Plany zagospodarowania przestrzennego we Wrocławiu

W Ministerstwie Infrastruktury pojawił się pomysł, żeby zlikwidować pozwolenia na budowę i zastąpić je zgodą urbanistyczną. Czy Pana zdaniem to dobry pomysł?

To pomysł lansowany już przez poprzedni rząd. Ma on według mnie więcej wad niż pożytków. Jeżeli inwestorzy będą mogli realizować swoje pomysły bez zezwoleń budowlanych wydawanych w oparciu o plany miejscowe uchwalane przez władze miejskie (gminne), to fikcją będzie obowiązek kontroli kierunków inwestowania, którym obarczone mają być urzędy. Zagrożony będzie ład przestrzenny, będą się mnożyły i eskalowały konflikty sąsiedzkie związane z nowymi pomysłami inwestorów. Gminy obarczone zostaną gigantycznymi, nierealnymi do sprostania nakładami na rozwój infrastruktury komunalnej, które to inwestycje miałyby obsłużyć rozwijające się budownictwo.

W tym momencie należałoby również zastanowić się nad funkcjonującą już dziś (poza systemem planowania przestrzennego) procedurą uzyskiwania zezwolenia na budowę. Procedura ta jest niezwykle uciążliwa, długotrwała i w wielu wypadkach może być kwestionowana, bo prawie zawsze da się znaleźć takiego eksperta, który powie, że można było decyzję wydać oraz takiego, który powie, że nie. Procedura ta nigdy nie była przewidziana do budowania miast, jest to narzędzie do budowy domów na wsi. W miastach, zwłaszcza niemających planów miejscowych, używana jest ona powszechnie nie tylko do uzupełniania „dziur” w zabudowie, ale również do budowy całych osiedli. Procedura ta skutecznie hamuje zapał wielu gmin do opracowywania i uchwalania planów. Daje ich władzom ogromny, nieuzasadniony i o wiele większy niż plan zakres władzy i panowania nad poczynaniami inwestora. Z drugiej strony wielu biznesmenów, którzy tanio kupili grunty rolne i mają problem z ich zagospodarowaniem (bo albo gminy uchwalają za mało planów, albo nie robią takich planów, jakich oczekiwaliby inwestorzy, albo też wybiórczo stosują procedurę dobrego sąsiedztwa), próbuje poprzez pójście na skróty uzyskać pełną swobodę inwestowania i znieść zezwolenia na budowę. Moim zdaniem optymalnym wyjściem dla obu stron byłoby skrócenie procedury planistycznej oraz zdecydowane przyspieszenie planowania przez gminy. Pewne zmiany i uproszczenie procedury planistycznej mogłoby skrócić ten proces nawet do 5–6 miesięcy.

Jednak zdaniem deweloperów w miastach brakuje gotowych planów i to sprawia, że budują oni znacznie mniej niż mogliby budować.

Deweloperzy głośno narzekają na brak planów miejscowych, ale tak naprawdę najchętniej kupują ziemię bez planu, dlatego że podwyższa on wartość ziemi wielokrotnie. Wolą ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w trybie dobrego sąsiedztwa. Inwestorzy obniżają w ten sposób koszty budowy, bo trudno jest np. we Wrocławiu kupić działkę pod zabudowę wielorodzinną, nawet w słabym miejscu, poniżej tysiąca zł za metr kwadratowy, natomiast nadal można nabyć tzw. rolę na poziomie 200 zł, zatem różnica jest ogromna. We Wrocławiu w dniu dzisiejszym tryb ten jest szczególnie trudny do stosowania. Jest już niewiele miejsc dla budownictwa „plombowego”. Natomiast budowaniu na „surowym korzeniu” zdecydowanie się sprzeciwiamy, szczególnie w wypadku, gdy wielkość działki przekracza 1 ha. Naszą ofertą dla aktywnych inwestorów jest procedura przyspieszenia sporządzenia planu pod warunkiem, iż jest on właścicielem gruntu oraz ma możliwość wybudowania na nim co najmniej 500 mieszkań. Aktualnie mamy grubo powyżej 1000 ha gruntów niezabudowanych przeznaczonych w planach na budownictwo mieszkaniowe. Problemem jest podaż. Szybki wzrost cen gruntów mieszkaniowych, z jakim mieliśmy do czynienia w ostatnich latach, skutecznie blokował ich wchodzenie na rynek. Dużą barierę stanowiła również wysoka, bo 30% opłata planistyczna nakładana na właścicieli przy uchwalaniu planów miejscowych, jeśli grunt zbywany był w ciągu 5 lat od uchwalenia planów. Jej ograniczenie przez radę gminy do 3% poprawiło trochę sytuację. Podaż gruntów blokuje również fakt, iż znaczna część dobrych gruntów mieszkaniowych we Wrocławiu znajduje się w rękach osób publicznych, np. Agencji Nieruchomości Rolnych, PKP, a nie są one, z różnych przyczyn, aktywne na rynku obrotu. Dodatkowo na dużych obszarach miasta nadal brakuje infrastruktury komunalnej. Pomimo tych trudności z roku na rok wydajemy zezwolenia na budowę coraz większej ilości mieszkań, np. około 5 tys. w roku 2005, 8 tys. w roku 2006 i 9 tys. w roku 2007. Mimo, pewnie słusznych, utyskiwań inwestorów wrocławskich, nasze miasto ma przyzwoity rynek budowlany. Jawna polityka przestrzenna gminy wyrażona w Studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Wrocławia, wysokie pokrycie powierzchni miasta planami, czytelna i transparentna procedura planistyczna, szybka procedura wydawania decyzji zezwoleń na budowę, przyjazny urząd miasta dają podstawy do dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Z punktu widzenia urzędu problem stanowi procedura wydawania decyzji w trybie dobrego sąsiedztwa – tu niestety nadal średni termin, czyli 4 miesiące trudno nam uzyskać.

Dlaczego?

Dlatego, że proces wydawania warunków zabudowy w trybie tzw. dobrego sąsiedztwa jest uruchamiany z inicjatywy potencjalnego inwestora, który jest głęboko przekonany, że ma rację, bo składa wniosek, korzysta z pomocy specjalisty architekta, który przygotował mu projekt. Nam natomiast często w procesie przygotowania decyzji wychodzi, że jest zupełnie odwrotnie, że nie powinno się realizować takiego projektu w tym miejscu. Sytuacje te coraz częściej przeradzają się w bardzo głębokie konflikty. Zainteresowani inwestują nie tylko swoje pieniądze, często również marzenia, plany życiowe. Niestety coraz częściej kupują coraz gorsze grunty. Oczywiście nie w tym sensie, że są one jakościowo złe, ale po prostu są coraz trudniejsze do wydania dla nich decyzji o warunkach zabudowy. Jeszcze kilka lat temu inwestorzy kupowali bardzo atrakcyjne działki, decyzje były trafione, ale takie grunty już się kończą, ponieważ we Wrocławiu jest coraz mniej miejsc, w których jest z jednej strony budynek, z drugiej budynek, a w środku dziura bez planu i można tam budować. Takie działki już dawno zostały sprzedane albo znajdują się w rękach kogoś, kto nie chce ich sprzedać. Po cenowym szaleństwie ostatnich lat, kiedy można było, wstrzymując się ze sprzedażą gruntu przynajmniej pół roku, zyskać na tym wielokrotnie, prywatni właściciele woleli trzymać swoje działki, licząc na dalszy wzrost cen. W tej sytuacji inwestorzy zaczęli kupować coraz dalej od zabudowy na terenach, które miały inne przeznaczenie i potem dziwili się, że nie mogą uzyskać takich warunków zabudowy, jakie by chcieli. Dlatego trzeba powiedzieć sobie wyraźnie: albo kontynuujemy politykę planowania miast, która została ustalona 12 lat temu, w której głównym narzędziem projektowania ładu przestrzennego jest plan, albo robimy to, co zapoczątkował poprzedni rząd, a teraz chce kontynuować następny i stawiamy tylko na wynik gospodarczy, idziemy na maksymalne ułatwienia dla inwestorów. Tylko niech nikt wtedy nie obarcza odpowiedzialnością gminy za ład przestrzenny, ponieważ zostaną nam zabrane narzędzia do wpływania na ten ład.

miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego we Wrocławiu
Stan na 30 stycznia 2008 r.

Co w takim razie w zamian? Jak można przyspieszyć tworzenie planów dla miast?

Należałoby zacząć od zniesienia obowiązku odrolnienia gruntów w miastach. Z wniosków, które złożyliśmy w ministerstwie jeszcze w lutym ubiegłego roku, do tej pory wrócił tylko jeden. Projekt obejmujący ponad 100 ha na Lamowicach został przez Ministerstwo Rolnictwa odrzucony. W uzasadnieniu minister wskazał, iż w ostatnich trzech latach odrolnił nam ponad 250 ha i to powinno jego zdaniem wystarczyć. Dziś możemy się przynajmniej odwołać. Do niedawna nie było wiceministra, który powinien się tymi sprawami zajmować. Dodatkowo w ministerstwie musi się zebrać odpowiednia komisja, która ma debatować, czy odrolnić grunty we Wrocławiu! To jest wbrew jakiejkolwiek historii miast na świecie, to pamiątka czasów, kiedy w Polsce obowiązywała doktryna, że każdy hektar ziemi jest bezcenny dla produkcji rolnej. Dzisiaj, kiedy mamy produkcji rolnej w brud, nadal chronimy grunty w miastach, a tymczasem wsie zabudowują się jak chcą, co widać chociażby pod Wrocławiem. Obowiązek odrolnienia jest niepotrzebną procedurą wydłużającą proces planistyczny. A w naszym mieście jest jeszcze około 12 tys. ha gruntów rolnych. Corocznie uchwalamy plany, z których połowa dotyczy gruntów wymagających odrolnienia, wysyłamy pisma do Warszawy, czekamy miesiącami na decyzję. Nawet jeżeli ustawodawca chce utrzymać opłaty za odrolnienie, proszę bardzo, opłaty niech zostaną, oczywiście powinny być dochodem gminy Wrocław, a nie rządu. Czekanie miesiącami na decyzję o odrolnieniu nie ma sensu.

Co jeszcze można by było uprościć?

Należałoby przygotować bardzo szybką procedurę zmiany istniejącego planu. Opracowywaliśmy kiedyś plan dla terenów, na których miały powstawać domy do dwóch kondygnacji. Przeszliśmy całą procedurę uchwalania, konsultowaliśmy, opiniowaliśmy, plan został uchwalony, wojewoda go opublikował, ludzie, którzy czekali na ten plan, przyszli po zezwolenia na budowę i zaczęło się piekło, ponieważ w jednym zdaniu zabrakło słówka „do”, przez co wszystkie domy, zamiast do dwóch kondygnacji, miały mieć obowiązkowo dwie kondygnacje. Pomimo tego, że w trybie pilnym zmienialiśmy cały plan, to przez tę jedną pomyłkę musieliśmy przejść przez całą procedurę od nowa, co zajęło prawie osiem miesięcy. Dla porównania w Stanach zmianę planu można zrobić w dwa miesiące, u nas w takich sytuacjach trzeba wszystko zaczynać praktycznie od nowa. A uchwalanie planu w normalnym trybie trwa nawet do 12 miesięcy.

Dlaczego tak długo?

Przed przystąpieniem do sporządzenia planu musimy wykonać analizę ekonomiczno-prawną, która jest zupełnie niepotrzebna, ponieważ prawda jest taka, że nie da się jej dobrze zrobić, bo nie mamy odpowiednich narzędzi do wycenienia wzrostu wartości gruntu, kosztów uzbrojenia – to są gigantyczne operacje. Sam ustawodawca jest w tej kwestii niekonsekwentny, ponieważ z jednej strony wymaga analizy, a z drugiej pozwala budować w trybie dobrego sąsiedztwa, kiedy to żadnej analizy się przecież nie robi. Następnie musimy dać ogłoszenie o przystąpieniu i wyznaczyć aż miesiąc na zbieranie wniosków. A przecież można by skrócić ten termin do dwóch tygodni. Potem mamy procedurę właściwego przygotowania planu, która zwykle trwa 2–3 miesiące. Następnie opiniowanie, uzgadnianie, za każdym razem praktycznie miesiąc, co daje dwa dodatkowe miesiące, wyłożenie do publicznego wglądu to kolejny miesiąc plus dwa tygodnie na korespondencję, a jeszcze jak się trafi odrolnienie, to koniec. Całość trwa minimalnie 8 miesięcy. A przecież, gdyby przepisy Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego na to pozwalały, moglibyśmy opiniować i uzgadniać w tym samym miesiącu. A czy nie można skrócić procedury składania wniosków do dwóch tygodni? A czy wyłożenie naprawdę musi trwać miesiąc? Uważam, że lepiej byłoby zastąpić je obowiązkiem wysłania listu poleconego na adres w księdze wieczystej. Przecież leży to w interesie obywatela. W USA wygląda to w ten sposób, że przeznacza się 1 dzień, cały dzień, od 8 rano do 8 wieczorem, na spotkanie obok terenu, dla którego przygotowuje się plan. Wtedy spotykają się wszystkie zainteresowane osoby, a urzędnicy prezentują plan, odpowiadają na pytania, następuje publiczna dyskusja i przyjmowane są uwagi. Zainteresowanych powiadamia się listem poleconym i nikt się nie przejmuje, że ktoś sobie wyjechał. Zainteresowanie jest ogromne. Moim zdaniem to jest właśnie przykład poważnego potraktowania obywatela i władzy przez tego obywatela. U nas mało kto ma ochotę zapoznać się z planem. Wykładamy plany do publicznego wglądu, organizujemy dyskusje publiczne, na które w większości nikt nie przychodzi. Zainteresowanie jest większe tylko wtedy, kiedy ludzie są albo bardzo zainteresowani sprzedażą nieruchomości, albo coś ich bulwersuje – wtedy pojawia się kilkanaście osób.

Jak wygląda aktualna sytuacja z planami we Wrocławiu?

Do tej pory, po sesji Rady Miejskiej w dniu 14 lutego br., mamy uchwalone około 34,9% pokrycia miasta i 201 planów. Zwykle uchwalaliśmy około 30 planów rocznie, ale w tym roku będzie ich więcej, ponieważ zakończymy procedurę tworzenia bardzo dużych planów – nad niektórymi z nich pracowaliśmy prawie od 2 lat. Są wśród nich te, które obejmują olbrzymie powierzchnie pokrywające jednorazowo nawet 2 czy 1% miasta. To bardzo dużo. Te 40 planów, które chcemy oddać w tym roku, obejmie około 3 tysięcy hektarów, czyli 10% powierzchni miasta. Chcielibyśmy w bieżącym roku przekroczyć 40%, a do końca tej kadencji 55% pokrycia miasta. Już przekroczenie 50% spowoduje, iż plany winny być dostępne na wniosek inwestora „od ręki”.