Porządki w „Rodzinie”

O zmianach w programie „Rodzina na swoim”, aktualnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych i tzw. ustawie antyspreadowej rozmawiamy z Tomaszem Pizurem, prezesem firmy doradczej HipotekaPlus.pl i Tomaszem Koczwarą, doradcą kredytowym.

W sierpniu weszła w życie nowelizacja ustawy o programie „Rodzina na swoim”. Co się zmieniło?

Zmiany mają służyć stopniowemu wygaszaniu programu do końca 2012 roku. Przede wszystkim zmniejszyły się limity cen mieszkań, które kwalifikują się do zakupu z dopłatami rządowymi. Dotychczas były one ustalane na podstawie kosztu odtworzeniowego metra kwadratowego powierzchni użytkowej (to wartość, którą raz na pół roku ogłasza wojewoda) pomnożonego przez współczynnik, który wynosił 1,4; natomiast współczynnik ten będzie obecnie wynosił dla rynku pierwotnego 1,0, zaś dla rynku wtórnego 0,8. Realnie oznacza to obniżenie cen mieszkań, które kwalifikują się do programu o 28,6 proc. na rynku pierwotnym i o 42,9 proc. na rynku wtórnym. Jest to znacząca obniżka, bo według różnych szacunków pula lokali na rynku kwalifikujących się do programu skurczy się z około 70 proc. do około 10 proc.

Co jeszcze?

Nowością jest również ograniczenie wieku osób starających się o dopłaty. Teraz wnioski mogą składać tylko osoby, które nie ukończyły 35 lat, a dokładniej mogą to zrobić do końca roku kalendarzowego, w którym osiągną ten wiek.

A co z małżeństwami, w których jedna osoba jest młodsza, a druga starsza?

Ta kwestia również została doprecyzowana – liczy się wiek młodszego z małżonków. Kolejną nowością jest również to, że poza rodzinami i osobami samotnie wychowującymi dzieci z programu mogą korzystać osoby w stanie wolnym, tzw. single, jednak dopłaty dla nich będą niższe. W wypadku małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci mieszkanie może mieć maksymalnie 75 m kw., z czego dopłata będzie do 50 m kw., natomiast dom może mieć maksymalnie 140 m kw. z dopłatą do 70 m kw. Z kolei single mogą kupić mieszkanie do 50 m kw., ale dopłatę dostaną tylko do 30 m kw. Dodatkowe obostrzenie jest takie, że małżeństwa w trakcie składania wniosku o kredyt nie mogą być właścicielami mieszkania, natomiast single nie tylko nie mogą być właścicielami w trakcie składania wniosku, ale również nigdy wcześniej.

W jaki sposób wprowadzenie tych zmian może wpłynąć na rynek nieruchomości? Co Panowie przewidują?

Jest duża szansa, że zmiany w programie wpłyną na obniżkę cen mieszkań na rynku, a konkretnie tych mieszkań, które cenowo byłyby na granicy kwalifikowania się do dopłat. Niewykluczone, że zarówno deweloperom, jak i osobom prywatnym będzie się opłacało obniżenie ceny, żeby zakwalifikować się do puli mieszkań dostępnych w ramach programu. Z drugiej strony mogą pojawić się pomysły na ominięcie tych limitów. Nie wiadomo, na ile będą one realne do wprowadzenia w życie, ale mogą pojawić się deweloperzy, którzy będą chcieli sprzedawać mieszkania po cenie mieszczącej się w limitach plus np. osobno sprzedać garaż po zawyżonej cenie, którego kupno miałoby być obligatoryjne z zakupem mieszkania. Na rynku spotkać się można również z pomysłami, żeby sprzedawać mieszkanie w niższej cenie, a osobno pobierać wysoką opłatę za jego wyposażenie.

Ale czy takie oferty nie przestaną być wtedy atrakcyjne dla osób, które przecież chcą skorzystać z programu, żeby było taniej, a nie drożej?

Dopóki jest program, który daje ludziom szansę na oszczędności, jest też determinacja kupujących, żeby z niego korzystać. Przed nowelizacją limit ceny metra kwadratowego dla Wrocławia wynosił 6907 zł, a teraz został zmniejszony do 4934 zł dla rynku pierwotnego i 3947 zł dla rynku wtórnego, czyli jest to znacząca obniżka. Dla województwa dolnośląskiego limit przed nowelizacją wynosił 5137 zł i dla rynku pierwotnego został obniżony do 3669 zł, a dla rynku wtórnego do 2935 zł za metr. Biorąc pod uwagę ograniczenia dotyczące metraży, bardzo niewiele nieruchomości spośród dostępnych na rynku będzie mieściło się w obniżonych limitach. Nie wiadomo jeszcze, czy pomysły na obejście limitów będzie się dało wprowadzić w życie, ale można się spodziewać, że takie próby zostaną podjęte. Gdyby sprzedający rzeczywiście ominęli nowe wymogi, część kupujących będzie niezmiennie zainteresowana ich nieruchomościami. Dysponując wkładem własnym, będą w stanie zakupić lepsze mieszkanie w programie RNS, zaś z własnych środków pokryć koszty garażu czy wyposażenia.

Słuchając tego, co Panowie mówią, przypomina mi się nasza rozmowa z początku ubiegłego roku, kiedy mówiliśmy o tym, że często bardziej opłaca się wziąć zwykły kredyt niż ten z dopłatami rządowymi. Czy to się zmieniło?

Rzeczywiście jeszcze kilkanaście miesięcy temu, kiedy nie było tak wielkiego wyboru banków oferujących kredyt w ramach programu RNS, wielokrotnie okazywało się, że lepiej wziąć kredyt bez dopłat (w PLN lub walucie), natomiast przez te kilkanaście miesięcy program bardzo się zmienił i rozwinął. Przystąpiło do niego więcej banków, co zwiększyło konkurencyjność ofert, które w konsekwencji stały się znacznie bardziej atrakcyjne dla klientów, bo zaczęły dawać realne oszczędności.

Przejdźmy do aktualnej sytuacji na rynku kredytowym. Czy stale rosnący kurs franka szwajcarskiego podziałał odstraszająco na tych, którzy dopiero rozważają kredyt w walucie?

Sytuacja jest niekorzystna nie dla tych, którzy chcą wziąć kredyt we frankach, ale dla tych, którzy już go wzięli w momencie, kiedy kurs tej waluty oscylował wokół 2 zł. Na chwilę obecną wysokość miesięcznej raty kredytu u tych osób jest odczuwalnie wyższa, jednak musimy pamiętać, że wcześniej oszczędzały one, spłacając kredyt walutowy. Faktyczny problem stoi jednak przed klientami, którzy są zmuszeni już teraz zamknąć kredyt, czyli sprzedać nieruchomość albo spłacić całą pożyczkę. Dla przykładu i w dużym uproszczeniu rozważmy sytuację hipotetycznego kredytobiorcy: biorąc kredyt na 200 tys. zł przy kursie CHF wynoszącym 2 zł zobowiązanie kredytowe wynosiło około 100 tys. CHF. Przy kursie waluty przekraczającym 3,5 zł jego zobowiązanie wynosi nie 200 tys. zł, ale ponad 350 tys. zł (dodatkowym kosztem jest różnica kursowa w każdym z banków). Konsekwencja tego jest taka, że w wielu przypadkach wartość kredytu na chwilę obecną przekracza rynkową wartość nieruchomości. Spora część z tych kredytów była udzielana na 100 proc. wartości nieruchomości lub niewiele mniej, zatem w tej chwili zobowiązanie przekracza tę wartość. Nawet jeżeli ktoś już spłacił część kredytu i przestał płacić ubezpieczenie z tytułu niskiego wkładu własnego, to teraz znowu będzie ono wymagane przez bank, ponieważ tak naprawdę jego wkład własny skurczył się przez to, że jego zobowiązanie wzrosło. I to jest właśnie grupa osób, które są teraz w bardzo niekorzystnej sytuacji.

Co będzie dalej?

Jest to jedno z najtrudniejszych pytań, na które niechętnie wypowiadają się eksperci z branży. Być może nawet za kilka dni, w momencie publikacji naszego wywiadu, sytuacja będzie już zupełnie inna. Teraz mamy do czynienia z falą wzrostową, niektórzy nawet mówią, że jest to czas spekulantów. Tak wysoki kurs jest jednak niekorzystny dla gospodarki Szwajcarii, w związku z czym można spodziewać się prób interwencji zmierzających w kierunku obniżenia wartości CHF w stosunku do innych walut.

Czy nowi kredytobiorcy wystraszyli się franka?

W większości rzeczywiście ludzie się przestraszyli, jednak kredyty walutowe są dla osób, które liczą się z ryzykiem i są na nie przygotowani. Ta część klientów z bardzo wysoką świadomością, którzy akceptują wyższe ryzyko i wiedzą, że jest to historycznie najwyższy kurs franka szwajcarskiego, widzą w tym szansę i uważają, że teraz jest najlepszy moment na zaciąganie kredytu walutowego. Trzeba wziąć również poprawkę na to, że to, co się teraz dzieje wokół franka, to gra emocji a nie faktów. Szwajcaria jest niewielkim krajem i biorąc po uwagę wzrost wartości waluty, można się zastanawiać, jak ta sytuacja wpływa na samych Szwajcarów. Z jednej strony mogą oni wykorzystać za granicą drogie franki, ale z drugiej strony muszą wziąć pod uwagę to, że produkcja kraju jest zagrożona, bo ciężko będzie im cokolwiek wyeksportować. Jest to sytuacja niekorzystna dla rządu Szwajcarii i można spodziewać się, że będzie on chciał ją jakoś kontrolować.

Jak są obecnie marże?

Aktualnie utrzymuje się pozytywny trend i średnie marże banków spadają. Można już znaleźć oferty w złotówkach z marżą nawet poniżej 1 proc. (średnia rynkowa to około 1,3 proc.), co zbliża nas do wartości z okresu boomu kredytowego. Natomiast w związku ze wzrostem stóp procentowych w Polsce wzrósł również WIBOR, co skutkuje wyższym łącznym oprocentowaniem. Przy kredytach w euro obserwujemy również obniżki marż, natomiast jeżeli chodzi o franki szwajcarskie, to w ostatnim okresie marże nie są już obniżane (ma to również związek z zawirowaniami na rynku CHF). Średnie marże kredytów w euro plasują się w okolicach 2–2,2 proc., a we frankach są na poziomie 2,4–2,5 proc. W dalszym ciągu z punktu widzenia kredytobiorcy przy kredycie walutowym rata miesięczna jest niższa, natomiast więcej osób z rozwagą podchodzi do ryzyka, stąd też obecnie wyższy udział w rynku stanowią kredyty złotówkowe (również poprzez ograniczenia Komisji Nadzoru Finansowego wprowadzane dla kredytów w walucie).

Wchodzi w życie tzw. ustawa antyspreadowa. Jakie są najważniejsze zmiany, które niesie ona za sobą?

Ustawa ta jest w wielu aspektach rozszerzeniem rekomendacji S II, która już obowiązuje i umożliwia spłatę kredytu bezpośrednio w walucie, w której go zaciągnęliśmy. Wiązało się to jednak z dodatkowymi kosztami pobieranymi przez banki (aneks do umowy, koszt prowadzenia rachunku walutowego itp.). W związku z tym w praktyce niewielu kredytobiorców korzystało z tej możliwości. Ustawa antyspreadowa reguluje te aspekty, zapewniając łatwiejszą spłatę kredytu bezpośrednio w walucie i eliminując dodatkowe koszty z tym związane.

Czy teraz bez problemu można dostać kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości?

Tak, jest to możliwe. O ile dla kredytów w PLN nie będzie pod tym względem żadnego problemu, o tyle w wypadku kredytów walutowych do dyspozycji będziemy mieli tylko kilka banków.

Ile czasu trzeba sobie przeznaczyć na załatwienie formalności związanych z pozyskaniem kredytu?

Od momentu złożenia wniosku do wypłaty środków standardowo zakładamy miesiąc. Im prostsza jest sprawa, czyli np. nieruchomość z rynku wtórnego dla osoby z umową o pracę na czas nieokreślony, tym szybciej, bo taki wniosek może być rozpatrzony nawet w dwa tygodnie. Dłużej trwa rozpatrywanie wniosku dla rynku pierwotnego i osób prowadzących działalność gospodarczą.

Do ilu banków warto składać wniosek?

Naszym zdaniem nie więcej niż do dwóch, trzech. Zdywersyfikuje to ryzyko klienta i da mu kartę przetargową w ewentualnych negocjacjach, a jednocześnie nie obniży znacząco jego scoringu w Biurze Informacji Kredytowej. BIK gromadzi informacje o kredytobiorcach, o regularności spłat rat, liczbie pożyczek itp. i ocenia ich wiarygodność, podając liczbę punktów. Kiedy składamy wniosek o kredyt, bank wysyła zapytanie do BIK, a każde z nich obniża nasz scoring o 10 punktów. Jeżeli zapytań jest pięć, to od razu nasz scoring zmniejsza się o 50 punktów, co w konsekwencji oznaczać może gorsze warunki kredytu.

Czy trudniej jest dostać kredyt na nieruchomość z runku pierwotnego?

Gdyby chcieć jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, to tak. Najważniejsze kwestie związane z kredytowaniem nowych nieruchomości dotyczą stopnia ich zaawansowania oraz samych deweloperów. Nie każdy bank zgodzi się kredytować nieruchomość na bardzo wczesnym stopniu zaawansowania inwestycji i „naszego” dewelopera. W tym drugim wypadku możemy się spotkać z tzw. listami zaufanych deweloperów, jednak nie jest to regułą dla każdego banku. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto porozmawiać z doradcami kredytowymi i szczegółowo zweryfikować te kwestie.

Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:

• Siedem grzechów kredytobiorcy
• Wyślij kredyt na wakacje
• Jak przewalutować kredyt?
• Odwrócona hipoteka dostępna już w Polsce
• Jak kupować mieszkanie w trakcie budowy - Poradnik
• Dni Otwarte, czyli jak szybciej sprzedać nieruchomość
• Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż
• Zmiany w umowach z deweloperami
• Poradnik - Kupujemy gotowe mieszkanie na rynku pierwotnym

Anna Andrusyszyn-Wojtasik