nieruchomosci 11.2007

 Prawo konsumenta

 

Jakiej pomocy może udzielić Miejski Rzecznik Konsumentów w kontaktach z deweloperami i pośrednikami?

Przede wszystkim przyglądamy się umowom, bo one są tutaj najistotniejsze – zarówno przed ich podpisaniem, kiedy można jeszcze zwrócić uwagę kupującym na niedozwolone klauzule czy niekorzystne zapisy, jak i po ich podpisaniu, kiedy powstał już konflikt na tle tej umowy. Zdarza się, że piszemy pisma procesowe i pozwy, ale w pierwszej kolejności najpierw interweniujemy u deweloperów i pośredników, jeśli uznamy, że interes konsumenta został naruszony.

Moim zdaniem sąd jest ostatecznością. Jeżeli istnieje jakakolwiek szansa na załatwienie sprawy poprzez zwykłą interwencję, to zawsze próbujemy. Deweloper ma obowiązek odpowiedzieć na nasze pismo, ponieważ samo nieudzielenie odpowiedzi jest już zagrożone karą grzywny nie mniejszą niż 2 tysiące zł. Deweloperzy coraz rzadziej uchylają się od takiej odpowiedzi, ponieważ instytucja rzecznika działa już od 9 lat, a deweloperom również zależy na opinii i jeżeli podejmują z nami dyskusję, to raczej merytoryczną.

Jak ogólnie ocenia Pan umowy, które deweloperzy proponują swoim klientom?

Sytuacja panująca na rynku nieruchomości powoduje, że konsument znajduje się w jeszcze słabszej pozycji w stosunku do dewelopera niż mogłoby to wynikać z regulacji prawnych. Od lat mówi się np. o wprowadzeniu systemu powierniczego, który mógłby wiele zmienić, ale jak dotąd żaden parlament się tym nie zajął. Najbardziej paląca jest sprawa dopuszczalności wypowiadania umów. Teraz nastąpiło przyhamowanie wzrostu cen mieszkań, ale znane są sytuacje, kiedy to deweloperzy wypowiadali umowy za niewielkim odstępnym czy odszkodowaniem. Tymczasem tzw. umowa deweloperska to szczególny rodzaj umowy i też powinny być ograniczenia w możliwości jej wypowiedzenia. Ochrona konsumenta powinna być dalej idąca niż to jest obecnie. Oczywiście można by powoływać się na to, że na skutek wypowiedzenia i niewykonania zobowiązania przez dewelopera doznało się szkody i domagać się większego odszkodowania, ale to jest trudne. Natomiast gdyby były obostrzenia co do samej zasady wypowiadania, to niewątpliwie byłoby to przydatne dla konsumentów.

Jakie powody wypowiedzenia umowy podają deweloperzy?

Największy problem polega na tym, że bardzo często nie podają żadnego powodu. Zapisy w umowach są formułowane w ten sposób, że deweloper może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny za wypłatą określonej kwoty. Jeżeli jednak ktoś zawarł umowę np. dwa lata temu, a ceny mieszkań w tym czasie wzrosły o kilkadziesiąt procent, to zapis, że deweloper za odstąpienie ma wypłacić np. 5 proc. tak naprawdę niczego nie rekompensuje. W sytuacji, kiedy ceny mieszkań są diametralnie różne od tych, które były rok czy dwa lata wcześniej, klient dewelopera – szukając nowego mieszkania – oczywiście na tym wypowiedzeniu traci kilkadziesiąt albo nawet więcej tysięcy.

Zdarzają się również takie sytuacje, że w umowie jest zapisane, iż deweloper może wypowiedzieć umowę, jeżeli kupujący spóźnia się z zapłatą rat za mieszkanie. To też jest naruszenie przepisów, ponieważ przy zobowiązaniach wzajemnych, jeżeli strona nie dotrzymuje terminu wykonania zobowiązania, to powinno się najpierw wezwać ją do zapłaty i wyznaczyć dodatkowy termin. Tymczasem te umowy są tak skonstruowane, że jeżeli klient nie zapłacił, deweloper wypowiada umowę. Kupujący przed podpisaniem takiej umowy powinni zwracać uwagę na to, czy deweloper może bez wyznaczenia dodatkowego terminu ją rozwiązać.

A co w sytuacji, kiedy już zgodziliśmy się na podpisanie umowy z niekorzystnymi dla nas zapisami?

Jeżeli umowa jest już podpisana, a deweloper – nie podając przyczyny – odstępuje od niej i płaci karę umowną, to bardzo trudno jest przejść na ogólne zasady odpowiedzialności z tytułu niewykonania zobowiązania i walczyć o większe pieniądze. W myśl obowiązujących przepisów, jeżeli ktoś nie wykonał umowy i naraził mnie na szkody, to powinien mi zapłacić pieniądze, na które się umówiliśmy w postaci odstępnego czy kar umownych. Problem polega jednak na tym, że chociaż te przykładowe 5 proc. niczego nie rekompensuje, to z punktu widzenia prawa załatwia problem szkody. Jeśli to odstępne jest niewielkie, to klient rzeczywiście może ponieść szkodę poważną, natomiast nie ma możliwości żądania jej wyrównania, gdy w umowie było napisane, na jakiej wysokości odstępne obie strony się zgodziły. Moim zdaniem wymagana jest tutaj ingerencja ustawodawcy po to, żeby chronić interes konsumenta, ograniczając możliwość składania takiego wypowiedzenia bez podania przyczyny. Nie może być tak, że deweloper, po znacznym wzroście cen mieszkań na rynku, za niewielkie pieniądze pozbywa się jednego kupującego, z którym zawarł umowę po starych cenach i teraz oferuje to samo mieszkanie za wyższą kwotę komuś innemu.

Przy niewykonaniu zobowiązań trudno jest wykazać szkodę, ale akurat przy rozwiązaniu takiego zobowiązania jak sprzedaż mieszkania czy domu tę stratę w sposób oczywisty widać i to jest szkoda, którą obchodzi się w majestacie prawa, korzystając z instytucji odstępnego.

W sytuacji, kiedy mamy do wyboru same niekorzystne umowy, może warto zastanowić się nad kupnem mieszkania na rynku wtórnym, co ma ten plus, że kupujący widzi konkretne mieszkanie i podpisuje umowę notarialną. Dopóki będzie taka sytuacja jak teraz, że nie ma rachunku powierniczego i nie ma kontroli banku w imieniu odbiorcy, kupowanie mieszkań na rynku wtórnym będzie bezpieczniejsze.

Na jakie rzeczy trzeba jeszcze zwrócić uwagę?

Przede wszystkim nie powinniśmy podpisywać żadnej umowy w pośpiechu, bez dokładnego jej przejrzenia. Projekt umowy na pewno warto zabrać do domu, przeczytać go dokładnie, zastanowić się, poradzić kogoś. Powinniśmy nabrać dystansu do tego tekstu. Jeżeli deweloper odmówi nam wydania projektu umowy do domu, żebyśmy mogli podjąć decyzję za kilka dni, to oznacza, że chce coś przed nami ukryć i w takiej sytuacji doradzałbym zrezygnowanie z jej podpisywania. Z projektem umowy można oczywiście przyjść do nas, żebyśmy zwrócili uwagę na błędy, które mogą w niej być.

Jakie pułapki są najczęstsze w takich umowach?

Problemem mogą być wszystkie niedopowiedzenia, zbyt ogólne ujęcie pewnych spraw.

Ostatnio przyszli do mnie państwo, którzy mieli w umowie zapis, iż niewielkie zmiany powykonawcze nie powodują zmiany umowy. Ten związek dwóch słów „niewielkie zmiany” to w rzeczywistości wielki znak zapytania, ponieważ co to oznacza, jakie kryterium należy tu przyjąć? Czy jeżeli mieszkanie po wybudowaniu okaże się mniejsze o dwa metry, to jest to wielka czy niewielka zmiana? A co będzie, jeżeli tych dwóch metrów będzie brakowało w każdym z pomieszczeń? Oczywiście dla dewelopera taki zapis jest korzystny, bo w praktyce przy każdej zmianie może twierdzić, że jest ona niewielka, ale jeżeli ktoś kupuje 30-metrowe mieszkanie i zarówno w kuchni, jak i w pokoju ubędzie mu po dwa metry, to w rezultacie dostanie tylko 26 metrów. Jeżeli w umowie widnieje taki ogólny zwrot, to powinien on nam od razu rzucić się w oczy, bo mogą wystąpić problemy. Powinniśmy zapisać w umowie, czy mieszkanie większe lub mniejsze o dwa metry to duża czy mała zmiana, co rozumiemy poprzez „istotne zmiany” i od jakich parametrów mają się one zaczynać.

Co jeszcze często pojawia się w umowach?

Jest taki zapis, który stał się już dosyć słynny, mianowicie chodzi o „nadzwyczajne okoliczności”, które mogą wpłynąć na opóźnienie budowy. Deweloperzy rozumieją przez to tzw. siłę wyższą, czyli różne huragany, powodzie czy długą zimę. Otóż trzeba mieć świadomość tego, że jeżeli proces inwestycyjny trwa cały rok, to umowa powinna przewidywać termin wykonania uwzględniający niekorzystne warunki pogodowe, których wystąpienie w naszym klimacie jest bardzo prawdopodobne. Akurat ostatnia zima była na tyle łagodna, że proces inwestycyjny trwał cały czas, ale bywają dłuższe i taki zapis jest w sposób oczywisty niekorzystny dla konsumenta. Moim zdaniem nie wiąże go, ponieważ w naszych warunkach taka nadzwyczajność jak długa i ciężka zima jest zwyczajnością.

A czy problem z pracownikami, którzy wyemigrowali lub porzucili pracę, może być uznany za nadzwyczajną okoliczność?

Jeżeli ktoś prowadzi działalność gospodarczą, deweloperską, to ponosi pewne ryzyko gospodarcze. Jeśli na rynku brakuje pracowników, bo ludzie powyjeżdżali, to problem dewelopera, a nie kupujących mieszkania i to on powinien umieć poradzić sobie w takiej sytuacji. Jeżeli nie jest w stanie sprowadzić innych pracowników, powinien zapłacić kary umowne za spóźnienia czy niewywiązanie się z umowy. Problemy z pracownikami to argument przy opóźnieniu, ale nie zwalnia z odpowiedzialności i trzeba ponieść konsekwencje takiej sytuacji.

Jakie mogą wystąpić problemy z deweloperem niezwiązane z konstrukcją umowy?

Tak naprawdę wszystko jest bezpośrednio lub pośrednio związane z tym, jaką umowę podpisaliśmy, dlatego tak ważne jest przeczytanie jej i zastanowienie się nad wszystkim punktami. Konsekwencje niedopowiedzeń czy niekorzystnych zapisów możemy odczuć na każdym etapie budowy, również po jej zakończeniu. Kłopoty z zarządcą również mogą mieć związek z umową, jaką podpisaliśmy z deweloperem. Jeżeli mamy wpisane w umowie notarialnej, że np. jeszcze rok czy dwa lata po zakończeniu budowy osiedlem będzie zarządzała określona firma, to nie ma w tym nic złego, ponieważ zanim zawiąże się wspólnota, zanim ludzie się porozumieją w pewnych kwestiach, to może potrwać, ale gorzej, jeżeli ten zarządca w opinii właścicieli mieszkań nie wywiązuje się należycie ze swoich obowiązków. Dlatego uważam, że pomimo zapisu w umowach, że taki zarządca ma jeszcze przez rok, dwa lata funkcjonować, wspólnota może go zmienić, jeżeli wystąpiły uzasadnione poważne zarzuty dotyczące niewykonywania przez niego obowiązku. I to też warto sobie zagwarantować w umowie.

Co można uznać za poważne zarzuty?

Zdarzają się takie sytuacje, że zarządca nie utrzymuje czystości, zwłaszcza kiedy dzieje się to jeszcze w okresie remontów i urządzania mieszkania i uważa, że lokatorzy powinni sami o to dbać. Poważnym zarzutem mogą być też kwestie ogrzewania mieszkania, kiedy są np. przerwy w dostawie ciepła, a zarządca nie działa w celu usunięciu tych zaniedbań. Jeżeli mieszkańcy są zgodni co do tego, że ten zarządca jest nieudolny, to oczywiście mogą podjąć uchwałę o jego zwolnieniu, nawet jeżeli byłyby wątpliwości i ryzykowaliby zapłatę jakiegoś odszkodowania. Istotą własności jest to, że to ja decyduję o tym, kto ma zarządzać moją nieruchomością. Mam taką siłę głosów, jaka wynika z liczby udziałów w całej nieruchomości. To różni wspólnotę od członka spółdzielni, że tutaj są rzeczywiste spotkania mieszkańców i na corocznym zebraniu oceniają oni zarządcę, mając możliwość jego zmiany.

A co jest największą bolączką na rynku wtórnym, kiedy mieszkanie kupujemy poprzez pośrednika?

W kontaktach z pośrednikami również powinniśmy pamiętać o tym, żeby dokładnie przeczytać umowę, najlepiej zabrać ją do domu i przeanalizować. Największy problem z pośrednikami wynika z tego, że im zależy na tym, aby podpisywać umowy na wyłączność. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli podpisaliśmy taką właśnie umowę, to skazaliśmy się na łaskę i niełaskę jednego biura, a to nie jest dla nas korzystne.

 Jednak pośrednicy argumentują, że jeżeli mają pewność zapłaty, którą daje im umowa na wyłączność, to mogą zaangażować większe środki w zaspokojenie potrzeb danego klienta i bardziej przyłożyć się do szukania mieszkania czy kupca na mieszkanie...

To nie jest prawda. Umowa na wyłączność oznacza, że w czasie jej obowiązywania mogę zawrzeć umowę tylko na podstawie oferty przekazanej mi przez tego pośrednika. Oczywiście możemy powiedzieć, że on się bardziej stara, ale tak naprawdę to kwestia tego, czy zaoferuje on odpowiednie mieszkanie lub dom. Ja w każdym razie jestem przeciwnikiem takich umów, ponieważ wystarczająco wiele razy stykałem się z tym, że były one zawierane na bardzo długi czas, a nie ma dowodu na to, że osoba, która podpisała umowę na wyłączność, ma z tego większe korzyści niż ta, która podpisała umowę bez niej. Należy również pamiętać o tym, że konsument jest niemal skazany na pośrednika, ponieważ w przytłaczającej większości transakcje odbywają się przez nich. Nie zawsze jest możliwość zorientowania się, który pośrednik jest lepszy, a który gorszy i który będzie się wywiązywał ze swoich obowiązków, a który nie. Dlatego największą bolączką jest wspomniana przeze mnie wyłączność, bo jeżeli trafi się na pośrednika, który nie wywiązuje się należycie ze swoich obowiązków i jeszcze żąda określonej zapłaty w przypadku zawarcia umowy, to może okazać się, że my przez długi czas nie możemy znaleźć mieszkania, jesteśmy związani z jednym pośrednikiem, a tymczasem u innego jest mieszkanie, które bardzo nam odpowiada. Niestety, jeżeli podpisało się tego typu umowę, to trzeba dotrzymać warunków albo skalkulować, czy opłaca nam się zapłacić prowizję.

A co poradziłby Pan osobom, które mają już podpisaną umowę na wyłączność przy sprzedaży mieszkania i nagle sąsiad albo ktoś z rodziny deklaruje chęć jego zakupu?

Są dwa rozwiązania: zapłacić prowizję albo odczekać, aż umowa wygaśnie i sprzedać mieszkanie bez konieczności zapłaty pośrednikowi. Jednak może to potrwać bardzo długo, a chętny do zakupu w tym czasie się rozmyśli. Chociaż pośrednik nie brał udziału w zorganizowaniu transakcji, to podpisaliśmy umowę, że sprzedamy mieszkanie wyłącznie poprzez jego działania i to nas zobowiązuje.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy na wyłączność to duży problem. Nawet jeżeli pośrednik nie wywiązuje się z niej w sposób należyty, to jest to bardzo trudne do wykazania. Przy sprzedaży musielibyśmy mieć wiedzę, czy popyt na mieszkania jest na tyle duży, że przy dobrej operatywności pośrednika nasze zlecenie powinno być zrealizowane. Oczywiście możemy podpisać umowę z jednym tylko pośrednikiem, gdyż utrzymanie kontaktu z kilkoma jednocześnie może stanowić spory kłopot, ale niekoniecznie trzeba od razu decydować się na umowę na wyłączność. Na pewno warto podpisać umowę z pośrednikiem, który współpracuje z innymi biurami, ponieważ mamy wtedy dostęp do większej liczby potencjalnych nabywców i szerszej oferty.

Rozmawiała
Anna Andrusyszyn-Wojtasik

Redakcja Iwona Wicher

drukuj artykuł »