O aktualnej sytuacji na rynku kredytowym rozmawiamy z Maciejem Koszelińskim i Tomaszem Pizurem z portalu Hipotekaplus.pl

Czy odetchnęli Panowie z ulgą, że 2009 rok jest już za nami?

Ubiegły rok nie okazał się wcale tak zły, jak zakładały to niektóre prognozy i analizy. Oczywiście był to rok, który wiele nauczył całą branżę, przede wszystkim spoglądania z dystansu na sytuację. Z naszej perspektywy był to rok wielu nerwowych ruchów ze strony banków. Niektóre z nich wykonały bardzo ostre cięcia personalne, jednak teraz obserwujemy, że sytuacja się uspokoiła i banki z powrotem starają się odbudować wcześniejszą strukturę

Czy w porównaniu z poprzednimi okresami zmieniła się w zeszłym roku liczba osób poszukujących kredytu?

Zainteresowanie kredytami hipotecznymi wśród klientów było duże, ale ich możliwości mniejsze. W ubiegłym roku w ofercie banków nie funkcjonował tak szeroko kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, a wiele osób chciało uzyskać pełne finansowanie. Jeżeli nie zgromadziły one wymaganego przez bank wkładu własnego, musiały zrezygnować z kredytu.
Był to czas bardziej banku niż klienta. Klienci musieli się decydować na wyższe marże, dodatkowe zabezpieczenia dla banków, a sukcesem okazywało się już samo uzyskanie kredytu. Oczywiście nadal są klienci wymagający, którzy mają wiele atutów sprawiających, że bank stara się o nich.

Czy widoczne od kilku miesięcy otwieranie się banków na klienta jest tylko medialne czy prawdziwe?

Od połowy ubiegłego roku niektóre banki zaczęły liberalizować politykę finansową i odwilż faktycznie nastąpiła, choć czasami wyglądało to bardziej jak badanie sytuacji. Generalnie, z miesiąca na miesiąc da się odczuć coraz lepszy nastrój w bankach i coraz większą chęć udzielania kredytów.

Czy zauważyli Panowie, że banki mniej przychylnie patrzyły na osoby chcące wziąć kredyt na inwestycję, której budowa dopiero się rozpoczyna?

Dawniej było tak, że można było sprzedać tak zwaną „dziurę w ziemi”. W roku 2009 duża część banków absolutnie nie chciała finansować inwestycji będących w początkowej fazie budowy. W najgorszym wypadku musiał to być stan surowy zamknięty, a najlepiej, gdyby inwestycja już była odebrana. Banki zaczęły też selekcjonować deweloperów i dokładniej sprawdzać ich sytuację finansową. Ci, których darzyły mniejszym zaufaniem, byli pod tym względem ograniczani. Mówiąc wprost: wniosek mógł zostać odrzucony z tego powodu, że bank nie chciał finansować zakupu mieszkania w inwestycji konkretnego dewelopera.

Czy taka praktyka się już skończyła?

Nie do końca. W niektórych bankach w dalszym ciągu występuje selekcja pod kątem deweloperów i zaawansowania inwestycji. Teraz jest o tyle ciekawszy okres, że pojawiły się nieruchomości już ukończone, które banki z kolei będą chciały kredytować. Można się zatem spodziewać, że te gotowe mieszkania będą się sprzedawały.

A jak wygląda obecnie rynek kredytowy?

Marże są zdecydowanie wyższe niż wcześniej, kiedy były w granicach nawet 1 proc., natomiast stopy referencyjne oscylowały wokół 2,5 proc. Teraz marże plasują się w okolicach 3 proc. np. w walucie, a stopy są na poziomie ok. 0,5 proc. Przy takim prostym porównaniu może się wydawać, że jest podobnie w związku z tym, że łączne oprocentowanie jest zbliżone. Nie jest tak jednak do końca, ponieważ mówimy o sytuacji obecnej, a jeśli stopy procentowe wzrosną, to sytuacja się zmieni - osoby, które brały kredyt w ostatnich miesiącach, będą musiały liczyć się z wyższym oprocentowaniem.

A kiedy to będzie miało miejsce?

To pytanie trzeba zadać bankom centralnym, bo odpowiedź zależy od tego, jak poszczególne kraje będą sobie radzić z efektami zawirowań końca roku 2008. Logika podpowiada, że jeżeli do tej pory obniżano stopy procentowe, stymulując rynek, to musi w pewnej chwili nastąpić stopniowe studzenie rynku.

Ale to nie kwestia 1–2 miesięcy?

Kiedyś moglibyśmy powiedzieć w sposób zdecydowany, patrząc na nasze doświadczenie i na przeprowadzone analizy rynku, że absolutnie nie będzie się to działo w tak krótkich okresach, jak miesiąc czy dwa, ale po ostatnich wydarzeniach trudno jest cokolwiek jednoznacznie przesądzać. Tylko na przełomie ostatniego roku LIBOR 3M, na którym opiera się w większości banków oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich, spadł ponaddwukrotnie (od 0,65 proc. do 0,25 proc.), co było związane z ostatnimi decyzjami Banku Centralnego w Szwajcarii. Kiedy stopy znowu wzrosną, dobrym wyjściem dla kredytobiorcy będzie refinansowanie kredytu lub renegocjowanie umowy z własnym bankiem. Trzeba jednak zauważyć, że banki się przed tym zabezpieczyły poprzez ograniczenie wcześniejszej spłaty. Może się więc okazać, że kredytobiorcy będą zmuszeni pogodzić się z wyższym oprocentowaniem.

W zeszłym roku kredyty we frankach szwajcarskich były najbardziej pożądane. Co się zmieniło od tego czasu?

Straciły one na popularności, bo są trudno dostępne. Rynek kredytów walutowych zaczął się koncentrować na kredytach w euro. Aktualnie, ze względu na marże, które banki proponują, i na niskie stopy referencyjne euro stało się bardziej dostępne i popularne niż frank. Pamiętamy, że parę dobrych lat temu to właśnie od euro rozpoczęły się kredyty walutowe i teraz można powiedzieć, że nastąpił powrót do tej waluty. Frank w dalszym ciągu funkcjonuje, ale jest trudniej osiągalny. Jeśli banki mają w swojej ofercie kredyty w euro i we frankach, to marża w euro jest zawsze trochę niższa, co zachęca do sięgania po tę właśnie walutę.

Gdyby Panowie porównali kredyty w złotówkach, frankach i euro, to czy jednak nadal ten we frankach jest najkorzystniejszy?

Wybór waluty to nie jest jakiś stały ranking: frank–euro–złotówka. Dla jednych najlepszy będzie kredyt w złotówkach, dla innych – w walucie obcej.

Dla kogo najlepsza jest złotówka?

Dla osoby, która ma możliwość spłacić kredyt w miarę szybko, a także tej, która boi się ryzyka kursowego. Jeśli ktoś chce się czuć bezpiecznie, to lepiej wziąć kredyt w złotówkach i wtedy można spać spokojniej. My zawsze radzimy przeanalizować swoją sytuację zawodową i swoje podejście do ryzyka. Osoba biorąca kredyt w złotówkach unika ryzyka związanego z wahaniami kursów walut i przy założeniu w miarę stabilnych cen nieruchomości w ostateczności zawsze może ją sprzedać i wycofać się z inwestycji. Istnieje też opcja wynajmu. Taką strategię na przetrwanie trudniejszego okresu można było zobaczyć w poprzednim roku, bo pojawiło się więcej nieruchomości pod wynajem, które pierwotnie nie były przeznaczone do tego celu. Wynajem to alternatywa dla osób, które chcą przeczekać niełatwy czas.

Jak na rynek kredytowy wpłynęło wprowadzenie w życie 1 lipca 2009 roku Rekomendacji S II?

Zmieniło się sporo, bo od tego dnia można spłacać kredyt hipoteczny bezpośrednio w walucie, w której został on udzielony. Wcześniej, przy zaciąganiu kredytu np. we frankach szwajcarskich, bank uruchamiał go w złotówkach, przeliczając walutę po aktualnym kursie kupna. Dzięki temu sporo zarabiał na tak zwanym spreadzie walutowym. Zostało to jednak uregulowane przez KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) właśnie przez wprowadzenie Rekomendacji S II.
Z jednej strony jest ona szansą dla kredytobiorców, gdyż umożliwia spłacanie kolejnych rat kredytu bezpośrednio w walucie kredytu, czyli np. w euro. Można w ten sposób ograniczyć koszt spreadu. Z drugiej strony należy wziąć pod uwagę inne koszty, które się z tym wiążą, np. koszt aneksu do umowy kredytowej (opłata jednorazowa wynosi od 100 do 500 zł) czy założenie konta walutowego w danym banku (koszt jego utrzymania jest znacznie wyższy niż koszt konta osobistego).

Czy to znaczy, że w praktyce to się po prostu nie opłaca?

W okresie, kiedy zaczęły się zawirowania walutowe, banki podwyższyły swoje spready, broniąc się przed bardzo niekorzystną sytuacją. Zatem możliwość spłaty kredytu w tej samej walucie, w której się go wzięło, brzmi zachęcająco, bo ogranicza tę praktykę banków. Nasz zapał może ostudzić uwzględnienie poprzednio wspomnianych kosztów, a także czasu i stresu związanego z zakupem waluty w odpowiedniej cenie.
Rozwiązanie to jest szczególnie korzystne dla tych kredytobiorców, którzy zarabiają w euro, bo wcześniej dostawali oni od swojego pracodawcy gotówkę w euro, musieli ją wymienić na złotówki i spłacić kredyt w złotówkach, a ich kredyt był z kolei później denominowany do euro albo do franka po kursie ustalonym przez bank. Cały ten proces był dla nich oczywiście kłopotliwy, bo musieli zarobione euro wymienić i kredyt stawał się automatycznie droższy. Zatem umożliwienie im spłaty kredytu w euro to ograniczenie zarówno kosztów, jak i czasu.
Natomiast, jak wiadomo, w Polsce nie ma wielu osób, które zarabiają w euro. W przypadku osób zarabiających w złotówkach korzyść ze spłaty kredytu w walucie nie jest już tak oczywista.

Kończąc rozmowę na temat roku 2009, co mogą Panowie powiedzieć o programie „Rodzina na swoim”?

Był on bardzo popularny, szczególnie w związku z licznymi medialnymi informacjami na jego temat. Dlatego klienci dopytywali się o ten kredyt preferencyjny.

Panowie nie mają o tym programie dobrego zdania?

Nie mamy – ponieważ może się on okazać korzystny w ściśle określonych sytuacjach, ale w większości przypadków kredytobiorcy mogliby wybrać lepsze dla siebie rozwiązanie w postaci kredytu walutowego albo kredytu złotówkowego w standardowej ofercie.
Ten kredyt był bez wątpienia popularny w 2009 roku, natomiast jego sprzedaż nie była tak wysoka, jak mógłby sugerować szum medialny. Ponadto banki wykorzystywały sytuację, żeby zwiększyć swoje zyski – w tym samym banku można było wziąć kredyt bez dopłat z niższą marżą niż w opcji z dopłatami.

To po co w takim razie brać kredyt w programie „Rodzina na swoim”?

Jeśli ktoś spełniał założenia wymagane w tym programie (a przypominamy, że trzeba spełnić wiele warunków) i chciał zamknąć cały kredyt w dość krótkim okresie oraz mógł uzyskać kredyt w banku dającym marżę zbliżoną do marży kredytu bez dopłat, to wtedy miało to sens i było opłacalne. Sporo ograniczeń programu sprawiało, że decydowano się jednak na kredyt na dłuższy okres, np. w walucie. Nagłaśnianie „Rodziny na swoim” w mediach sprawiło jednak, że wiele osób uparcie dążyło do wzięcia kredytu w ramach tego programu.

Przejdźmy do sytuacji aktualnej. Obecnie klientom rozpoczynającym proces starania się o kredyt pośrednik zawsze doradza, żeby zostawili sobie ok. 2–3 miesiące na załatwienie formalności kredytowych. Czy rzeczywiście tak długo trzeba czekać na decyzję banku?

W okresie boomu istniały duże problemy z szybkością weryfikacji wniosków kredytowych, stąd trzeba było zostawić sobie co najmniej tyle czasu. Teraz w większości banków jest lepiej, jednak my zawsze w czasie rozmowy z klientami uprzedzamy o czasie, który jest potrzebny bankowi na sprawdzenie wniosku i podjęcie decyzji o przyznaniu kredytu oraz wypłaceniu pieniędzy.

Ile realnie czasu może trwać droga od złożenia przez kredytobiorcę wniosku po weryfikację go przez bank, podpisanie umowy i wypłatę pieniędzy?

Na pewno te 2–3 miesiące to rozsądna sugestia pośrednika, choć oczywiście wszystko można załatwić w krótszym czasie. Natomiast jeśli ktoś ma taką możliwość, to my zachęcamy do tego, aby rozpoczął działania odpowiednio wcześnie. Działy analiz najbardziej obleganych banków – tych, które posiadają dobrą ofertę kredytową i świetnie ją reklamują – mają sporo pracy i proces weryfikacji wniosków się wydłuża. Łatwiej też wtedy o pomyłki.

Czy coś się zmieniło w 2010 roku pod tym względem?

Reminiscencje kryzysowe spowodowały, że niektórzy analitycy uważniej patrzą na wiele czynników pod kątem prawnym, technicznym. Bywa więc, że podstawowe dokumenty są niewystarczające i bank prosi o dodatkowe informacje, co z pewnością przyczynia się do wydłużenia czasu weryfikacji wniosku. Sugerujemy naszym klientom składanie wniosków w dwóch, a nawet w trzech bankach, ponieważ zdarza się, że klient teoretycznie spełnia wymogi, a dany bank i tak nie udzieli mu kredytu. Wtedy pozostaje szansa na otrzymanie kredytu w innym banku. Wiąże się to co prawda z większymi formalnościami, dokumentacją do zebrania i dłuższym czasem, ale mamy pewność, że kredyt w którymś z banków otrzymamy.

Jakich dodatkowych dokumentów bank może zażądać?

Bywa, że banki proszą o dodatkowe dokumenty potwierdzające nasze zarobki albo stan prawny nieruchomości, ale częściej analitycy po prostu dokładniej sprawdzają podstawowe dokumenty kredytowe.

Czy bank może odmówić kredytu, ponieważ cena za mieszkanie jest według niego za wysoka, mimo że dzieje się to w sytuacji, gdy kupujący i sprzedający faktycznie taką cenę transakcji uzgodnili?

Tak, bardzo często zdarzały się takie sytuacje, zwłaszcza przy droższych nieruchomościach.

Czy z rynkiem małych mieszkań jest podobnie?

Przy mniejszych nieruchomościach banki aż tak bardzo nie weryfikowały cen. Więcej rozbieżności było przy nieruchomościach drogich, ekskluzywnych, dużych, których ceny mocno wywindowano w górę.

W ilu bankach można uzyskać kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości?

Wiele banków oferuje taki kredyt w złotówkach. W walucie w kilku bankach można uzyskać pełne finansowanie, a nawet kredyt na 110 proc. wartości nieruchomości. Wiąże się to jednak z wyższymi kosztami kredytu.

Co się ruszyło w kwestii kredytów w 2010 roku?

Wcześniej były pewne ograniczenia w finansowaniu osób prowadzących działalność gospodarczą. Banki wybierały sobie tylko tych klientów, którzy mieli umowę o pracę, najlepiej na czas nieokreślony. Teraz banki zaczynają się otwierać na osoby prowadzące działalność gospodarczą. Widać też pewne symptomy odwilży w ofertach banków, w tym więcej opcji pełnego finansowania.
Ponadto wszystko wskazuje na to, że w tym roku banki będą kłaść większy nacisk na kredyty hipoteczne, czego nie robiły w 2009 roku, kiedy to większa część finansowania przeznaczona była na inne produkty.

Czy ma to związek z tym, że Polacy jednak spłacają kredyty hipoteczne?

Oczywiście! Banki kalkulowały, że znacznie wzrośnie ryzyko związane z kredytami hipotecznymi, a okazało się, że nie jest tak źle – ludzie pilnują comiesięcznej spłaty kredytu.

Jakie jeszcze ważne zmiany nastąpiły?

Na rynku zauważa się sygnały przemian: uznawanie dochodu w obcej walucie, obniżki marż. Nie ma co prawda szaleńczej walki o klienta między konkurencyjnymi bankami, ale widać, że działania banków zmierzają właśnie w tę stronę.

Czego Panowie spodziewają się po tym roku? Czy to będzie nadal rok przejściowy, rok stabilizacji?

Nastroje mamy raczej pozytywne i oczekujemy większego ruchu niż był do tej pory. Nie spodziewamy się co prawda powrotu boomu, ale z optymizmem spoglądamy w przyszłość. Duże znaczenie ma tu rok 2012, czyli rok Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej, dzięki którym wszystkie inwestycje się rozwijają i panuje lepsza atmosfera na rynku finansowym oraz na rynku nieruchomości.

Jakie mają Panowie rady na koniec naszej rozmowy dla przyszłych kredytobiorców?

Trzeba mieć mocne nerwy i wszystko na spokojnie przekalkulować. Należy wejść do gry jako świadomy gracz. Prawda jest taka, że banki i tak muszą udzielać kredytów, a dokładnie analizując ich oferty i swoją sytuację – możemy znaleźć korzystną opcję.

Anna Andrusyszyn-Wojtasik

Anna Andrusyszyn-Wojtasik