytuacji, że ilość transakcji gruntami z budynkami przeznaczonymi do rozbiórki być może jest już większa od ilości budynków, które utrzymają swoją zabudowę, ale nie figurują w żadnych statystykach dotyczących gruntów niezabudowanych.

Jak zmieniały się ceny gruntów w ostatnich latach?
Średnia cena metra kw. gruntu niezabudowanego w 2005 roku wynosiła 192 zł. Najwyższe stawki osiągały działki położone na Starym Mieście i w obrębie południa. Im dalej od tych miejsc, tym ceny były niższe. 2006 rok zmienił tę konfigurację, ponieważ można było mówić już o trzech najdroższych miejscach we Wrocławiu: Stare Miasto, południe i plac Grunwaldzki. 2005 rok był jeszcze okresem zrównoważonego obrotu, ale już pomiędzy latami 2006–2007 ceny działek w mieście wzrosły o około 50 proc.

Średnia cena metra kw. w 2006 roku wynosiła 240 zł, natomiast w 2007 roku już 373 zł. Nie należy jednak tych liczb odnosić do konkretnych gruntów, ponieważ jest to tylko pewna miara statystyczna, która pokazuje wyłącznie wyraźną ogólną tendencję wzrostową cen działek w mieście. Warto w tym momencie również zwrócić uwagę na to, że w listopadzie 2006 roku miała miejsce wyjątkowa transakcja, której wartość wyniosła 370 mln zł, co stanowiło 1/3 łącznego obrotu gruntami. Chodzi o teren przy ul. Powstańców Śląskich, tzw. Centrum Południowe, który kupili Hiszpanie. Nie była to najwyższa cena za metr, jaka została zaoferowana w ostatnich latach, ale największa transakcja jeżeli chodzi o wartość. To wydarzenie zachwiało mocno statystykami. Później, w 2007 roku, nastąpiło już zmniejszenie ilości transakcji, powierzchni ogółem działek i  obrotu ogółem, natomiast zwiększyły się ceny. Gdyby pominąć w statystkach tę wyjątkową transakcję z 2006 roku, tendencja wzrostowa cen byłaby jeszcze wyraźniej widoczna.

Jak wygląda obecna sytuacja?
W tym roku ceny działek przestały rosnąć. W 2006 roku pojawiły się tzw. transakcje kominowe za jednorazowe stawki, które w dłuższej perspektywie nie utrzymały się i takich cen jak 8000 zł za metr kw. w listopadzie 2006 roku, 13 000 zł w grudniu 2006 roku i 7600 zł w listopadzie 2007 roku obecnie już nie ma. Natomiast widoczna korekta cen jednostkowych nastąpiła głównie w cenach mieszkań. Trzeba też stwierdzić, że jeżeli chodzi o ruchy cenowe, grunty zawsze są spóźnione w stosunku do nieruchomości. Obecnie w tych najdroższych obrębach po prostu nie ma transakcji, bo nie ma podaży, stąd nic nie można o nich powiedzieć.

Z tego, co zaobserwowaliśmy, do skutku nie doszły również niektóre przetargi miejskie, np. trzykrotnie nie było chętnych na zakup działki przy ul. Włodkowica. Jak do tej pory maksymalna cena metra kw. za grunt zarejestrowana w tym roku (do czerwca 2008) wynosiła 1572 zł na Wojszycach. Daje się za to zauważyć zjawisko stopniowego wyrównywania cen w mieście. Począwszy od 2006 roku zainteresowanie inwestorów gruntami zaczęło się przesuwać w stronę granic miasta i nagle tereny, które do tej pory były bardzo tanie, czyli np. Mokra, Leśnica, Stabłowice, zaczęły drożeć.

Z jednej strony wpłynęło na to inwestowanie w osiedla mieszkaniowe w tych rejonach, a z drugiej bardzo niska podaż gruntów w centrum miasta, gdzie ilość miejsc, na których można budować, jest znacznie ograniczona i ta tendencja będzie  się jeszczewyostrzać. Poziom cen we Wrocławiu wyrównuje się. O ile przedtem tym „kominem” było Stare Miasto, południe i plac Grunwaldzki, o tyle teraz zainteresowanie inwestorów rozszerzyło się na obrzeża. Niemniej ceny gruntów przy granicy miasta nigdy nie osiągną tak wysokich cen jak w ścisłym centrum.   naliczyliśmy zaledwie 6 takich rejonów. Są to: Opatowice, Świniary, Rędzin, Mokra, Żar i Ratyń. Jednocześnie o ile jeszcze w 2006 roku zainteresowanie inwestorów gruntami wyraźnie przesuwało się w stronę granic Wrocławia, o tyle już w 2007 roku można było zaobserwować, że zakupy gruntów wyszły poza Wrocław.

Które kierunki są najbardziej atrakcyjne dla inwestorów?
Inwestycje widać praktycznie wszędzie. Atrakcyjne tereny dla inwestorów znajdują się nawet do 30 km od granic Wrocławia w każdym kierunku. Na południu to Św. Katarzyna, Żórawina, Kobierzyce, Biskupice (tam w tej chwili powstają budynki mieszkaniowe wielorodzinne), Pietrzykowice i obszar Kątów Wrocławskich, dalej cały szereg gmin  w powiecie średzkim, gmina Miękinia (tutaj jest bardzo dużo gruntów dzielonych przez gminę pod inwestycje).

Najsłabiej jest na obszarze  Świniar, bo znajdują się tutaj pola irygacyjne, ale już za Świniarami Oborniki cieszą się przecież dużym zainteresowaniem. Dalej Wisznia Mała, Malin, Rogoż, gdzie są głównie działki pod domy jednorodzinne plus pojedynczy deweloperzy, którzy wykupują duże działki pod całe osiedla. Trochę tańszy jest trójkąt pomiędzy drogą na Poznań a drogą na Warszawę, ale potem mamy już Wilczyce, Kiełczów, które są bardzo  modnymi terenami pod inwestycje, dlatego grunty w Kiełczowie kosztują ponad 200 zł za metr kw. Dalej jest gmina Czernica, gdzie jest budowanych sporo domów jednorodzinnych, Marcinkowice i Stanowice (tam pojawia się nie ylko budownictwo jednorodzinne, ale i komercyjne). Jak widać, prawie wszędzie wokół Wrocławia  coś jest budowane.

Jaka jest różnica w cenie pomiędzy gruntami w mieście a poza miastem?
To zależy od konkretnych miejsc, np. w Wysokiej ceny są porównywalne do cen w samym Wrocławiu, ale dalej już spadają. Jeżeli przy granicy miasta cena za grunt wynosi 250–300 zł za metr kw., to już 15 km od Wrocławia spada do około 100–120 zł, ale nie wszędzie, ponieważ np. w Obornikach Śląskich ze względu na to, że jest to miasto, ceny działek kształtują się na poziomie 250–300 zł za metr kw.

Jakie działki kupują inwestorzy prywatni, którzy myślą o budowie własnego domu?
W samym Wrocławiu przeważnie poniżej 1000 metrów kw., coraz częściej wybierane są małe działki, takie po 500–600 metrów kw. Tam, gdzie można jeszcze kupić grunt za 200–250 zł za metr kw., poszukiwane są większe działki, na których można postawić w miarę duży dom, mające po 1000–1200 metrów kw. Takie transakcje zdarzają się na Kowalach, Jerzmanowicach, Marszowicach, Pawłowicach, Zgorzelisku, Polanowicach, w Widawie, Stabłowicach. W tych rejonach można jeszcze znaleźć duże działki w dobrej cenie, ale jeżeli pojawia się jakaś transakcja na Ołtaszynie czy Oporowie, to zazwyczaj dotyczy gruntu wielkości 600 metrów kw. lub mniejszego. Generalnie tendencja jest taka, że inwestorzy indywidualni kupują mniejsze działki niż jeszcze kilka lat temu.

Jaka część ze wszystkich kupowanych działek to zakupy małych gruntów pod budownictwo jednorodzinne?
W tym roku, jak do tej pory, są to 53 transakcje na 87 ogółem.

A deweloperzy?
Deweloperzy zazwyczaj szukają działek powyżej 3000 metrów kw. W latach 2005–2007 zdecydowana większość wszystkich transakcji gruntami dotyczyła działek pod budownictwo mieszkaniowe. W 2005 roku było to 68 proc., w 2006 roku 57 proc. (zaznaczmy jednak, że w 2006 roku miała miejsce specyficzna sytuacja, bo pojawiło się bardzo dużo transakcji działkami pod budowę dróg i to trochę zaburzyło statystykę), a w 2007 roku aż 75 proc. pod budownictwo mieszkaniowe. Najmniej działek jest kupowanych pod przemysł. Takie transakcje pojawiają się głównie w miejscach, na których ten przemysł jest już obecny i na starych terenach buduje się nowe obiekty, ale nie jest  to też przemysł ciężki. Produkcja niemal całkowicie wyszła poza Wrocław.

Nie kupuje się w mieście działek z myślą o produkcji, gdyż takie obiekty powstają poza miastem wzdłuż tras komunikacyjnych, zwłaszcza w specjalnych strefach ekonomicznych.Jakie są prognozy dla wrocławskiego  rynku nieruchomości niezabudowanych na najbliższe lata? Na pewno będzie się utrzymywał trend wykupywania działek zabudowanych, na których można postawić nowe obiekty, a stare wyburzyć. Podobnie jak na rynku mieszkań nastąpi korekta cen, ale należy też spodziewać się dalszego ich wyrównywania, czyli podwyżek w tych rejonach, w których dotychczas było najtaniej i stawki za metr kw. znacznie odstawały od reszty w mieście. Zyskiwać będą takie tereny jak Strachowice, Jerzmanowo, Jarmołtów, Żerniki, Wojnów, Swojczyce, Sołtysowice, Psie Pole, Zgorzelisko, Pawłowice, Świniary, Rędzin, Pracze, Mokra, Żar.

Korekta powinna raczej dotyczyć cen w rejonach, które są obecnie modne, czyli Partynice, Borek, aj, Biskupin, Zalesie. Bardzo wiele będzie tu zależało od poprawy komunikacji w mieście. Co z tego, że na Partynicach powstało olbrzymie osiedle, jeżeli nie poszła za tym infrastruktura i z Partynic do centrum miasta na odcinku, który ma zaledwie 3 km, jedzie się około godziny. Prywatni inwestorzy pobudowali obiekty, ale nie pojawia się przy tym żadna infrastruktura drogowa. Podobne problemy są z wyjazdem z Biskupina, który stał się odciętą enklawą. Patrząc na remonty dróg i rozwój komunikacji, najbardziej obiecująco wygląda zachodnia część Wrocławia, a jeżeli zostanie zrealizowana AOW, to powinna ona również wpłynąć na wartość działek w tej części miasta. Ceny gruntów będą podążały za drogami i infrastrukturą, ponieważ we Wrocławiu ciągle są miejsca, do których ciężko dojechać i które trzeba skanalizować, co już powoli następuje.