Raty kredytów hipotecznych maleją, jednak wpływ na to ma nie tylko kurs walutowy. Dzięki spadkom ruchomej części oprocentowania raty kredytów mogą być niższe nawet o jedną czwartą – twierdzą analitycy Finamo.

Według wyliczeń KNF na początku tego roku wartość kredytów hipotecznych zaciągniętych w walutach wynosiła prawie 140 mld zł, czyli 63 proc. wszystkich kredytów mieszkaniowych. W minionym roku największy przyrost zanotowały kredyty w złotych, bo aż o 28 proc. w porównaniu ze wzrostem zobowiązań walutowych, który wyniósł zaledwie 3,3 proc. To skutki zacieśniania polityki kredytowej przez KNF i banki, które stały się ostatnio regulatorem naszego rynku mieszkaniowego. Popularność zobowiązań złotowych rosła mimo faktu, że kredyt w złotych wciąż pozostaje najdroższym spośród trzech najczęściej wybieranych walut (złotówka, frank i euro).

Nie zmienia to faktu, że kredytobiorcy, którzy na początku 2009 roku zaciągnęli kredyty hipoteczne zarówno we franku szwajcarskim, euro, jak i w złotówce, mogą być dziś zadowoleni. Miesięczna wysokość zobowiązania spadła we wszystkich trzech przypadkach, najbardziej w odniesieniu do kredytów w euro, które w ostatnich miesiącach zdominowały kredyty walutowe zaciągane przez Polaków. Na początku 2009 roku rata takiego kredytu wynosiła 1752 zł (kredyt na 300 tys. zł, 30 lat), natomiast obecnie oscyluje wokół 1319 zł. Oznacza to spadek raty aż o 24,7 proc. Całkiem sporo staniały także kredyty w złotych – o niecałe 16 proc. Najmniej (choć zawsze) zmalała rata kredytu we franku: o 6 proc.

Finamo zauważa, że zaoszczędzone 300–400 zł miesięcznie to nie zasługa tylko i wyłącznie kursu walutowego. Wręcz przeciwnie: w małym stopniu zależy to od niego – gdyby nie uwzględniać kursu walutowego, raty zmalałyby o tylko nieco mniej: 22,5 proc. w przypadku euro i 4,7 proc. w przypadku franka.

Okazuje się, że kluczowy wpływ na raty kredytów w ostatnich kilkunastu miesiącach miał nie kurs walutowy, a koszt pieniądza na rynku międzybankowym mierzony jako EURIBOR w przypadku euro, LIBOR CHF w odniesieniu do franka i WIBOR w przypadku złotych. Obniżanie stóp procentowych do historycznych rekordów – 1 proc. w Eurolandzie, 0,25 proc. w Szwajcarii i w końcu 3,5 proc. w Polsce – oraz poluźnianie polityki monetarnej przez banki centralne, tak aby pieniądza było dużo na rynkach, sprawiło, że koszt pozyskania finansowania gwałtownie zmalał.

Trzymiesięczny EURIBOR w styczniu 2009 roku wynosił niecałe 2,9 proc., a w lutym tego roku zaledwie 0,66 proc., czyli ponad 4-krotnie mniej. Trzymiesięczny LIBOR CHF zmalał z poziomu 0,64 proc. do 0,25 proc., a WIBOR 3M z 5,88 proc. do 4,17 proc. Trzy powyżej wymienione wskaźniki są najczęściej ruchomą częścią oprocentowania, którą bank naliczy klientowi przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Część nieruchomą stanowi marża banku.

Zakładając, że średnia marża dla kredytu w euro w styczniu 2009 roku wynosiła 2,9 proc., oprocentowanie zobowiązania zaciągniętego w tamtym czasie spadło do dziś z 5,76 proc. do 3,56 proc. W przypadku franka był to spadek z 4,05 do 3,65 proc., a dla złotego z 7,78 do 6,07 proc.

Co więcej – jak dodają analitycy Finamo – kredytobiorcy powinni spać w najbliższym czasie spokojnie, nie martwiąc się o raty ich kredytów, jeśli rynek walutowy będzie stabilny. W najbliższych 6 miesiącach nie należy spodziewać się podwyżek stóp procentowych w strefie euro i w Szwajcarii – kraje te wciąż nie są pewne, że wyszły już w pełni z recesji. Natomiast na przełomie III i IV kwartału można spodziewać się decyzji RPP o podwyżce stóp na niewielką skalę, o 0,25 pkt proc., warto jednak zwrócić uwagę, że obecny poziom WIBOR 3M jest i tak wyższy niż wynosi główna stopa procentowa (3,5 proc.).

Paweł Satalecki, analityk Finamo

Źródło: Finamo, obliczenia na 11.02.2010 r. Dane dla kredytu na 300 tys. zł, raty równe, okres 30 lat