Czas wyczekiwania

O aktualnej sytuacji na rynku wtórnym rozmawiamy ze współwłaścicielem biura Świat Nieruchomości – Mirosławem Juszczakiem.

Sytuacja na wrocławskim rynku mieszkaniowym przypomina mi krajobraz po bitwie, po której nastąpiło liczenie zysków i strat oraz pełne napięcia oczekiwanie: co będzie dalej?  Jak Pan to widzi?

W pewnym sensie jest to sytuacja po bitwie, ale nikt jeszcze nie wie, czy ta bitwa jest już zakończona, czy jest to tylko zawieszenie broni. Od dobrych kilku miesięcy daje się zauważyć stan wyczekiwania, bardzo męczącego zarówno dla sprzedających, którzy dramatycznie nie mogą znaleźć kupców na swoje mieszkania, jak i dla kupujących, którzy nie wiedzą, czy już się zaangażować i spieszyć z kupnem, bo jeszcze mieszkania zdrożeją, czy wyczekiwać, bo może stanieją. Najczęściej nie robią nic, czekają  na kolejne statystyki, informacje z giełdy, doniesienia prasowe, ruchy deweloperów, może ciekawsze lokalizacje. Ten okres wyczekiwania jest nużący również dla niektórych biur pośrednictwa, które nie wiedzą, czy reklamę, na którą nie ma żadnego odzewu, „wygasić” i nie tracić pieniędzy, czy ją zwiększyć i mimo wszystko walczyć o klienta. Zapanowała nierównowaga między popytem i podażą, tzn. występuje obecnie spora nadpodaż mieszkań i domów w stosunku do popytu. Chociaż mamy dziesiątki lokali w ofercie, nie ma na nie chętnych, brakuje tanich mieszkań.

Ile było transakcji na rynku wtórnym w tym roku, a ile – dla porównania – w latach ubiegłych?

Według moich informacji liczba transakcji na rynku wtórnym systematycznie spada. Jeszcze w 2006 roku było po około 450 transakcji w każdym kwartale, nie licząc mieszkań sprzedawanych przez spółdzielnie. W pierwszym kwartale 2007 roku na rynku wtórnym sprzedano około 430 mieszkań, a potem zaczął się wyraźny spadek. W II kwartale było ich już około 390, w III kwartale ponad 380, a w IV kwartale – około 300. Z kolei w pierwszym kwartale tego roku, według mojej wiedzy, na rynku wtórnym (bez mieszkań spółdzielczych) było około 200 transakcji, czyli w porównaniu z początkiem ubiegłego roku i całym 2006 rokiem o ponad połowę mniej. Są to oczywiście tylko przybliżone dane, ale pokazują, jak zmienia się rynek.

Czy w tej sytuacji sprzedający obniżają ceny?

Obniżają, najpierw nieznacznie, potem więcej, w końcu znacząco i to wreszcie przynosi efekty. Coraz częściej  widać, że zanim dojdzie do transakcji, cena musi spaść o 15–20 proc. Z punktu widzenia sprzedających jest to bardzo bolesne, ponieważ konieczność obniżenia ceny o 50 czy 70 tys. zł oznacza dużą stratę finansową nie tylko w stosunku do wcześniejszych oczekiwań, ale również w stosunku do tego, co realnie mogli oni otrzymać jeszcze  rok czy półtora roku temu. Z drugiej strony sprzedający bardzo się zmienili. Zauważam, że bardziej szanują nie tylko  kupującego, ale i pośrednika. Znowu pytają go o zdanie, o to, co on myśli, za ile dane mieszkanie dałoby się sprzedać. Wcześniej to oni dyktowali warunki, byli bardzo nieustępliwi, ale teraz mieszkania sprzedają się słabo i wszystko wygląda inaczej. Podobnie deweloperzy, którzy w okresie wielkiego boomu nie potrzebowali biur nieruchomości do obsługi swoich inwestycji, teraz coraz chętniej zlecają biurom pośrednictwa sprzedaż budowanych przez siebie mieszkań. 

Czy najpierw boom, a potem okres wyczekiwania zmieniły również zachowania kupujących?

Obecnie klienci kupują mieszkania dopiero wtedy, kiedy są pewni swojej decyzji. Nie kupują już jakiegokolwiek mieszkania. Wcześniej bywało, że pewne rzeczy były im obojętne, rezygnowali z wielu kryteriów, np. dopuszczali, żeby mieszkanie było nierozkładowe, żeby nie miało balkonu, żeby było na wysokim piętrze. Łatwiej szli na kompromisy, byleby zdążyć kupić, zanim mieszkania znowu podrożeją. Teraz musi to być to jedno jedyne lokum, muszą być spełnione prawie wszystkie ich oczekiwania, żeby zdecydowali się na zakup. Negocjują cenę, owszem, ale tak naprawdę chcą kupić tylko takie mieszkanie, które spełnia zadane kryteria. Przed podjęciem decyzji oglądają dużo mieszkań, uważnie je porównują, zwracają uwagę na ich plusy i minusy. Mieszkania są bardzo drogie, dlatego ludzie czują, że nie mogą sobie pozwolić na zakup w nieodpowiednim miejscu, z jakąś wadą. Jeszcze półtora roku temu musieli podejmować kosztowne decyzje w bardzo stresującej atmosferze i nie było to oczywiście dobre.

Wspomniał Pan, że brakuje tanich mieszkań, że mamy nadpodaż lokali, na które nie ma chętnych, a tymczasem wciąż są i mają być budowane kolejne inwestycje deweloperskie, które trudno byłoby nazwać skromnymi i tanimi. Kto kupi te mieszkania?

Nie chciałbym prorokować, która inwestycja zakończy się sukcesem, a która nie, ale na pewno deweloperzy będą musieli zmierzyć się z trudniejszą dla nich sytuacją na rynku niż ta, która była do tej pory. Trzeba pamiętać, że inwestycje, które są lub mają być budowane, były projektowane mniej więcej rok–dwa lata temu, w innym stanie rynku. Cykl przygotowywania budowy w Polsce jest relatywnie długi, nieważne, czy jest to Wrocław, Warszawa czy Kraków. W tym momencie, na rynku wrocławskim, nastąpiła taka pechowa – dla deweloperów – sytuacja. Po okresie wielkich wzrostów i nadziei, że ten rynek gwałtownie wystrzeli, po zaprojektowaniu dużych osiedli, złożonych z luksusowych i drogich mieszkań, rynek częściowo załamał się. Obawiam się, że ilość budowanych mieszkań z tego droższego segmentu jest chyba zbyt duża jak na nasze miasto i na ten moment. Jeżeli z trudnością sprzedajemy mieszkania  deweloperskie z cenami za metr kwadratowy pomiędzy 5 a 6 tys. zł netto, to trudno oczekiwać, że nagle pojawi się jakiś potężny popyt na mieszkania jeszcze droższe, z wyższej półki. Trzeba na to spojrzeć w szerszym kontekście. Co prawda średnia płaca rośnie, ale koszty utrzymania też rosną. Część inwestorów lokujących pieniądze w nieruchomościach zarabiała je na giełdzie, ale tam wystąpiły duże straty, ponieśli je prawie wszyscy – jedni mniejsze, inni większe. Część osób kupowała mieszkania z pracy za granicą, ale
w chwili obecnej kurs złotego działa niekorzystnie i siła nabywcza osób pracujących bądź to w strefie euro, bądź w Wielkiej Brytanii czy w USA jest po prostu słabsza. Liczba osób, które potencjalnie chciałyby nabyć te drogie apartamenty, jest na pewno niższa niż można to było przypuszczać 2 lata temu, bo od tej pory wiele rzeczy się zmieniło. Zakładano wzrost, że będzie coraz lepiej i tylko lepiej, zapominając, że może przyjść korekta. Nie chcę powiedzieć, że te apartamenty się nie sprzedadzą, bo przy pewnej zrównoważonej cenie będą się sprzedawały, ale kosztem rynku wtórnego.

Co to znaczy?

To znaczy, że przy porównywalnych cenach lokali nowo budowanych i lokali starszych klienci najczęściej wybierają lokale nowe. Do tej pory były one z reguły droższe od lokali na rynku wtórnym. Jeżeli jednak część deweloperów, chcąc szybciej sprzedać lokale i zachować płynność finansową, zredukuje oczekiwania odnośnie części swojego zysku i obniży ceny, to prawie cały popyt przy danych cenach i w danym  rejonie przesunie się w stronę rynku pierwotnego, kosztem wtórnego. Większość ludzi, jeżeli miałaby do wyboru albo kupić mieszkanie nowe, albo używane do remontu, wybierze nowe. Zatem ci, którzy będą chcieli sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym, będą musieli podążyć drogą postępowania deweloperów, a więc też obniżyć cenę. Obniżki cen na rynku deweloperskim skutkują obniżkami cen na rynku wtórnym.

Słyszałam opinię, że obniżenie ceny przez dewelopera w inwestycji z tzw. wyższej półki wiąże się z utratą prestiżu, dlatego deweloper w pierwszej kolejności będzie wolał dawać „prezenty” w postaci samochodu, wyposażenia itp. niż obniżyć cenę metra. Co Pan o tym sądzi?

Myślę, że część deweloperów, którzy kupili grunt drogo, po prostu nie może sobie pozwolić na obniżki cen mieszkań, gdyż inwestycja powinna zakończyć się z zyskiem. Czasem jest to związane z obawą przed potencjalnymi pretensjami  klientów, którzy wcześniej kupili mieszkania drożej. Być może mogliby oni bowiem wystąpić z wnioskami o renegocjację umów lub nawet, w skrajnym przypadku, mogliby chcieć odstąpić od zawartych umów, gdyby te obniżki były znaczące, zapłacić karę umowną i to samo mieszkanie kupić po nowej cenie. Deweloperzy bronią się przed tym,  żeby klienci, którzy już zawarli umowy, nie negocjowali ponownie cen lub nie wycofywali się z zawartych umów. Ma to związek np. z tym, że jeżeli inwestycja jest kredytowana, to muszą oni co jakiś czas wykazać się przed bankiem pewnym poziomem sprzedaży. Jeżeli wystąpiłaby sytuacja, że liczba sprzedanych lokali w danej inwestycji – zamiast rosnąć – spada, bo klienci rozwiązują umowy, to wyglądałoby to źle. W tej sytuacji łatwiej jest dać klientom tzw. gratisy niż obniżać ceny. Sądzę, że to z tego wynika.

Czy wzrost cen materiałów budowlanych oraz problemy ze  znalezieniem fachowców do wykończenia mieszkania nie wpływają na decyzję, czy kupić nowe mieszkanie w stanie deweloperskim, czy używane? Przecież nowy lokal trzeba najpierw wykończyć, a do mieszkania kupionego na rynku wtórnym można się przeprowadzić i remont odłożyć na lepszy moment.

Jeżeli ktoś ma pieniądze tylko na mieszkanie, a nie ma na remont, to najczęściej kupi na rynku wtórnym, bo będzie szukał takiego lokum, w którym da się zamieszkać i ewentualny remont będzie można przeprowadzić za kilka lat. To jest jeden z motywów kierujących ludźmi kupującymi na rynku wtórnym, oczywiście nie jedyny. Z drugiej strony przewaga rynku pierwotnego nad wtórnym w oczach większości kupujących  polega przede wszystkim na tym, że cokolwiek byśmy nie zrobili w  starym mieszkaniu, to nie będzie takiego efektu, jaki otrzymujemy w nowym, bo sami nie wyremontujemy klatki schodowej, nie ocieplimy elewacji, nie wymienimy wszystkich okien w budynku, nie zagospodarujemy terenu wokół niego. Spotykam się z tendencją, że ludzie wolą nowe mieszkania właśnie ze względu na te elementy, o których wspomniałem. Dla wielu osób ważne jest również to, że w nowym budynku wszystkie mieszkania są wykupione, nie ma mieszkań komunalnych, lokatorskich, pustostanów.

Czy może Pan opisać, jak wygląda aktualna mapa cenowa Wrocławia, tzn. jakie są ceny za metr kwadratowy np. w poszczególnych dzielnicach na rynku wtórnym?

Wolałbym nie mówić o cenach dla całych dzielnic, ponieważ jest to bardzo mylące. W ramach jednej dzielnicy znajdują się bowiem droższe i tańsze osiedla. Weźmy np. Krzyki, które rozciągają się od Kleciny do okolic ulicy Traugutta, poprzez Borek i Ołtaszyn. Trudno byłoby mówić o tych samych cenach na Borku, gdzie znajdują się bardzo drogie wille i na obszarze dawnego tzw. Trójkąta, gdzie zdarzają się mieszkania w zniszczonych budynkach, z toaletami na korytarzu. Podobnie sytuacja wygląda z pozostałymi dzielnicami, np. Stare Miasto to zarówno bardzo drogi Rynek, jak i Szczepin czy ulica Grabiszyńska. Dlatego zawsze wolę mówić o cenach na poszczególnych osiedlach, a nawet na konkretnych ulicach. Trzeba również pamiętać, że czasami dwa stojące obok siebie budynki mogą mieć znacznie różniące się od siebie ceny, bo bardzo wiele zależy od ich stanu technicznego i innych parametrów.

Proszę zatem podać parę przykładów cen na rynku wtórnym z różnych części Wrocławia.

Przykładowo Rynek – tu ceny kształtują się od 15 do 20 tys. zł za m kw., w okolicach ulic Powstańców Śląskich, Zielińskiego – 6,5 tys. zł za m kw. Krzyki Borek to 7–8 tys. zł za m kw., ale jeżeli chodzi o mieszkania willowe, to trzeba by odnieść się do cen domów. Psie Pole Zakrzów 5–5,5 tys. zł, rejon ulicy Traugutta, w starym budownictwie – 3,5–5 tys. zł, ponieważ wiele z tych kamienic wygląda tak, jakby wojna skończyła się wczoraj. Co prawda te tereny mogą zyskać, bo remontowana jest ulica Krakowska, ale jeżeli w poszczególnych uliczkach nic się nie zmienia, kamienice nie są remontowane, występują kradzieże, nie ma oświetlenia, to trudno oczekiwać, żeby ceny były wysokie, gdy równocześnie powstaje bardzo dużo nowoczesnych inwestycji, których jakość jest nieporównywalna.

A  jak wyglądają ceny mieszkań willowych?

Przy kupnie mieszania willowego najczęściej jest tak, jak byśmy kupowali pół domu, czyli trzeba analizować rynek domów. Domy położone w dobrych dzielnicach generalnie sprzedawane są rzadko. Na niektórych ulicach nieruchomości praktycznie nigdy nie są wystawiane na sprzedaż, a zatem jeżeli już coś się pojawi, to będzie bardzo drogie. Są z kolei osiedla mniej prestiżowe, gdzie obrót domami czy mieszkaniami willowymi jest częstszy. Wszystko oczywiście zależy od stanu technicznego budynku, jego usytuowania na działce, rozmiaru ogrodu, ale np. mieszkanie willowe na Borku może kosztować 9–10 tys. zł za m kw., na Karłowicach mniej – może 8 tys. zł, na Grabiszynku 8–9 tys. zł, na Biskupinie około 10 tys. zł. W dalszych rejonach: Leśnica, Złotniki, Żerniki, Stabłowice te ceny będą oczywiście niższe, około 5–6 tys. zł za m kw. Tak naprawdę są one nieporównywalne. Chciałbym uczulić na pojęcie średniej ceny domów czy mieszkań willowych, bo jest ona bardzo myląca, dużo bardziej niż w przypadku średniej ceny mieszkań w blokach.

Jakie są Pana prognozy na najbliższą przyszłość?

Nic się nie zmieni, dopóki kredyt będzie drożał. On nie musi być tani, żeby wywołać popyt na rynku nieruchomości, ale nie może dalej drożeć. W ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z serią podwyżek stóp procentowych i spodziewamy się kolejnych. Taka polityka banku centralnego powoduje, że ludzie są wystraszeni. I to nie tylko ci, którzy już wzięli kredyty, bo oni muszą jakoś przełknąć tę gorzką pigułkę, że płacą wysokie raty, ale przede wszystkim ci, którzy go jeszcze nie wzięli. Tak samo jak nadmierny popyt był wywołany bardzo tanimi kredytami, brak tego popytu teraz jest spowodowany sygnałami płynącymi z Rady Polityki Pieniężnej. My możemy tylko wnioskować z posunięć Rady, jak ten rynek dalej może się zachowywać. Jeżeli kredyt będzie nadal drożał, to odpowiednio duża część rodzin go nie weźmie albo weźmie mniejszy i będzie ją stać na mieszkania mniejsze, tańsze, chociaż w tej sytuacji ceny mieszkań też będą musiały spadać. Natomiast jeżeli koszt kredytu będzie taniał, to mieszkania już nie powinny tanieć, wrócimy do pewnej równowagi na rynku i za jakiś czas ceny znowu zaczęłyby rosnąć. Ja w ogóle marzyłbym o takiej sytuacji, żeby mieszkania drożały, ale mało, około 3–5 proc. rocznie, mniej więcej zgodnie z inflacją, albo żeby lekko ją wyprzedzały, ale 10 proc. to już by było za dużo. I wtedy taka sytuacja wywoływałaby stały, ale nie nadmierny popyt. Ci, którzy chcieliby kupić mieszkania, kupowaliby je, nie wyczekując, że kupią je za pół roku, bo wtedy wiązałoby się to z realną stratą tych kilku procent wartości. Z kolei ci, którzy sprzedają, nie musieliby tego robić w stresie, że dużo stracą, ale też nie czekaliby ze sprzedażą pół roku, mając nadzieję, że zarobią nie wiadomo ile. Przy takim stanie rynku nie dochodziłoby do licytacji, które mieliśmy w okresie boomu, bo ta różnica cen nie byłaby zbyt duża, ale nie dochodziłoby też do zapaści rynku. Dlatego marzyłby mi się taki rynek zrównoważony, na którym mieszkania drożeją tylko nieznacznie.

 

drukuj artykuł »