Kredyt hipoteczny na jesień

 Ekspert radzi

Kredyt hipoteczny na jesień

W lipcu i sierpniu zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych wzrosło rekordowo i przekroczyło 100 mld zł – i to pomimo kolejnych podwyżek stóp procentowych, które przekładają się na wyższe raty.

Wakacje były czasem mocnego podrożenia kredytu hipotecznego. Jeszcze w czerwcu w odstępie tygodnia stopy podniósł zarówno szwajcarski bank centralny, jak i polski. Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy jeszcze raz pod koniec sierpnia. Oficjalne stopy są dziś zatem w Polsce o pół, a w Szwajcarii o ćwierć punktu procentowego wyższe niż w maju. Wraz ze wzrostem oficjalnych stóp procentowych rosły stopy rynkowe, które stanowią podstawę do obliczana oprocentowania kredytów hipotecznych. Skutek? Automatycznie podrożały kredyty.

Procent goni procent

Banki w swoich materiałach zwykły operować po prostu stawką oprocentowania kredytu. Jednak porównywanie ofert różnych banków nie jest takie proste, jak się wydaje, bowiem oprocentowanie każdego kredytu zbudowane jest z dwóch elementów. Stałym jest marża banku, która jest tym, co bank pobiera ponad rynkową stopę procentową, będącą elementem zmiennym. Rynkowa stopa w przypadku kredytów w złotówkach to najczęściej WIBOR 3-miesięczny lub 6-miesięczny.

Co wynika z takiej konstrukcji oprocentowania? To, że kredyt, który dziś jest najtańszy, może być już za kilka miesięcy droższy od kredytów oferowanych przez inne banki. Taki stan rzeczy wynika z tego, że część banków do obliczania oprocentowania nie bierze aktualnej stawki WIBOR, a starszą, np. z początku kwartału (która nie uwzględnia jeszcze podwyżek stóp procentowych). Załóżmy hipotetycznie, że mamy dwa różne kredyty, oba oprocentowane w danym momencie według stawki 6 proc. Jednak w przypadku pierwszego stopa rynkowa wynosi 4,5 proc., a marża 1,5 proc. W drugim kredycie marża wynosi tylko 1 proc., a stopa rynkowa 5 proc. Choć w danym momencie oprocentowanie tych kredytów jest równe, to kredyt drugi z niższą marżą jest zdecydowanie bardziej atrakcyjny. Gdy dojdzie do aktualizacji stóp rynkowych przez oba banki, kredyt z niższą marżą będzie o 0,5 proc. tańszy.

Dlatego w pierwszej kolejności powinniśmy zwracać uwagę właśnie na marżę, a nie po prostu na wysokość oprocentowania. Sam mechanizm aktualizacji zmiennej części oprocentowania ma mniejsze znaczenie, kredyt zaciągamy bowiem na co najmniej kilka lub kilkanaście lat i w tym czasie przejdziemy przez kilka cykli podwyżek i obniżek stóp. A to, co możemy ewentualnie stracić w momencie podwyżek, odzyskamy przy spadkach i odwrotnie.

Ile pożyczy nam bank?

Wybierając kredyt, musimy pamiętać, że banki bardzo różnią się między sobą w ocenie zdolności kredytowej. Jak bank ją liczy? W uproszczeniu: sprawdza dochody osoby starającej się o kredyt, a od nich odejmuje „koszty życia” i ewentualnie raty innych kredytów. W ten sposób otrzymuje comiesięczną kwotę, która może być przeznaczona na spłatę nowego kredytu. Ta kwota to maksymalna rata, jaką klient może płacić. Na tej podstawie, po uwzględnieniu okresu, na jaki klient chce zaciągnąć kredyt, bank wyznacza maksymalna kwotę, którą może pożyczyć.

Najbardziej na zdolność kredytową wpływa poziom kosztów utrzymania, jakie bank zakłada dla danego kredytobiorcy. Zdaniem GE Money Banku singiel musi mieć co miesiąc na życie 650 zł, w BOŚ-u natomiast ok. 580 zł. Ale już 4-osobowa rodzina wg GE MB wyda 1400 zł (kolejne osoby są tańsze). W Kredyt Banku, który już w kolejnym rankingu okazuje się najbardziej liberalnym bankiem, klient sam deklaruje, ile wydaje na utrzymanie całej rodziny, nie może być to jednak mniej niż 300 zł. Sprawdziliśmy, ile banki gotowe są pożyczyć 4-osobowej rodzinie o łącznych dochodach 3500 zł netto. Kredytobiorcy mieszkają w mieście o liczbie mieszkańców 100 tys., nie spłacają żadnych kredytów. Potrzebują kredytu o 30-letnim okresie spłaty z możliwie niskim wkładem własnym (w większości przypadków będzie to kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości). Okazuje się, że ta sama rodzina może w różnych bankach otrzymać propozycję kredytu na kwotę od 150 do prawie 420 tys. zł.